Guida ai contratti di locazione

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Guida completa sui contratti di locazione di immobili, da quello ordinario alle tipologie specifiche come a uso transitorio, a canone concordato e per studenti.
20 Febbraio 2015 ore 09:24
Cristiana Dei Conti

Contratti di locazione


contratti di locazioneContratto con cui una parte si obbliga a far godere a un'altra un immobile, per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo (canone), la locazione di immobili a uso abitativo è disciplinata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998.

Nel nostro ordinamento esistono varie tipologie di contratti di locazione, ognuna prevista per far fronte a diverse esigenze delle parti. Vediamo in primo luogo la locazione in genere.


Locazione: natura e forma del contratto


locazione immobiliIl contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, il locatore, si impegna a concedere in godimento un bene a favore di un altro soggetto, il locatario o conduttore, che è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, il canone di locazione.

Il contratto di locazione in genere ha:

-natura consensuale: per essere concluso è sufficiente che le parti manifestano il reciproco consenso per la cessione in godimento dell'immobile;

-forma libera: sono le parti che si accordano sulla forma (anche orale) visto che la legge disciplina solo il contenuto e le regole a seconda della tipologia contrattuale scelta.


Elementi tipici del contratto di locazione


Elementi tipici del contratto di locazione in genere che devono essere sempre indicati a prescindere dalla tipologia contrattuale scelta sono:

-indicazione delle parti;

-indicazione dell'immobile oggetto del contratto;

-importo e modalità di versamento del canone di locazione;

-durata del contratto: di regola la locazione immobiliare ad uso abitativo prevede la formula 4+4;

-importo deposito cauzionale (la cosiddetta caparra);

-ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione tra le parti: le opere di manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione della caldaia) e quelle di manutenzione ordinaria (la tinteggiatura delle pareti) sono a carico del locatore. Le opere di piccola manutenzione (la sostituzione di un vetro rotto) sono a carico del conduttore;

-ripartizione tra le parti degli oneri accessori: oneri accessori sono le spese del condominio e quelle riguardanti l'appartamento che sono ripartite in specifiche tabelle previste per i vari contratti di locazione;

-obblighi del conduttore: obbligo di prendere l'immobile in consegna agli scopi pattuiti, obbligo di corrispondere nei termini stabiliti il pagamento del canone, obbligo di restituire l'immobile nello stato in cui si è ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo del tempo;

-obblighi del locatore: obbligo di consegna dell'immobile in buono stato di manutenzione, priva di vizi o difetti che non ne consentano l'uso pattuito; obbligo di mantenere l'immobile locato in condizioni tali da servire all'uso pattuito; obbligo di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione;

-termini e modalità di recesso/disdetta.

Nel contratto di locazione inoltre deve essere inserita un'apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, in merito alle prestazioni energetiche dell'immobile, allegando l'APE.

Inoltre nel contratto di locazione le parti possono stabilire il divieto o meno della sublocazione dell'immobile da parte del conduttore. Ciò significa che quest'ultimo non potrà concedere temporaneamente l'immobile locato per il godimento di un terzo soggetto estraneo alle parti, a meno che non si pattuisca diversamente.


Contratti di locazione a canone libero, a canone assistito, a uso transitorio e per studenti


contratti locazione immobiliPer soddisfare le varie esigenze locative, la Legge predispone varie tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo come:

-locazione a canone libero: è il contratto con cui un soggetto, il locatore concede a un altro soggetto, il conduttore, il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti.

-locazione a canone assistito: è un contratto che si applica solo in quei comuni cosiddetti ad alta densità abitativa, individuati con Delibera del CIPE n. 87 del 13/11/2003, per cui le parti sono libere di definirne il contenuto, ma il valore del corrispettivo è stabilito in base ad accordi stipulati a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini. La durata del contratto è stabilita, invece, dalla legge in 3 annualità;

-locazione ad uso transitorio: è il contratto utilizzato per esigenze temporanee delle parti perciò la legge ne indica la durata minima (1 mese) e massima (18 mesi).

-locazione a favore degli studenti universitari: sottocategoria del contratto ad uso transitorio, è la locazione prevista in favore di uno studente universitario fuori sede, per un limitato periodo di tempo (da minimo 6 mesi a massimo 36 mesi), il cui canone è stabilito da appositi accordi territoriali.

riproduzione riservata
Articolo: Contratti di locazione
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Contratti di locazione: Commenti e opinioni


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  • Alvaro
    Alvaro
    Venerdì 29 Luglio 2016, alle ore 17:40
    La locazione ad uso transitorio è a canone libero?
    rispondi al commento
  • Alvaro
    Alvaro
    Venerdì 29 Luglio 2016, alle ore 17:38
    Per il contratto a studenti, nel caso di canone stabilito da accordi territoriali, se lo prendono in due tale canone s'intende totale, oppure per ciascun studente?
    rispondi al commento
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