Proprietà e presunzione di proprietà cosa dice l'Art. 1117 C.C.

NEWS DI Parti comuni
L'art. 1117 C.C. elenca servizi e impianti che, in un edificio che abbia almeno due distinti proprietari di (almeno) altrettante unità devono considerarsi comuni.
06 Maggio 2010 ore 13:56
Avv. Alessandro Gallucci

Art 1117L'art. 1117 c.c. elenca una serie cose, servizi e impianti che, in un edificio in che abbia almeno due distinti proprietari di (almeno) altrettante unità immobiliari, devono considerarsi comuni.

Le scale interne, per citare l'esempio più classico, o ancora l'impianto di riscaldamento se la centrale termica serve ad irradiare calore a tutte le unità immobiliari site nello stabile.

Continuando negli esempi si pensi al lastrico solare, ai locali per il portiere o per lo svolgimento delle assemblee condominiali.
Gli esempi non si fermano alle cose individuate nella norma citata all'inizio.


La giurisprudenza, infatti, afferma che in tema di condominio , i beni indicati dall'articolo 1117 c.c., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (così Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Ciò che fa riflettere ,oltre alla l'evidente flessibilità normativa nella valutazione della condominialità dei beni, è l'utilizzo costante e ripetuto della locuzione presunzione di condominialità.

Tale affermazione, costantemente ripetuta fare sorgere, più che giustamente un dubbio: i beni indicati dall'art. 1117 e gli altri che per attitudine possono essere equiparati devono essere considerati di proprietà comune o debbono presumersi tali?

La differenza non è di poco conto.Art 1117
Se i beni sono di proprietà comune, l'unico modo per poter affermare la loro non condominialità è quello di dimostrare, carte alla mano (quindi tramite l'atto d'acquisto o il regolamento di codominio di natura contrattuale), che quella determinata parte che si assume essere di tutti è in realtà solamente di uno o di un gruppo di condomini .

Ciò che al massimo si potrà fare è reclamarne l'usucapione.

Se,invece, si propende per la presunzione di condominialità è evidente che l'onere probatorio risulti decisamente alleggerito potendosi dimostrare anche con altri mezzi che la proprietà del bene conteso non è comune.

Per fare chiarezza sul punto sono dovute intervenire le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che nel lontano 1993 ebbero modo di affermare che la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.
E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).
D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.
Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.Art 1117In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

La pronuncia precisa e dettagliata nello spiegare perché l'utilizzo della locuzione presunzione di condominialità sia fatto in modo atecnico, se non addirittura improprio, non ha avuto, negli anni successivi, obiezioni nel merito pur essendo ancora in voga la prassi di parlare di presunzione di condominialità.
In concreto, quindi, ciò che conta è che i beni sono o non sono comuni ed è scorretto,tecnicamente, affermare che si presumono tali.

riproduzione riservata
Articolo: Art. 1117 c.c.,tra proprietà e presunzione di proprietà
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Art. 1117 c.c.,tra proprietà e presunzione di proprietà: Commenti e opinioni


