Condomino apparente

NEWS DI Ripartizione spese12 Marzo 2010 ore 14:46
L'azione di recupero del credito relativa agli oneri condominiali può essere indirizzata solamente contro il proprietario e in casi ben precisi l'usufruttuario.
recupero crediti , proprietario , usufruttuario
Avv. Alessandro Gallucci

Nel linguaggio comune il termine condomino è utilizzato per indicare, indistintamente, chi abita un'unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale .
CondominioSi tratti del proprietario, dell'usufruttuario, dell'inquilino o del comodatario non c'è differenza: quella persona viene chiamata condomino.

Spostando l'attenzione sul livello tecnico-giuridico, però, ci si accorge che una differenza esiste e la stessa non è di poco conto.

Per l'ordinamento giuridico, infatti, il condomino è il proprietario, o al massimo il titolare di un diritto reale di godimento (leggasi, ad esempio, usufruttuario) di un piano, o di una sua porzione, ubicato nello stabile.


Solamente in casi ben individuati (si pensi al diritto dell'inquilino di partecipare all'assemblea di condominio ex art. 10 legge n. 392 del 1978, così detta legge sull'equo canone) chi occupa un appartamento è equiparato al proprietario di questo.

Così, per vedere gli effetti immediati, sarebbe da considerarsi annullabile una decisione dell'assemblea di condominio, inerente innovazioni delle parti comuni, alla quale abbia partecipato l'inquilino.

Se poi l'attenzione si sposta sulla necessità di recuperare le spese condominiali, relative alla conservazione e manutenzione dello stabile, la differenza emerge, ancor di più, in tutta la sua importanza.

Il punto fermo può essere così sintetizzato: l'azione di recupero del credito relativa agli oneri condominiali può essere indirizzata solamente contro il proprietario (e in casi ben precisi l'usufruttuario) dell'unità immobiliare.

CondominioA nulla vale, e pertanto deve essere respinta, la domanda indirizzata contro chi, per una serie svariata di motivi (partecipazione alle assemblee, pagamento volontario dei contributi, interesse alla vita condominiale, ecc.), appare essere il condomino e che, per l'appunto, è detto condomino apparente.
In sostanza, per dirla in breve al condominio negli edifici non è applicabile quel principio dell'apparenza previsto per le obbligazioni in generale (si pensi al pagamento al creditore apparente, o ai casi di c.d. erede apparente, ecc.).

La questione, oggi assolutamente pacifica, è stata, fino a pochi anni addietro, grandemente controversa.
L'ipotesi più frequente di azione contro il così detto condomino apparente, si riscontrava in quei casi in cui a seguito della cessione dell'unità immobiliare, non comunicata all' amministratore , si determinava una situazione di morosità che, verrebbe da dire per consuetudine, vedeva come soggetto passivo dell'azione di recupero del credito il venditore e non l'acquirente, ossia l'attuale condomino.
L'incertezza, sulla possibilità di applicare il principio dell'apparenza ai rapporti condominiali, è sfociata in un vero e proprio contrasto interpretativo, in seno alla giurisprudenza, che ha reso necessario l'intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 5035 del 2002).

I giudici di legittimità, in quell'occasione, ebbero modo di affermare che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale (così Cass. SS.UU. n. 5035/02).

CondominioIl Supremo Collegio, è utile sottolinearlo, ha tenuto ben distinte le ipotesi di recupero crediti giudiziale da quello stragiudiziale.

In sostanza in quest'ultimo caso si è detto, viste le esigenze di celerità, praticità e funzionalità, addotte a giustificazione dell'applicazione dell'istituto dell'apparenza del diritto, valgono per l'ipotesi non contenziosa del rapporto, quando, cioè, l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali (Cass. SS.UU. n. 5035/02).

È del tutto intuibile, però, che se il tentativo stragiudiziale non dovesse sortire effetto, per iniziare l'azione giudiziale l'amministratore dovrebbe, comunque, accertarsi (tramite visura presso i pubblici registri immobiliari) dell'effettiva proprietà dell'immobile.

In tal senso, quindi, è sempre consigliabile avere presente, fin dal principio, che è l'effettivo proprietario dell'appartamento ubicato in condominio.

riproduzione riservata
Articolo: Condomino apparente
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Condomino apparente: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Condomino apparente che potrebbero interessarti
Usufrutto e condomino apparente

Usufrutto e condomino apparente

Il condomino, nell?accezione tecnico giuridica del termine, è il proprietario dell?unità immobiliare ubicata in un edificio in condomino.A dire il...
Usufruttuario e nudo proprietario sono condomini distinti

Usufruttuario e nudo proprietario sono condomini distinti

L'usufruttuario e il nudo proprietario sono responsabili verso il condominio per i propri debiti e non ne rispondono in solido...
L'usufrutto

L'usufrutto

Che cos'è l'usufrutto? Quanto dura, ma soprattutto quando conviene e quando no: regole ed obblighi dell'usufruttuario e del nudo proprietario di una abitazione.
Usufrutto e condominio

Usufrutto e condominio

L?usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui.Per diritto reale s?intende il diritto di un soggetto su di una cosa (mobile o immobile)...
L'usufruttuario è un condomino a tutti gli effetti

L'usufruttuario è un condomino a tutti gli effetti

Se il pagamento riguarda le spese di un appartamento concesso in usufrutto o in locazione, il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali.
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.292 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Tunnel solare VELUX
    Tunnel solare velux...
    408.70
  • Tapparella elettrica e solare VELUX INTEGRA
    Tapparella elettrica e solare...
    435.54
  • Tenda oscurante a rullo VELUX
    Tenda oscurante a rullo velux...
    85.00
  • Tenda alla veneziana VELUX
    Tenda alla veneziana velux...
    95.16
  • Pavimentazione a coda di pavone, Marino di Roma
    Pavimentazione a coda di pavone,...
    70.00
  • Tenda nuvola isola
    Tenda nuvola isola...
    852.00
  • Capotta sonia 330x120
    Capotta sonia 330x120...
    553.00
  • Geberit canotto di collegamento cassetta unica+ per
    Geberit canotto di collegamento...
    17.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Inferriate.it
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Kone
  • Weber
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 28.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 40.00
foto 1 geo Napoli
Scade il 30 Giugno 2018
€ 160 000.00
foto 4 geo Viterbo
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 500.00
foto 2 geo Roma
Scade il 31 Luglio 2018
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.