Tutela acquirenti immobili

Legge a tutela degli acquirenti di immobili

Il 21 luglio 2005 è entrati in vigore il Decreto legislativo n. 122, recante Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire che tutela gli acquirenti di un immobile da vari rischi.
Tale legge però, ai fini dell'operatività e del funzionamento, ha dovuto attendere l'emanazione del Decreto Ministeriale del 2 febbraio 2006 Istituzione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire.

I rischi prima dell'entrata in vigore di tali strumenti normativi erano che in caso di fallimento del costruttore, l'acquirente perdeva gli anticipi versati prima del rogito ed era soggetto alla revocatoria fallimentare.
Questa imputava all'acquirente parte delle colpe causanti il fallimento, qualora la casa fosse stata acquistata a un prezzo fuori mercato, con conseguente espropriazione e vendita all'asta dell'immobile. Tale fenomeno era purtroppo molto frequente a causa dell'evasione fiscale, per la quale venivano dichiarati prezzi di vendita inferiori a quelli reali ed il resto versato in nero.

Inoltre se l'acquirente acquistava un immobile da un costruttore e in seguito sorgevano problemi strutturali o di costruzione, era tenuto a risolverli a sue spese.

Fondo di Solidarietà Vittime fallimenti immobiliari

L'emanazione del Decreto Ministeriale del 2 febbraio 2006, ha disciplinato la presentazione delle domande di accesso al Fondo di Solidarietà Vittime fallimenti immobiliari.
In questi anni, il Fondo è stato alimentato da un contributo obbligatorio a carico dei costruttori e il 31 dicembre 2007 è stato il termine ultimo per la presentazione delle richieste di indennizzo da parte dei soggetti in possesso dei requisiti di legge.

Il Fondo di Solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari, si basa sui contributi versati dai costruttori, in ragione del 5 per mille, sulle somme di garanzia fideiussoria, versate in acconto prima del rogito, per l'acquisto di immobili in costruzione.

Obblighi del costruttore

Oggi, dopo l'entrata in vigore della legge, le cose sono cambiate.
Il costruttore all'atto della stipula del contratto preliminare, deve consegnare all'acquirente una fidejussione, bancaria o assicurativa, a garanzia di un importo pari alle somme corrisposte prima del trasferimento della proprietà.

In pratica, il costruttore deve stipulare un'assicurazione con la banca che copra e restituisca le somme date in anticipo dall'acquirente, in caso di fallimento.
Se il costruttore non consegna la fideiussione all'acquirente il contratto è nullo.

Inoltre all'atto del rogito deve consegnare anche una polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Inoltre è importante dire che sia in fase preliminare, che in fase di rogito, non possono essere scambiati importi in contanti, ma solo mediante assegni o bonifici bancari, con responsabilità dell'acquirente e del costruttore a livello civile e penale.

Infatti il pagamento in contanti è vietato dalla legge per gli importi complessivamente pari o superiori a 1.000 euro, per cui è opportuno evitare di usare i contanti per un importo complessivo superiore al limite fissato dalla legge.

Disapplicazione della legge

Nel corso del tempo si è verificato il fenomeno che ha visto coinvolti alcuni costruttori che rifiutavano di adempiere all'obbligo fideiussorio, alimentando così l'evasione fiscale.

Essi chiedevano illegittimamente, agli acquirenti, dichiarazioni di rinunzia, oppure, presentavano loro due opzioni di acquisto, una più contenuta, senza la previsione di fideiussione, l'altra, più onerosa, con la previsione della fideiussione.

In questo modo, è stata danneggiata l'efficacia del Fondo di Solidarietà, che si alimentava sull'applicazione delle norme.

Diritto di prelazione

Un altro punto importante della legge riguarda il diritto di prelazione.
L'acquirente può usufruire di tale diritto qualora, dopo che occupato l'immobile stesso sia stata attivata una procedura di vendita coattiva per l'esecuzione di un pignoramento o per una procedura di crisi del venditore costruttore.

Tale diritto non deve essere ignorato dai professionisti delegati alle vendite quali Giudici e Curatori fallimentari, contro i quali altrimenti è possibile promuovere azione di responsabilità.