Cause per l'osservanza del regolamento condominiale

NEWS DI Assemblea di condominio
Per curare l'osservanza del regolamento condominiale, l'amministratore può prendere ogni iniziativa utile, compresa una causa preceduta dal tentativo di mediazione.
27 Maggio 2014 ore 12:11
Avv. Alessandro Gallucci

Osservanza del regolamento condominiale


Uno dei condomini non rispetta il regolamento condominiale; amministratore si dia da fare!

Regolamento condominialeChissà quante volte abbiamo pronunciato o sentito pronunciare questa frase. Attenzione, una volta che il vostro legale rappresentante è a conoscenza di violazioni del regolamento condominiale, egli potrebbe decidere di trascinare in Tribunale il vostro vicino scorretto senza bisogno di autorizzazione assembleare anche se non può sottacersi che la così detta mediazione condominiale ha complicato e non poco l'esercizio di tale potere.

L'azione legale autonoma, che ad avviso dello scrivente non può essere messa in dubbio, in passato è stato messa in discussione in una controversia risolta dalla Corte di Cassazione (sent. n. 11841 del 12 luglio 2012).

Gli ermellini, in quell'occasione, hanno dato conferma a quello che è il loro consolidato orientamento: l'attribuzione dell'amministratore riguardante l'osservanza del regolamento condominiale (art. 1130 c.c.) si sostanzia anche nella possibilità di farlo rispettare promuovendo autonomamente un giudizio.

Il tutto nasceva da un'obiezione del ricorrente: l'amministratore non ha la legittimazione a stare in giudizio perché non aveva chiesto all'assemblea l'autorizzazione a farlo. Egli, prosegue il promotore del ricorso, è un organo eventuale del condominio ed essendo tale non ha poteri propri per promuovere una causa, nemmeno per ciò che concerne il rispetto del regolamento condominiale.

Questa tesi, a dire del suo fautore, era suffragata dalla sentenza n. 18331 delle Sezioni Unite resa il 6 agosto 2010. Nient'affatto, gli replicano i giudici di piazza Cavour la controversia su cui si sono pronunciate le S.U. con la sentenza n. 18331/10, esulava da quelle in relazione alle quali l'amministratore condominiale è autonomamente legittimato ex art. 1131, primo comma c.c., rientrando, invece, nel novero delle cause aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio e la relativa responsabilità da custodia.

Cause condominialiIn tal senso ed entro siffatta cornice di riferimento va letto il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo cui l'amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, che è suo onere richiedere poi in ratifica del suo operato per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Nell'ambito dell'esecuzione delle delibere condominiali, attività che ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 1) c.c. rientra nelle normali attribuzioni dell'amministratore, questi, invece, può agire in giudizio sia contro i condomini, sia contro i terzi, come prevede il primo comma dell'art. 1131 c.c. (cfr. in tema, Cass. nn. 27292/05, 14665/99, 4900/98, 2452/94 e 12125/92) (Cass. 12 luglio 2012, n. 11841).

Insomma se avvisate l'amministratore di violazioni del regolamento condominiale non vi lamentate se poi vi trovate invischiati in una causa e prima in una procedura di conciliazione: è tutto lecito!


Regolamento e procedimento mediazione


È bene ricordare che in materia condominiale, ai sensi di quanto disposto dall'art. 71-quater disp. att. c.c. e dal d.lgs n. 28/2010, le controversie inerenti l'osservazione del regolamento di condominio sono soggette al tentativo obbligatorio di conciliazione.

Che cosa vuol dire? Che la causa non può iniziare (così detta condizione di procedibilità) se prima di essa la parte interessata (l'amministratore o uno dei condomini) non ha adito un organismo di mediazione presente nel circondario dell'ufficio giudiziario competente per la controversia.

Sul punto è utile ricordare che l'amministratore può attivare questo procedimento solamente se autorizzato dall'assemblea, che deve decidere in tal senso con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

In buona sostanza ci si trova davanti ad una situazione contraddittoria: per iniziare la causa l'amministratore non ha necessità di autorizzazione assembleare, ossia può agire d'ufficio, mentre per tentare la conciliazione, operazione che poi serve per poter eventualmente iniziare la causa, sì. Si badi: non stiamo facendo riferimento alla decisione sull'accordo con la controparte (in quel caso ha una sua fondata ragione la scelta di rimettere all'assemblea la decisione sull'adesione alla conciliazione) ma solamente dell'incipit del procedimento.

Stando così le cose, infatti, negare l'autorizzazione ad adire un organismo di mediazione altro non vuol dire che – stante l'obbligatorietà di tale procedimento – bloccare l'azione legale dell'amministratore condominiale finalizzata all'osservanza del regolamento.

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Articolo: Cause per l'osservanza del regolamento condominiale
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  • Elena
    Elena
    Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 13:25
    Ho una signora in condominio che fa la padrona e non sopporta i bambini, abbiamo due porte di condominio:una porta in giardino dove gioca i bambini,e lei, questa famosa signora ha messo blocco.

    Cosa possiamo fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elena
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:40
      Potete chiedere la rimozione del blocco, se si tratta di un blocco di accesso ad una parte comune.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Julla
    Julla
    Venerdì 30 Maggio 2014, alle ore 10:42
    L'ammin. è un ufficiale davvero non deve intervenire?Non capisco,chi se non lui?Può sembrare una sciocchezza questa faccenda,ma mi creda, è un incubo!Preferirei se occupasserò il mio parcheggio.Penso,non saremò arrivati a tanto attrito con i vicini se lui gli avesse invitato ad osservare il regolamento subito all'inizio.Il vicino pensa di aver diritto di sbattere i stracci, perché è andato a dire ai carabinieri, poi loro ci hanno informati.
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Martedì 27 Maggio 2014, alle ore 14:51
    Si, in effetti se il regolamento condominiale non dice nulla in merito, dovrebbe trattarsi di problema da risolvere tra privati, magari con una racc. a.r. di diffida a proseguire nel comportamento descritto.
    rispondi al commento
    • Julla
      Julla Legale
      Martedì 27 Maggio 2014, alle ore 16:04
      Chiedo scusa,pensavo sottointesa l'argomento del suo articolo.Io sto sollecitando da7anni l'amministratore di far rispettare queste regole alla mia vicina e ad altri.Dal reg.condom.:E' vietato far sporgere biancheria od altro dalle finestre o dai balconi.E' vietato scuotere o battere tappeti,materassi,indumenti od altro dai balconi o dalle finestre o sui ripiani...E' tollerato battere tappeti sull'interno dei balconi tra le 8 e le ore 10
      rispondi al commento
  • Julla
    Julla
    Martedì 27 Maggio 2014, alle ore 13:29
    Buongiorno,Abito da7anni al pianterreno(condominio di4piani).La vicina del1°piano quasi di frequenza giornaliera sbatte tappetti e stracci della polvere dalle finestre.Ho fatto registrare nel verbale dell'assemblea più volte, ma l'ammin.ha detto che dobbiamo risolvere tra di noi questa divergenza,perché solo io mi lamento e nessun altro:)Ora la vicenda si sta degenerando con la vicina.Cosa posso fare per farla smettere,l'ammin.ha ragione?
    rispondi al commento
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