Affitto: come stipulare il contratto e quali sono le tasse da pagare

Requisiti del contratto di locazione

Se si vuole concedere in affitto un immobile è importate sapere come si redige il contratto e quali sono le tasse da pagare.

Ecco una breve guida per essere informati su come stipulare un contratto di locazione e su come procedere alla registrazione dello stesso. Ci occuperemo anche di quelle che sono le spese da sostenere.

In fase di predisposizione del contratto, prima che le parti appongano la firma, è necessario concordare tutte le clausole e le condizioni che dovranno disciplinare la locazione.

Prevedere sin da subito tutte le circostanze che potranno verificarsi e metterle per iscritto, chiarendo diritti e doveri delle parti, è il miglior modo per non incorrere in problemi futuri ed evitare controversie.

Quali sono gli aspetti che è bene definire prima di sottoscrivere il contratto di locazione?

In primo luogo, i dati anagrafici del locatore e dell'inquilino; successivamente il prezzo applicato (ovvero il canone di locazione), unitamente alle modalità e tempi di corresponsione dello stesso (compreso l'aggiornamento istat).

Si ritiene opportuno fare una dettagliata descrizione dell'immobile riportandone i dati catastali.
È bene inoltre specificare quali sono gli oneri accessori e la ripartizione, tra locatore e conduttore, delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione o di piccola manutenzione.

Un aspetto importante da chiarire è la durata del contratto, che varierà in funzione della tipologiacontrattuale prescelta. L'individuazione del tipo di contratto da adottare deve essere fatta in maniera ponderata e consapevole, tenendo conto delle esigenze di entrambe le parti.
Altro dato da riportare sul contratto di locazione è l'ammontare del deposito cauzionale.
La legge prevede che esso possa essere pari a 3 mensilità di canone. Deve essere restituito al conduttore al termine della locazione qualora egli abbia adempiuto a tutte le obbligazioni come il pagamento regolare del canone mensile, la riconsegna dell'immobile nello stato in cui si trovava, salvo deperimento d'uso. Viceversa, potrà essere trattenuto in caso di danni all'alloggio o mancati pagamenti.

A tutela delle parti, è bene che il contratto d'affitto riporti i tempi e le modalità per inviare la disdetta, l'atto tramite il quale il proprietario o l'inquilino possono comunicare all'altra parte l'intenzione di non rinnovare il rapporto locativo.


Nel momento in cui ci si appresta a stipulare un contratto di affitto bisogna sapere che il contratto di locazione deve avere forma scritta. Tale obbligo sussiste dall'entrata in vigore della Legge 431/1998. In base all'art. 1, comma 4 infatti tale requisito è richiesto pena la nullità del contratto.

Per quanto attiene la documentazione da procurarsi quando ci si appresta alla stipula di un contratto di locazione si menzionano i seguenti documenti:
- copia del documento di identità, in corso di validità e codice fiscale delle parti contraenti;
- visura catastale con i dati dell'immobile;
- estratto conto delle spese condominiali che dovranno essere addebitate all'inquilino come oneri accessori;
- copia della certificazione di prestazione energetica (ape) i cui dati devono essere obbligatoriamente riportati nel contratto di locazione;
- copia di eventuale garanzia fideiussoria per l'affitto.

La registrazione del contratto di affitto

Per il nostro ordinamento è obbligatorio registrare il contratto di affitto di immobili ad uso abitativo se esso supera la durata di trenta giorni complessivi nel corso di un anno.

La registrazione, a cura del proprietario di casa, dovrà essere effettuata presso l'Agenzia delle Entrate. Deve avvenire entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto o dalla esecuzione dello stesso se avente data anteriore. Il padrone di casa dovrà darne comunicazione entro i successivi sessanta giorni al conduttore e all'amministratore del condominio se l'immobile faccia parte di uno stabile condominiale.


L'affitto non registrato, ovvero quello che comunemente si chiama affitto in nero, è nullo, ovvero è come se non fosse mai esistito. Solo con l'adempimento di questa formalità il contratto potrà ritenersi valido a tutti gli effetti. Diversamente, essendo il contratto inesistente, vengono meno tutte le tutele previste dalla legge e il locatore non potrà nemmeno azionare la procedura di sfratto in caso di morosità dell'inquilino.

Dal punto di vista fiscale, l'evasione comporta delle sanzioni tributarie a carico sia del proprietario che del conduttore che sono responsabili in solido.

Quali sono le modalità di registrazione?
Dal 3 febbraio 2014 la registrazione si effettua mediante la compilazione del Modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), in sostituzione del precedente modello 69. Con tale modello è possibile anche comunicare proroghe, cessioni o risoluzioni del contratto di locazione. In sede di registrazione si effettuerà l'eventuale opzione della cedolare secca o la revoca della stessa.
Il modello potrà essere scaricato dal sito dell'Agenzia delle Entrate.

