Compravendita nulla

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Un caso effettivo di compravendita immobiliare ritenuta non valida da conoscere per sapere quali condizioni specifiche possono determinare tale situazione.
15 Maggio 2013 ore 19:21
Arch. Silvio Indaco

Acquistare un immobile è un'evenienza che può capitare a chiunque di noi, prima o poi, perché gli immobili sono sempre considerati dei cosiddetti beni rifugio e poi, soprattutto, perché una abitazione di proprietà, in particolare, è l'aspirazione della vita di chiunque e, spesso, il senso del compimento di una vita di sacrifici.

Tutti sanno che l'acquisto di un bene immobile passa per il rogito di un atto pubblico, con il quale le parti convengono sull'identificazione del bene, sulle sue caratteristiche (condizioni di fatto e di diritto) ed il suo valore di vendita, fino alla stipula definitiva di tale atto, che solo un notaio può redigere, e alla sua trascrizione nel Registro Immobiliare, in virtù del quale il trasferimento della proprietà è compiuto.

Acquistare una casaIn genere il Notaio, per le funzioni che le leggi nazionali gli trasferiscono, è colui che verifica tutte le condizioni di fatto e di diritto del bene che si vuole acquistare e, laddove ravvisasse dei problemi che non permettessero una compravendita valida, li notifica alle parti affinchè ne traggano le conseguenze. Ciò che può capitare, a volte, è che non tutte le situazioni problematiche sono facilmente evidenti dai documenti a disposizione, e di seguito si riporta un caso reale accaduto al sottoscritto in qualità di CTU.


Caso reale di compravendita


Nel corso delle attività peritali in qualità di consulente tecnico d'ufficio per una causa di espropriazione immobiliare, dopo aver comunicato alla debitrice pignorata la data del primo sopralluogo dell'immobile pignorato, l'avvocato della debitrice comunicava che la cosa non era possibile perché lo stesso bene era stato da tempo venduto e, a dimostrazione della cosa, trasmetteva la nota di trascrizione dell'atto notarile, che riportava una data antecedente a quella del pignoramento.

Come era possibile tutto ciò, se il bene era stato regolarmente pignorato perché ancora intestato alla debitrice? Per identificare meglio il problema è stato necessario procurarsi l'atto notarile in originale e studiarlo con attenzione. Valutando con cura i documenti è stato trovato il problema: in pratica la venditrice, all'atto della nascita, era stata dichiarata all'Anagrafe con un nome lievemente diverso da quello reale (c'era una a in più) e con una data di nascita anticipata di un giorno.

Compravendita immobiliareTale situazione, che determinava, in più, uno specifico codice fiscale, è andata avanti per anni fino a che la stessa debitrice ha provveduto a rettificare, presso l'ufficio anagrafe del proprio paese di residenza, tanto il nome quanto la data di nascita, con la conseguenza di ottenere una Carta d'identità aggiornata e corretta ed un nuovo codice fiscale aggiornato e corretto.

La stranezza ed il reale problema sono nati dal fatto che, alla data del rogito notarile, la debitrice era già in possesso della carta d'identità e del codice fiscale corretti, ma ha consegnato al notaio quelli vecchi e non corretti, che, peraltro, riportavano gli stessi dati anagrafici inesatti presenti anche nel precedente atto notarile che trasferiva, alla stessa debitrice, la proprietà del bene che ora lei stessa vendeva. In più, c'è da aggiungere che all'atto della vendita, l'immobile in oggetto non era ancora catastalmente identificato in maniera univoca, ed era ancora registrato con il numero di scheda catastale della pratica originaria.

Nel frattempo, nei dieci anni trascorsi dalla vendita, l'ignaro compratore ha provveduto a completare l'accatastamento del bene, ora univocamente identificato con un numero di foglio, particella e subalterno, per cui la trascrizione del bene a suo nome è relativa al nuovo e definitivo identificativo catastale. In più, lo stesso compratore ha investito molto denaro, negli anni, per rendere l'immobile confortevole e vivibile per la propria famiglia.

Identificazione di un bene immobiliareNotificate tutte queste problematiche al Giudice per le Espropriazioni Immobiliari, lo stesso ravvisò che ci fossero le condizioni per la prosecuzione delle operazioni peritali perché il bene pignorato, come riportato nell'atto di pignoramento, era univocamente identificabile e comunque ancora trascritto, in quanto tale, presso i Registri Immobiliari a nome della debitrice.

La sintesi di tutta questa storia è che la procedura esecutiva è andata avanti, che la prima opposizione alla vendita da parte dell'ignaro compratore non è stata accolta, ravvisandosi, secondo il giudice, una situazione di vendita non valida, e che il povero soggetto in questione è da anni alle prese con la giustizia per far valere un suo diritto avendo, di fatto, effettuato tutti i passi e le azioni necessarie a norma di legge, con il rischio di perdere la proprietà dell'abitazione della propria famiglia.

riproduzione riservata
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