Come risparmiare sul mutuo per la casa

Andamento del mercato dei mutui per la casa

Il mercato dei mutui per la casa, negli ultimi mesi, sta finalmente riprendendo quota, grazie ai tagli dei tassi d'interesse e alle generose iniezioni di liquidità della Banca Centrale Europea.

Secondo i dati ISTAT, infatti, l'andamento del mercato dei mutui ha registrato a febbraio di quest'anno un incremento del 38,7% rispetto all'anno precedente; un aumento così consistente non si vedeva dal 2008.

Quale migliore occasione, quindi, per stipulare finalmente un mutuo per la propria casa o rinegoziare le condizioni non proprio favorevoli di quello già in corso?

Come sempre, tuttavia, bisogna prestare attenzione a diversi aspetti.

Quale mutuo per la casa scegliere?

Esistono varie tipologie di mutuo: la scelta dell'uno o dell'altro dipende dai costi complessivi dell'operazione e deve tener conto degli scenari economici ipotizzabili da qui a 20-30 anni.

Le tipologie di mutuo sono fondamentalmente quattro:

• Il mutuo a tasso variabile è la tipologia proposta attualmente dalle banche nel 70-80% dei casi.
I tassi proposti sono ancora molta bassi ma restano una scommessa per il futuro in quanto legati a spread indicizzati a tre mesi.

• Il mutuo a tasso variabile con CAP offre la possibilità di un tetto massimo oltre il quale il tasso d'interesse non può salire.
Tale tipologia è oggi offerta marginalmente, data la scarsa differenza di costi rispetto ai mutui a tasso fisso.

• Il mutuo a rata fissa e durata variabile rappresenta la tipologia più sicura per chi non può permettersi un aumento della rata e preferisce invece spalmare l'aumento dei tassi d'interesse attraverso l'allungamento della durata del mutuo. Per questo tipo di contratto vanno accuratamente verificate tutte le clausole.

• Il mutuo a tasso fisso è quello che risente maggiormente in caso di calo dello spread. Attualmente i migliori mutui di questo tipo hanno un tasso d'interesse vicino a quello previsto per i mutui a tasso variabile.

Fare attenzione ai costi del mutuo per la casa

Ormai gli istituti di credito hanno azzerato le cosiddette spese di istruttoria, che quindi non sono più da mettere in preventivo.

Ci sono altre spese però di cui bisogna tener conto, come quelle relative alla documentazione da presentare e agli atti da perfezionare.
Vanno aggiunte infatti le spese relative al reperimento di atti notarili, visure catastali o copie di planimetrie. Gli importi possono variare da un professionista all'altro e per alcuni documenti è possibile ricorrere anche a servizi on line.

La polizza vita o multirischi è ormai diventata praticamente obbligatoria come garanzia accessoria del credito e il suo costo può arrivare fino al 7-8% del finanziamento erogato.
Fare attenzione anche a eventuali clausole del contratto che prevedono un inasprimento dello spread in caso di recesso anticipato.

Infine, c'è da considerare la parcella del notaio che, tra onorario, IVA e imposte varie può arrivare a circa il 2% dell'importo erogato.

Come cambiare il mutuo per la casa risparmiando

Se il mutuo stipulato a suo tempo non è più soddisfacente, perché divenuto troppo oneroso o perché ci sono altre banche che offrono condizioni migliori, è possibile cambiare la situazione ottenendo risparmi non indifferenti (fino a 80/100.000 euro in 20-30 anni).

Esistono quattro possibilità per cambiare le condizioni del mutuo:

• Rinegoziazione del mutuo: si tratta di un accordo consensuale tra le parti grazie al quale è possibile modificare la durata del debito residuo, rimodulando l'importo della rata, o modificare la tipologia del tasso d'interesse.
La rinegoziazione è soggetta ad accettazione da parte dell'istituto di credito, ma non comporta spese aggiuntive per ulteriori atti, in quanto è sufficiente una semplice scrittura privata. Inoltre, esiste la possibilità di rinegoziare anche i cosiddetti mutui cartolarizzati, cioè quelli ceduti dalla banca ad altri operatori finanziari.

• Sostituzione del mutuo: consiste nell'estinguere un mutuo con una banca e accenderne uno per il capitale residuo con un altro istituto di credito. A differenza del passato, oggi è possibile richiedere anche un finanziamento più elevato rispetto al debito residuo del precedente mutuo.
Si mantengono tutte le agevolazioni fiscali previste, ovviamente sul residuo di finanziamento, ma estese anche alle nuove spese.

• Portabilità del mutuo con surrogazione dell'ipoteca: in questo caso si trasferisce il mutuo da una banca all'altra, sostituendo quest'ultima nell'ipoteca già trascritta con la prima banca.

• Surrogazione del mutuo: consiste nel trasferimento del mutuo a un'altra banca, con la possibilità di variare sia il tasso di interesse che la durata, senza pagare alcuna penale da parte del cliente, dopo aver estinto il mutuo originario.

Grazie proprio alle surroghe, si può dire che il mercato dei mutui stia incominciando a riprendersi. Secondo Il Sole 24 Ore l'operazione è vantaggiosa soprattutto per chi ha stipulato un mutuo negli ultimi 10 anni.

In particolare, prendendo come esempio i mutui a tasso fisso stipulati tra il 2002 e il 2013 si è visto che il differenziale tra i tassi medi originari e i tassi fissi disponibili oggi è tale da consentire un risparmio di 30-40.000 euro per mutui di 120.000 euro di durata 20-30 anni.

Tale considerazione è valida sia per i mutui stipulati nei primi anni del duemila, con tassi intorno al 6%, che per quelli più recenti con tassi più bassi con molti anni ancora davanti per estinguere il debito.