In caso di registrazione con modalità ordinaria (formato cartaceo), il locatore, dopo aver effettuato la compilazione del modello, dovrà presentarlo all'ufficio competente. In caso di adozione della registrazione con modalità telematica, il modulo dovrà essere inviato direttamente dal soggetto interessato (previa abilitazione ai servizi telematici) o da un intermediario abilitato (caf, professionista).

Contestualmente alla registrazione del contratto il locatore dovrà provvedere al versamento dell'imposta di registro.

L'imposta di registro

Un aspetto importante da considerare quando si stipula un contratto di locazione sono le imposte da pagare. Sono previste delle agevolazioni fiscali? Esaminiamo più nel dettaglio quali sono le tasse da versare quando si decide di dare in affitto un appartamento.

La prima imposta da pagare è quella che si versa nel momento della registrazione del contratto, procedura necessaria per la validità dello stesso.

Nel momento in cui si registra l'affitto si dovrà dunque versare l'imposta di registro che grava al 50% sul proprietario e al 50% sull'inquilino.
L'imposta potrà essere pagata anche tardivamente, versando le sanzioni previste. In caso di ravvedimento operoso entro il primo anno dalla sottoscrizione dell'affitto, si potrà beneficiare di una riduzione delle sanzioni.

L'imposta di registro dovuta per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità previste.
Una riduzione del 30% della base imponibile si avrà in caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato e qualora l'immobile sia situato in un Comune ad alta tensione abitativa.
Se all'atto della conclusione del contratto viene versato un deposito cauzionale, su tale somme non si dovrà calcolare l'imposta di registro.

Per quanto concerne le modalità di pagamento, esse variano in funzione delle diverse modalità di registrazione del contratto. In caso di registrazione in forma cartacea si dovrà utilizzare il modello F24. In caso di registrazione in via telematica, anche il pagamento dell'imposta di registro avverrà in modalità telematica.

Per i contratti di affitto che durano più anni, si può scegliere di pagare l'imposta di registro anno per anno. Si verserà il 2% del canone annuo entro trenta giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Imposta di bollo

Per ogni copia di contratto da registrare, si dovrà versare un'imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto, e in ogni caso, ogni 100 righe.

Imposta sui canoni di locazione

Per il proprietario della casa il canone mensile costituisce certamente un reddito.
Ne consegue che le somme ricavate come corrispettivo dell'affitto saranno oggetto di tassazione.
I canoni di locazione dovranno essere dichiarati ogni anno in sede di denuncia dei redditi.

La legge consente al locatore di scegliere due regimi diversi per la tassazione dei redditi percepiti tramite l'affitto: il regime fiscale ordinario o la cedolare secca, prevista dal 2011.


Per quanto riguarda il regime fiscale ordinario, l'importo del canone annuale, ridotto del 5%, deve essere considerato reddito fondiario e dovrà rientrare nel reddito complessivo riportato nella denuncia presentata all'Agenzia delle Entrate.

Quali sono le conseguenze se non si pagano le tasse sui canoni d'affitto?
Per il fisco, il mancato pagamento delle imposte, a far data dal 1 gennaio 2017, comporta l'applicazione delle seguenti sanzioni:

- in caso di dichiarazione infedele, dal 90% al 180% del canone di locazione;

- in caso di omessa dichiarazione, si va dal 60% al 120%.

Le tasse si devono pagare anche nel caso in cui l'inquilino sia moroso per un certo periodo di tempo. La legge consente comunque l'esenzione dal pagamento, in riferimento ai canoni non realmente percepiti, se si accerti che il mancato versamento sia strettamente dipeso dal conduttore e se la sua morosità venga accertata in giudizio con procedimento di sfratto per morosità.

Cedolare secca

La cedolare secca è una forma di tassazione prescelta dal locatario contribuente in alternativa al prelievo fiscale ordinario sul reddito derivante dalle locazioni.
A partire dal 2011 è applicabile a tutti gli immobili aventi destinazione abitativa e alle relative pertinenze. Per potersi avvalere della cedolare secca è necessario darne comunicazione all'inquilino tramite lettera raccomandata. Il proprietario dovrà contestualmente comunicare la propria rinuncia ad ogni aggiornamento del canone di locazione, per tutta la durata del contratto e ad ogni aumento dell'Istat.

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva di Irpef, addizionali regionale e comunale, imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
Si tratta di un regime fiscale opzionale che comporta una tassazione dei canoni di affitto in misura fissa.
Si avrà la tassazione pari al 10% del canone, in caso di contratto a canone concordato e dell 21% del canone, in tutti gli altri casi. In entrambe le situazioni l'imposta è applicata sul 100% del canone percepito. Ogni valutazione sulla convenienza di questo regime fiscale dipende dalla situazione fiscale personale del singolo contribuente.

L'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, collegata all'opzione della cedolare secca, costituisce un vantaggio per l'inquilino.

Le scadenze per il pagamento della cedolare secca sono le stesse dell'Irpef.