Casa acquistata all'asta e spese condominiali

NEWS DI Ripartizione spese
La casa acquistata all'asta si porta, comunque, dietro le spese condominiali arretrate che, almeno in prima istanza, devono essere pagate da chi ha comprato.
25 Febbraio 2013 ore 17:18
Avv. Alessandro Gallucci

Chi paga le spese condominiali arretrate per la casa acquistata all'asta?
AstaCe lo chiede un lettore, che ci scrive:

Buongiorno.
Vorrei avere delle delucidazioni su una casa acquistata all'asta il condominio vuole farmi pagare le spese per due anni antecedenti e fin qui questo lo sapevo.
Oggi, però, mi si vogliono far pagare anche le spese dei lavori per la facciata, in più mi vengono richieste le spese dell'acqua.
Per favore qualcuno mi faccia capire come mi devo comportare grazie.

L'acquisto all'asta è la risultante di una procedura esecutiva mirante a soddisfare i creditori del proprietario della casa pignorata.
Detto fuori dal legalese: la vendita tramite il Tribunale serve ad appianare una situazione debitoria attraverso la divisione tra i creditori della somma risultante dall'acquisto dell'immobile.
Ciò influenza poco, anzi nulla, le questioni riguardanti le spese condominiali.
Ciò perché le obbligazioni condominiali si definiscono obbligazioni propter rem.


Secondo la Corte di Cassazione, infatti, le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
(Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).


Naturalmente questo principio dev'essere contemperato con quanto stabilito dal secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. (in vigore fino al 18 giugno 2013) secondo il quale:
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
La riforma del condominio non poterà alcun cambiamento in materia.
Spese condominialiIn questo contesto, pertanto, il neo proprietario risponde di tutti i debiti riguardanti l'appartamento, salvo rivalsa verso l'ex proprietario pignorato.
Il pignoramento, infatti, consente una vendita forzata ma non fa variare nulla rispetto a diritti ed obblighi di pagamento verso il condominio.
E per le spese più risalenti nel tempo, insomma per quelle riguardanti tre o quattro anni prima dell'acquisto?

Se esse sono state riportate nei vari rendiconto anno dopo anno, entrano a far parte di quanto richiedibile alla persona che ha acquistato casa all'asta (cfr. Corte Appello Genova n. 513/09).
Per carità, esiste sempre il così detto diritto di rivalsa verso il vecchio proprietario:
certo non si sa che cosa si possa recuperare da una persona che è stata esecutata perché non pagava i propri debiti! Insomma: comprare casa all'asta può essere un affare ma bisogna sempre stare attenti ai debiti verso il condominio.

riproduzione riservata
Articolo: Casa acquistata all'asta e spese condominiali
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Casa acquistata all'asta e spese condominiali: Commenti e opinioni


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  • Antonio federicolarocca
    Antonio federicolarocca
    Giovedì 27 Luglio 2017, alle ore 16:35
    Buongiorno,ho acquistato casa all'asta a luglio 2016 con decreto di trasferimento emesso a marzo 2017 e pagato spese di condominio per la gestione in corso e quella precedente. Nel corso dell'ultima assemblea straordinaria, l'assemblea ha deliberato di stanziare un fondo cassa straordinario a copertura delle somme anticipate in passato da parte di uno dei condomini per la svuotatura e pulizia dei solai, con il risultato di rate straordinarie per ogni condomino che possiede un solaio (come nel mio caso). Ho chiesto più volte all'amministratore (anche per iscritto) quando fossero stati svolti i lavori ma non ho mai ricevuto risposta in merito; lo stesso sostiene infatti che non è importante quando si sono fatti i lavori in quanto io dovrò comunque pagare la mia rata poiché è una delibera dell'assemblea condominiale. Qualora i lavori siano stati fatti, ad esempio, nel corso del 2015 (quindi gestione passata e non di mia competenza) sono tenuto anch'io a contribuire a questo fondo cassa straordinario oppure no?Ringrazio anticipatamente per il consulto. Antonio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Antonio federicolarocca
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:41
      Secondo me non sei tenuto a partecipare, la spesa andrebbe ripartita solamente tra i condòmini dell'epoca dei lavori. Andrebbero, però, lette tutte le carte per essere certi.
      rispondi al commento
  • Dani
    Dani
    Giovedì 18 Maggio 2017, alle ore 15:59
    Il curatore fallimentare dell'immobile che ho acquistato tramite l'asta di un fallimento mi comunica che non sono tenuto a pagare le spese dei due anni precedenti poichè sono a carico del fallimento stesso, a voi risulta? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Dani
      Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 15:39
      Sì, se l'azione di insinuazione al passivo da parte del condominio è stata fatta per quelle spese.
      rispondi al commento
  • Aldo
    Aldo
    Martedì 25 Ottobre 2016, alle ore 14:50
    L'articolo 63 Disp. Att. C.C. risponde alla domanda: chi subentra nei diritti di un condomino è poi obbligato solidamente con questi al pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente.

