Nel condominio in cui abito, al momento della presentazione del rendiconto consuntivo, esaminando le spese effettuate, mi sono reso conto che l'amministratore ha ordinato dei lavori di manutenzione straordinaria non urgenti che non erano stati autorizzati dall'assemblea. Siccome quella scelta non mi trovava d'accordo ho deciso di non approvare quella spesa:
adesso è possibile impugnare la delibera al fine di non pagare la quota di mia spettanza?
Sarà stata questa, grosso modo, la domanda che s'è sentito porgere un avvocato dal suo cliente.
La risposta dev'essere stata positiva visto e considerato che, grosso modo sulla base di queste considerazioni, il condomino, per mezzo del suo legale, ha impugnato il verbale di un'assemblea di un condominio milanese.
Il Tribunale meneghino dopo circa 3 anni di causa (la sentenza è del maggio 2012 e l'impugnazione risale al 2009) ha dato torto al condomino dissenziente e stabilito che tutto era avvenuto nella massima regolarità.
Si legge nella sentenza, infatti, che l'assemblea del condominio di un edificio ben può, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti a parti comuni dell'immobile e di ripartizione della spesa, riconoscere vantaggiosa un'opera, ancorché non preventivamente deliberata, ed approvarne la relativa spesa restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa o dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini (Cass. civ. n. 2133/1995 e n. 3226/1963) (Trib. Milano 14 maggio 2012 n. 5518).
La parola chiave di tutta la vicenda è ratifica.
In breve: salvo atti contrari alla legge, vale a dire atti irrimediabilmente nulli, l'assemblea di condominio può valutare ex post l'operato dell'amministratore che, senza preventiva autorizzazione, abbia ordinato di porre in essere opere ed interventi esorbitanti dalle sue attribuzioni.
È noto che, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., l'amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Insomma se c'è pericolo di crollo, malfunzionamento di un impianto, ecc. l'amministratore deve intervenire per scongiurare il peggio.
Senza tale necessità, però, l'amministratore non può decidere, ad esempio, la sostituzione dell'autoclave, ecc. Il suo provvedimento, infatti, sarebbe impugnabile ai sensi dell'art. 1133 c.c. (vale a dire con ricorso all'assemblea e/o all'Autorità giudiziaria). Il fulcro della vicenda, però, sta proprio nei poteri dell'assise;
in sostanza i condomini riuniti in assemblea possono, purché lo facciano con le maggioranze prescritte per ordinare quell'intervento, ratificare l'operato dell'amministratore.
Qualora piuttosto della ratifica si addivenisse ad una bocciatura del provvedimento del mandatario dei condomini, le porte dei Tribunale non tarderebbero ad aprirsi.
