Immobile pignorato: chi paga l'IMU?

Pignoramento dell'immobile e pagamento IMU

Ti è stato notificato l'atto di pignoramento ma fino a quando la casa non sia stata venduta all'asta giudiziaria potrai restare nell'immobile.

Su chi graveranno gli oneri fiscali?

Chi dovrà pagare l'imposta municipale unica (Imu)?
Questa è la domanda che si pongono molti di coloro che, a causa dei debiti rimasti insoluti, rischiano di perdere la propria casa.

Prima di dare una risposta più esaustiva al quesito, anticipo sin da ora che se la tua casa è oggetto di procedura esecutiva, in quanto proprietario, sarai tenuto al versamento delle imposte sulla casa, tra le quali rientra certamente l'imu.

La situazione è stata spesso oggetto di pronunce da parte dei tribunali che hanno visto arrivare molti avvisi di accertamento a carico di contribuenti che non avevano provveduto ad effettuare il pagamento dell'Imu in riferimento alla casa pignorata.

Chi è tenuto al versamento IMU

Vediamo secondo le normali regole chi è tenuto al versamento dell'IMU.
Presupposto impositivo dell'IMU, derivante dall'accorpamento con la Tasi a partire dal 1° gennaio 2020, è in linea generale il possesso dell'immobile.


Nello specifico sono tenuti al pagamento della tassa:

• il proprietario dell'immobile gravato dall'imposta;
  
  
• Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
  
  
• il genitore assegnatario della casa coniugale al quale, in base al provvedimento del giudice, sono stati affidati i figli, in forza del diritto di abitazione a lui riconosciuto;
  
  
• il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  
  
• il locatario per gli immobili che vengono concessi in locazione finanziaria, anche se sono da costruire o in corso di costruzione.
  
  

In presenza di più soggetti passivi (si pensi a un immobile in comproprietà) con ciascun soggetto è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e dunque ai fini dell'onere tributario si dovrà considerare la posizione del singolo, anche ai fini di esenzioni e agevolazioni.

Immobile messo in vendita all'asta e pagamento dell'IMU

Cosa succede da un punto di vista fiscale in caso di avvio della procedura esecutiva da parte dei creditori del contribuente?

In tale circostanza ci si chiede chi sarà il soggetto obbligato a versare l'Imu qualora l'immobile sia messo all'asta al fine di soddisfare i creditori con il ricavato della vendita.

Per dare una risposta alla domanda è necessario fare riferimento al presupposto impositivo del tributo, in base alla legge ordinaria. Partendo dai soggetti che abbiamo sopra menzionati, anche nella fattispecie considerata, dovremo asserire che l'onere fiscale grava sempre sul proprietario o su altro titolare di diritto reale sull'immobile.

Gli effetti giuridici della procedura esecutiva

Quali sono gli effetti giuridici sull'immobile prodotti dall'avvio della procedura esecutiva?

Si verificano modifiche nel presupposto impositivo dell'IMU?

Andiamo con ordine e iniziamo col dire che con l'atto di pignoramento viene nominato dal Giudice dell'esecuzione un custode giudiziario del bene, il quale può essere persona diversa dal debitore stesso.
Al custode giudiziario, così come al debitore, è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato, senza autorizzazione da parte del Giudice esecutivo.

Viene infatti meno la disponibilità giuridica dell'immobile da parte del proprietario. Tuttavia, con l'atto di pignoramento ciò che passa nelle mani del custode giudiziario è la mera detenzione materiale del bene ma non la sua titolarità.


Il passaggio di proprietà non avverrà fino a quando non venga disposto dal Giudice il trasferimento del diritto ad altro soggetto.

Il proprietario, quindi, pur perdendo la disponibilità giuridica (non può venderla, donarla o darla in locazione) del bene e la detenzione materiale (che passa al custode giudiziario), resterà comunque soggetto passivo degli oneri fiscali non venendo meno la titolarità sul bene.

Il pignoramento in sè non apporta alcuna modifica al diritto di proprietà sull'immobile oggetto di procedimento esecutivo. L'unico titolare dello stesso è il debitore sul quale incombe l'obbligo di pagamento di tutte le tasse sulla casa, compresi Imu e oneri condominiali.

Il trasferimento della proprietà a seguito del Provvedimento del Giudice

Le cose cambiano solo quando il Giudice dell'esecuzione emette il Decreto di trasferimento a favore di chi si aggiudica il bene espropriato mediante la vendita all'asta.

Il provvedimento contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode giudiziario di rilasciare l'immobile venduto.

Questo sta a significare che fino a questo momento, il solo idoneo a sancire il passaggio della titolarità del diritto e del possesso a terze persone, il soggetto passivo dell'Imu resterà il debitore proprietario o titolare di altro diritto reale minore sull'immobile.
Cosa succede se il proprietario non paga l'Imu gravante su immobile pignorato?

Il debito verrà iscritto al ruolo dal Comune e questo comporterà la notifica della cartella esattoriale al contribuente inadempiente. Ciò potrà comportare, in mancanza di pagamento, l'avvio di ulteriore pignoramento o l'intervento del Comune sul pignoramento dell'immobile in questione.

IMU e pignoramento casa: un po' di giurisprudenza

Il principio che abbiamo sopra esposto è stato affermato dalla Corte di Cassazione che si è espressa sul punto con la sentenza n 5737 del 7 marzo 2013.

In base a tale provvedimento le conseguenze giuridiche connesse all'esecuzione del pignoramento immobiliare, intese come obblighi e divieti imposti al proprietario dell'immobile, non escludono l'applicazione dellIMU in capo al proprietario se non con ill decreto di trasferimento.

In analogia con quanto accade in caso di atto volontario di compravendita, gli effetti del passaggio di proprietà si producono quando il decreto di trasferimento viene emesso, e non con l'iscrizione in conservatoria dei registri immobiliari del provvedimento stesso.

In tale senso si è espressa anche la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con la sentenza 56/06/08 del 28 maggio 2008.