    Anche se acquista la casa all'asta.
    Un buon approfondimento l'ho letto qui:http://www.fallimenti.it/asta-giudiziaria/spese-condominiali-e-aste-giudiziarie-3620
    rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Venerdì 9 Settembre 2016, alle ore 19:29
    Dopo aver acquistato una casa all'asta mi è stato richiesto il pagamento dell'anno in corso e dell'anno passato utilizzando il decreto di trasferimento come documento che certifichi che l'immobile è di mia proprietà.

    Ora la mia domanda è molto semplice, nel decreto di trasferimento sono presenti tre date diverse: la prima del 28/10/2014 è la data dell'ingiunzione del giudice, la seconda del 24/12/2014 è la data in cui è stato depositato in cancelleria, in fine la terza è del 02/01/2015 della agenzia delle entrate per voltura.

    Quali di queste tre date deve prendere in considerazione il mio amministratore di condominio per farmi pagare anno in corso e anno precedente?

    Perchè se fosse la terza dovrei pagare 2015 e 2014 mentre lui vuole prendere in considerazione la prima per farmi pagare 2014 - 2013.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daniele
      Lunedì 12 Settembre 2016, alle ore 16:48
      In linea generale, la data del decreto di trasferimento che conta ai fini che ti interessano è la data di pubblicazione del decreto, ossia quella di deposito in cancelleria. Poi andrebbe letto con attenzione il decreto per capire se possono configurarsi dubbi o eccezioni. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
  • Luiza Suzana
    Luiza Suzana
    Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 17:58
    Ho acquistato all'asta un immobile nel 2015, l'amministrazione era subentrata nella causa per il recupero crediti e ovviamente ha ricevuto una somma di denaro, non indifferente per le spese arretrate , come e stato menzionato anche nel decreto di trasferimento e bilancio condominiale.

    Ora mi chiede di pagare un anno indietro (2014 )di spese condominiali. Sono obbligata a pagare visto che il condominio ha recuperato tutti gli arretrati ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luiza Suzana
      Giovedì 30 Giugno 2016, alle ore 16:09
      In quanto acquirente, anche se all'asta, tu devi pagare le spese per l'anno nel corso del quale è avvenuta la vendita e per quello precedente, salvo rivalsa verso il venditore (anche in caso di acquisto all'asta). Se ritieni di avere già pagato per il 2014 contesta quella richiesta.
      rispondi al commento
  • Lucag1979
    Lucag1979
    Martedì 29 Marzo 2016, alle ore 18:31
    Sì, almeno quelli condominiali, nel momento in cui la procedura non sia stata in grado estinguerli.
    rispondi al commento
  • Emmalines
    Emmalines
    Domenica 27 Marzo 2016, alle ore 22:06
    Buonasera, Sono interessata all'acquisto di una casa all'asta, però so che la proprietaria attuale ha parecchi debiti (e non solo per quanto riguarda la casa). Se decido di acquistare la casa, questi debiti vengono trasferiti a me?
    rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Sabato 26 Ottobre 2013, alle ore 23:04
    Salve, ho acquistato una casa all'asta a marzo 2013, quindi sono tenuto a pagare le spese arretrate del 2012 e della porzione di 2013 (gennaio febbraio).
    Il capocondomino mi vuole far pagare anche delle spese straordinarie (riparazione del tetto) del 2010.
    Come devo comportarmi?
    (Non capisco la sua frase: se esse sono state riportate nei vari rendiconto).
    Grazie della disponibilità.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Andrea
      Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 09:00
      Se le spese per gli anni 2010, 2011 e così via sono state riportate nel rendiconto per per all'anno 2012, devono essere considerate parte del debito di quell'anno e quindi devono essere pagate da lei.
      rispondi al commento
      • Luigimilano
        Luigimilano Legale
        Venerdì 6 Novembre 2015, alle ore 16:15
        Assolutamente non e' corretto quanto dice. Il riporto del debito degli anni precedenti e' una prassi fatta da alcuni amministratori ma che non ha valore legale.
        rispondi al commento
        • Alvisets
          Alvisets Luigimilano
          Mercoledì 16 Dicembre 2015, alle ore 13:06
          Anch'io sapevo che riportare le vecchie spese in rendicontazione non fosse legale. Altrimenti che senso avrebbe limitare la responsabilità di chi acquista all'asta all'anno in corso e a quello precedente se basta riportarle anno dopo anno?
          rispondi al commento
  • Domenico Di Salvatore
    Domenico Di Salvatore
    Martedì 22 Ottobre 2013, alle ore 12:24
    Buongiorno, desidero conoscere quali sono le disposizioni di legge, dopo l'entrata in vigore della nuova legge del condominio, che differenziano la normativa sul recupero delle spese condominiali arretrate, oltre i due anni, fra acquisti normali ed acquisti all'asta.
    L'amministratore per recuperare il debito non dovrebbe effettuare il decreto ingiuntivo ed insinuarsi nella procedura esecutiva?
    Non deve poi attivarsi entro 6 mesi dal debito?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Domenico Di Salvatore
      Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 15:49
      L'amministratore deve cercare di recuperare le spese tramite la procedura esecutiva ma una volta che la casa è divenuta di un nuovo proprietario può chiederle allo stesso.
      rispondi al commento
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