Clausole vessatorie nei contratti d'affitto

Clausole vessatorie nei contratti d'affitto: la notizia

È notizia di qualche giorno fa che l'Antitrust, l'autorità garante della concorrenza, aveva segnalato che i moduli per i contratti d'affitto predisposti da 8 tra i principali intermediari finanziari, contenevano clausole considerate vessatorie, cioè disposizioni svantaggiose per i consumatori.

Si tratta di alcune tra le principali agenzie immobiliari in franchising: Building Case, Frimm, Gabetti, I.R.I. Divisione Immobili, Prelios, Re/Max, Stima Gest e Toscano, i cui contratti standard per il conferimento di incarichi di intermediazione per la vendita o l'affitto di immobili, come segnalato all'Antitrust dalle principali associazioni di categoria, contenevano queste clausole vessatorie.

In particolare i punti critici rilevati dall'autorità sono stati i seguenti:
- gli obblighi derivanti dal patto di esclusività non erano sufficientemente chiari e comprensibili;
- la libertà contrattuale del consumatore era limitata dal rinnovo tacito dell'incarico;
- le penali previste erano eccessive;
- il termine entro cui dare la disdetta del contratto per evitarne il tacito rinnovo era eccessivamente anticipato.

Sono state considerate vessatorie anche quelle clausole che esoneravano l'agenzia da responsabilità per le chiavi di casa consegnate dal proprietario e che fissavano come foro competente in caso di controversie quello sito in un comune diverso da quello di residenza o domicilio del consumatore.

Comunque, dopo la segnalazione, le aziende hanno modificato i loro contratti standard, che sono stati valutati positivamente dall'authority.

In tutti i casi, per i consumatori, può essere utile conoscere che cosa sono le clausole vessatorie, e come fare per difendersi adeguatamente.

Cosa sono le clausole vessatorie?

Si definiscono vessatorie quelle clausole che, anche se dettate in buona fede, inserite in un contratto tra due parti risultano sfavorevoli per la più debole tra le due. (Ad esempio, in un contratto d'affitto si considera di solito l'inquilino come la parte più debole).

Tale tipo di clausole, in precedenza disciplinato dagli art. 1469 bis e ss. del codice civile, sono oggi regolate dal Codice del consumo, d.lgs.206/05, agli art.33 e seguenti.

La legge stabilisce che le clausole vessatorie sono inefficaci, cioè è come se non esistessero, nel caso in cui non siano esplicitamente approvate per iscritto con la doppia firma, anche se per tutto il resto il contratto rimane valido.

Ci sono numerosi tipi di clausole che possono essere considerate vessatorie. Per fare qualche esempio, restando nel caso dei contratti di locazione e di quelli di incarico tra consumatore e intermediario immobiliare citati in precedenza, possiamo parlare delle penali previste nei casi di ripensamento, ritardo o inadempimento del consumatore, che non possono essere manifestamente eccessive.
La penale si considera manifestamente eccessiva se il suo importo è sproporzionato rispetto al lavoro svolto dall'intermediario immobiliare fino a quel momento. A meno che il consumatore non ne dimostri l'inadempienza, nel qual caso non ci sarebbe violazione contrattuale.

Oppure si può considerare il caso del preavviso di disdetta per evitare il rinnovo automatico del contratto: la legge stabilisce che il preavviso deve essere dato dai tre ai sei mesi prima a seconda dei casi; la richiesta di un preavviso eccessivamente anticipato, può essere considerata vessatoria.

Un'altra clausola a cui prestare attenzione è quella relativa all'irrevocabilità dell'incarico.
Per essere valida e non essere vessatoria, l'irrevocabilità deve essere valida da entrambe le parti e non valere solo per il mediatore.

Non rientrano, invece, tra le clausole vessatorie, quelle che riproducono norme di leggi nazionali o convenzioni internazionali stipulate tra stati membri dell'Unione Europea.

Come difendersi dalle clausole vessatorie?

Se si ritiene di aver sottoscritto un contratto d'affitto (o anche di altro tipo), contenente delle clausole vessatorie, il contratto rimane comunque valido per tutte le restanti parti. Ci si può in ogni caso rivolgere all'autorità giudiziaria, per far annullare la parte che contiene le clausole.

L'azione giudiziaria può essere intrapresa sia dal singolo consumatore che tuteli i suoi particolari diritti, che da qualche associazione di categoria.

Al momento della sottoscrizione del contratto, però, il professionista o il prestatore di beni o servizi, può richiedere al sottoscrittore l'apposizione di una seconda firma.
In questo caso bisogna prestare particolarmente attenzione e leggere molto bene il contratto, perché l'apposizione della seconda firma, indica esplicitamente l'accettazione della clausola e quindi la sua presenza non può più rendere nullo tale parte di contratto. Si tratta, infatti, della cosiddetta doppia sottoscrizione.