Il proprietario di un'unità immobiliare, tra le varie cose, può decidere di concederla in comodato.
Ai sensi del primo comma dell'art. 1803 c.c.
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
In sostanza un contratto ad effetti obbligatori che prevede l'instaurazione di un diritto personale di godimento su di un bene (spesso immobile).
La norma succitata è chiusa dal secondo comma che recita: Il comodato è essenzialmente gratuito.
Ciò chiarito è utile domandarsi:
che cosa vuol dire è essenzialmente gratuito?
Con quest'affermazione il legislatore ha inteso specificare che, di solito, il comodante non riceve nulla in cambio della consegna dell'immobile.
Insomma il tratto caratterizzante di questo istituto rispetto, ad esempio, a quello simile della locazione, sta nella mancanza di corrispettivo.
Il comodante ottiene dei benefici per le spese condominiali?
La risposta non può prescindere dalla natura di quest'onere.
La Cassazione, unanimemente, afferma che quelle condominiali sono obbligazioni propter rem.
La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.
La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Come mettere in relazione quest'affermazione con il diritto di comodato?
Semplice.
Il comodato non è un diritto reale, nemmeno un diritto reale di godimento su cosa altrui; esso è un diritto personale di godimento, che nulla ha a che vedere con la prima categoria.
Ergo: il comodatario è tenuto a partecipare alle spese condominiale solamente se nell'atto di consegna è stabilito qual cosa in tal senso.
Come il conduttore, insomma, anche il comodatario non ha rapporti diretti con il condominio sicché in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali pattuiti, l'azione di recupero del credito non può essere condotta contro di lui ma solamente contro il proprietario (art. 63 disp. att. c.c.).
