Compenso dell'amministratore di condominio

NEWS DI Amministratore di condominio
Il compenso dell'amministratore di condominio dev'essere contrattato tra le parti e può essere deciso dal giudice solo in mancanza di pattuizioni sul punto.
30 Maggio 2014 ore 10:16
Avv. Alessandro Gallucci

Retribuzione dell'amministratore


L'amministratore di condominio , sia esso uno dei comproprietari o un esterno rispetto alla compagine, ha diritto ad essere retribuito per l'opera svolta.

CompensoNon ci si lasci trarre in inganno dal fatto che l'art. 1135, primo comma n. 1, c.c. parla di retribuzione eventuale.

La Cassazione, sul punto, ha avuto modo di chiarire che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56, il mandato si presume oneroso.

In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Insomma se non è stabilito che l'attività di amministrazione debba essere svolta gratuitamente, il mandatario della compagine dev'essere retribuito per l'opera prestata.


Qual è la misura del compenso?


Gli amministratori non hanno un tariffario di riferimento com'era fino a qualche tempo fa per avvocati, ingegneri, ecc.

Ed allora?

Semplice: il compenso è liberamente contrattato dalle parti e se non è fissato all'inizio lo stabilisce il giudice ai sensi dell'art. 1709 c.c.

In questo contesto, a ricordarlo è una sentenza del Tribunale di Messina del 9 gennaio 2012, se l'assemblea stabilisce un compenso forfettario, esso dev'essere considerato comprensivo di ogni attività, ordinaria e straordinaria, svolta nell'interesse dalla compagine.

Compenso amministratoreSi legge nella sentenza citata che l'assemblea del condominio ha la competenza esclusiva, ai sensi dell'art. 1135, n. 1) c.c., nel decidere se e quale retribuzione spetti all'amministratore per l'attività di gestione, senza possibilità di distinguere, ai fini del riconoscimento, da parte del giudice, di un compenso ulteriore, fra gestione ordinaria e straordinaria.

Tale conclusione deriva sia dal fatto che la norma appena citata - che peraltro qualifica sic et simpliciter come eventuale la retribuzione - non traccia né presuppone distinzioni in materia, sia dal fatto che la presunzione di onerosità del mandato, prevista dall'art. 1709 c.c., o è superata dalla previsione di un compenso forfettario, come tale comprensivo di qualsiasi attività l'amministratore dovesse trovarsi a eseguire nel corso del mandato, o è vinta dalla negazione di qualsiasi compenso.

Del resto, in nessun senso l'amministratore può dirsi costretto a mansioni che esso consideri troppo gravose o penose o non adeguatamente retribuite: il recesso dal rapporto gli è infatti consentito in ogni momento (Tribunale Messina sez. I 9 gennaio 2012 n. 20).

Vale la pena ricordare che dal 18 giugno 2013, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. nuova formulazione).

Si badi: analitica specificazione non vuole dire automatica accettazione da parte dell'assemblea.

Spieghiamoci meglio: può accadere che un amministratore venga nominato ed egli accetti la nomina presentandolo senza, però, che vi sia una specifica approvazione del medesimo.

In tal caso la nomina è regolare poiché l'amministratore ha adempiuto a quanto stabilito dall'art. 1129 c.c., ma uno dei condomini potrebbe contestare la misura del compenso per mancanza di accordi.

Che cosa accade in questi casi?

Ebbene torna utile quanto affermato dall'art. 1709 c.c. di cui s'è detto in precedenza: se non si trova un accordo sulla misura del compenso spetterà al giudice adito quantificarlo.

In questi casi l'amministratore deve rivolgersi al giudice di pace se il compenso richiesto è inferiore o uguale ad € 5.000,00 ed al Tribunale se superiore a tale cifra.

Per le cause di valore fino ad € 1.110,00 non è necessaria l'assistenza tecnica, leggasi non è obbligatorio rivolgersi ad un avvocato (cfr. art. 86 c.p.c.).

Per le controversie riguardanti la quantificazione del compenso dell'amministratore è obbligatorio il tentativo di conciliazione di cui al d.lgs n. 28/2010.

riproduzione riservata
Articolo: Compenso dell'amministratore di condominio
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  • Sandra
    Sandra
    Domenica 5 Marzo 2017, alle ore 10:12
    L'amministratore del mio condominio per l'anno 2017 ha chiesto un adeguamento del compenso fermo dal 2007 pari a circa il 25% in più.
    Posso in assemblea chiedere all'amministratore che l'adeguamento sia pari alla variazione dell'indice ISTAT dal gennaio 2007 ad oggi ovvero al 15% ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sandra
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 16:00
      Puoi chiederlo, ma non esistono parametri cui lui è obbligato a rifarsi, la contrattazione è libera. 
      rispondi al commento
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