Condominio minimo e spese urgenti

NEWS DI Condominio
Nel condominio minimo,così come in una normale compagine,le spese urgenti possono essere rimborsate solamente nel rispetto dell'art. 1134 cc
25 Settembre 2012 ore 17:02
Avv. Alessandro Gallucci
CondominioIn questo blog, per dar conto dell'attività ermeneutica della Cassazione, abbiamo parlato per diverse volte del condominio minimo e delle spese urgenti. Il condominio minimo, s'è detto e ripetiamo, è quella particolare forma di comunione forzosa nella quale vi sono solamente due unità immobiliari in proprietà di almeno due distinti pro proprietari. La giurisprudenza, e appresso ad essa la dottrina, ha più volte detto che per la nascita del condominio è sufficiente la cessione di una sola unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario, ergo: il condominio minimo è un condominio a tutti gli effetti (cfr. Cass. SS.UU. n. 2046/06). Parlando delle rimborsabilità delle spese effettuate dal singolo condomino, ossia dell'art. 1134 c.c., s'è detto che esse devono essere urgenti, vale a dire riguardare un intervento necessario ed improcrastinabile. Spetta all'assemblea ed anche all'amministratore, salvo revoca del provvedimento di quest'ultimo da parte dell'assise, decidere sul rimborso. Che cosa succede nel caso di spese urgenti in un condominio minimo? Si pensi, il caso è tutt'altro che infrequente, a quei piccoli contesti residenziali dove, i motivi non contano, uno dei proprietari si disinteressa completamente della manutenzione delle parti comuni. L'altro condomino, il volenteroso per così dire, potrà agire autonomamente e poi chiedere il rimborso al di là dell'urgenza. La risposta è secca e precisa: no! A dirlo le Sezioni Unite con la sentenza citata in precedenza e la stessa Cassazione con una pronuncia depositata in cancelleria appena quattro giorni fa. Tutto ruota attorno al seguente interrogativo: condominio minimo si applica l'art. 1110 c.c. (dettato per la comunione) o l'art. 1134 c.c. (dettato per il condominio)? Condominio2Secondo Cass. SU 2046/06, la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchà© la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poichà© tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi e1 rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ.. (Così anche Cass. 21015/11) (Cass. 21 settembre 2012, n. 16128).
avv. Alessandro Gallucci
riproduzione riservata
Articolo: Condominio minimo e spese urgenti
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  • Cristinali bergolis
    Cristinali bergolis
    Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 13:46
    Buon giorno ,anni fa ho acquistato parte di un rudere dove necessitava rifare il tetto in comunione con altri due proprietari.Uno dei due pero' abitava in un' altra citta' ed era impossibile contattarlo.il geometra che ha seguito i lavori mi ha detto che potevo procedere con i lavori e chiedere in un secondo momento gli oneri secondo la sua quota millesimale.questa persona a distanza di anni si e' ripresentata dicendo che ormai non deve nulla.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cristinali bergolis
      Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 18:13
      Dipende dal numero di anni passati. Se il diritto al rimborso non è caduto il prescrizione (5 anni per le spese condominiali) e tu puoi dimostrare che si trattava di spesa urgente (cioè non differibile in alcun modo), allora hai diritto ad avere rimborsata la sua quota, eventualmente mediante causa
      rispondi al commento
      • Cristinali bergolis
        Cristinali bergolis Lucag1979
        Martedì 9 Febbraio 2016, alle ore 18:36
        I 5 anni si calcolano dall' inizio o dalla fine della pratica " inizio lavori?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Cristinali bergolis
          Lunedì 15 Febbraio 2016, alle ore 16:48
          Dal momento in cui è sorto il diritto al rimborso, ossia dal momento in cui hai effettuato la spesa urgente.
          rispondi al commento
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