Condomino apparente

Nel linguaggio comune il termine condomino è utilizzato per indicare, indistintamente, chi abita un'unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale .
Si tratti del proprietario, dell'usufruttuario, dell'inquilino o del comodatario non c'è differenza: quella persona viene chiamata condomino.

Spostando l'attenzione sul livello tecnico-giuridico, però, ci si accorge che una differenza esiste e la stessa non è di poco conto.

Per l'ordinamento giuridico, infatti, il condomino è il proprietario, o al massimo il titolare di un diritto reale di godimento (leggasi, ad esempio, usufruttuario) di un piano, o di una sua porzione, ubicato nello stabile.

Solamente in casi ben individuati (si pensi al diritto dell'inquilino di partecipare all'assemblea di condominio ex art. 10 legge n. 392 del 1978, così detta legge sull'equo canone) chi occupa un appartamento è equiparato al proprietario di questo.

Così, per vedere gli effetti immediati, sarebbe da considerarsi annullabile una decisione dell'assemblea di condominio, inerente innovazioni delle parti comuni, alla quale abbia partecipato l'inquilino.

Se poi l'attenzione si sposta sulla necessità di recuperare le spese condominiali, relative alla conservazione e manutenzione dello stabile, la differenza emerge, ancor di più, in tutta la sua importanza.

Il punto fermo può essere così sintetizzato: l'azione di recupero del credito relativa agli oneri condominiali può essere indirizzata solamente contro il proprietario (e in casi ben precisi l'usufruttuario) dell'unità immobiliare.

A nulla vale, e pertanto deve essere respinta, la domanda indirizzata contro chi, per una serie svariata di motivi (partecipazione alle assemblee, pagamento volontario dei contributi, interesse alla vita condominiale, ecc.), appare essere il condomino e che, per l'appunto, è detto condomino apparente.
In sostanza, per dirla in breve al condominio negli edifici non è applicabile quel principio dell'apparenza previsto per le obbligazioni in generale (si pensi al pagamento al creditore apparente, o ai casi di c.d. erede apparente, ecc.).

La questione, oggi assolutamente pacifica, è stata, fino a pochi anni addietro, grandemente controversa.
L'ipotesi più frequente di azione contro il così detto condomino apparente, si riscontrava in quei casi in cui a seguito della cessione dell'unità immobiliare, non comunicata all' amministratore , si determinava una situazione di morosità che, verrebbe da dire per consuetudine, vedeva come soggetto passivo dell'azione di recupero del credito il venditore e non l'acquirente, ossia l'attuale condomino.
L'incertezza, sulla possibilità di applicare il principio dell'apparenza ai rapporti condominiali, è sfociata in un vero e proprio contrasto interpretativo, in seno alla giurisprudenza, che ha reso necessario l'intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 5035 del 2002).

I giudici di legittimità, in quell'occasione, ebbero modo di affermare che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale (così Cass. SS.UU. n. 5035/02).

Il Supremo Collegio, è utile sottolinearlo, ha tenuto ben distinte le ipotesi di recupero crediti giudiziale da quello stragiudiziale.

In sostanza in quest'ultimo caso si è detto, viste le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali (Cass. SS.UU. n. 5035/02).

È del tutto intuibile, però, che se il tentativo stragiudiziale non dovesse sortire effetto, per iniziare l'azione giudiziale l'amministratore dovrebbe, comunque, accertarsi (tramite visura presso i pubblici registri immobiliari) dell'effettiva proprietà dell'immobile.

In tal senso, quindi, è sempre consigliabile avere presente, fin dal principio, che è l'effettivo proprietario dell'appartamento ubicato in condominio.