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  • Cinzia Pascarella
    Cinzia Pascarella
    Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 19:42
    Sono proprietaria di una mansarda, il proprietario del piano di sotto ha attraversato dalla estremità della soffitta con la canna fumaria, vorrei sapere se è legale.
    Ciao.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Cinzia Pascarella
      Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 11:57
      Se la canna fumaria passa nella sua proprietà, sicuramente c'è qualcosa che non va.
      rispondi al commento
  • FRANCESCO
    FRANCESCO
    Giovedì 4 Aprile 2013, alle ore 12:59
    SALVE SONO PROPIETARIO DI UN APPARTAMENTO A PIANO TERRA IN UN CONDOMINIO,ORA SI DEVONO FARE I LAVORI AL LASTRICO SOLARE,E NEL MIO TITOLO DI PROPIETA'VI è SCRITTO : "SI PRECISA CHE L'ACQUIRENTE NON HA ALCUN DIRITTO SUI LASTRICI SOLARI E RESTA DEL TUTTO ESCLUSO DA OGNI OBBLIGO DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA",FRA L'ALTRO 2 CONDOMINI SONO ANCHE PROPIETARI DEL LASTRICO SOLARE,VOLEVO SAPERE SE SONO COMUNQUE OBBLIGATO A PAGARE O NO.GRAZIE
    rispondi al commento
  • Di Blasi
    Di Blasi
    Sabato 2 Marzo 2013, alle ore 22:17
    Da cinque anni ho aquistato un lastrico solare calpesta bile con stenditoio, Il contratto di compravendita recita che sono proprietario delle parti comuni e regolarmente pago le quote condominiali a me imputate dalle tabelle millesimali, alcuni condomini sono convinti che a me non spetta il posto auto cosa mi sapete dire in merito . Grazie
    rispondi al commento
  • Olga Alimento
    Olga Alimento
    Giovedì 31 Maggio 2012, alle ore 21:10
    Mia sorella vorrebbe acquistare l'ex appartamento del portiere di un condominio. L'Amministratore del condominio le ha detto che sia per l'atto di compromesso, che per l'Atto Pubblico di compravendita, lei deve trovare un Notaio che consenta -ai sensi dell'art.117ter c.c.-, acché la stipula di quegli atti venga sottoscritta solo dall'Amministratore di quel condominio. (munito di deleghe? o procure speciali a vendere?)Quali rischi può comportare una siffatta richiesta?Grazie per la Vs cortese rispostaOlga Alimento
    rispondi al commento
  • Giancarlo
    Giancarlo
    Giovedì 1 Dicembre 2011, alle ore 10:58
    Buongiorno,ho aquistato un appartamento faente parte di una palazzina al piano terra con giardino di proprieta esclusiva.su detto giardino l'impresa costruttrice ha costruito un'autorimessa aperta su due lati,accatastata cat.c/6 come risulta da contratto notarile.a questa autorimessa sono stati attribuiti dei millesimi che mi fanno partecipare alle spese condominiali delle autorimesse. chiedo se questo è corretto.grazie per la risposta.sheari
    rispondi al commento
  • Arcangeli Alessandra
    Arcangeli Alessandra
    Sabato 15 Ottobre 2011, alle ore 17:38
    A)Con il 5 contatore Enel la societa' costruttrice ha messo in comunione i servizi elettrici dei passaggi pedonali relativi alle proprieta' dei singoli comunisti.La societa' costruttrice avrebbe dovuto depositare un regolamento della comunione con l'indicazione specifica delle parti comuni. Niente di tutto questo risulta dagli atti di vendita, al contrario risultano indicate le parti comuni poste al civico 21/A (subalterno 4) della via La maddalena ed individuate:"ingresso garage, cancello automatico,nella pompa dello smaltimento delle acque piovane per la sola griglia della rampa e nei tre punti luce dello spazio manovra". Sempre negli atti di vendita risulta ben chiaro che il passaggio pedonale distinto con il subalterno 2 è comune solo agli appartamenti interni 1 e 4 di proprieta' Arcangeli e Mantuano, il passaggio pedonale distinto con sub 3 è comune agli appartamenti interni 2 e 3 Marco e caio. Abbiamo deciso di non servirci piu'e di staccare la parte elettrica del sub 2 dal 5 contatore Enel comune che doveva servire solo il sub 4, e mentre i signori del sub 3 volontariamente sono ancora allacciati al 5 contatore Enel che serve alle parti comuni e pretendono che i consumi di elettricita' relativi al vialetto pedonale di accesso alle loro proprieta' venga ripartito in parti uguali.Avendo gia' fatto installare nel quadro generale comune sito nella rampa garage un contatore a defalco tra il 5 contatore enel che serve la parte comune sub 4 e nella linea elettrica del sub 3 collegata al 5 contatore enel comune, senza alcun consenso da parte dei proprietari sub 2. la rigrazio anticipatamente Arcangeli
    rispondi al commento
  • Turazzo
    Turazzo
    Mercoledì 12 Ottobre 2011, alle ore 13:11
    Buongiorno, desideravo un chiarimento sul seguente quesito: quali proprietari degli immobili (dello stesso stabile) abbiamo degli atti di vendita che non sono uguali per alcune parti comuni. Mi spiego meglio: in uno c'è scritto che una certa aerea (cortile) è condominiale e in un altro che la stessa area è di solo transito ( si tratta del cortile per l'accesso ai garage, che è composto da un primo cancello elettrico, il cortile interno ed un altro cancello che immette nelle corsie di manovra). Da un accertamento della proprietà immobiliare urbana emerge che detto cortile al sub. 1-3 ecc...ecc... è tra i BCNC. Quale atto Ha valenza?? O meglio quale titolo ha valenza tra gli atti di acquisto e l'accertamento al catasto?
    rispondi al commento
  • Franzo Osvaldo
    Franzo Osvaldo
    Martedì 28 Giugno 2011, alle ore 10:17
    Sono un proprietario di un attico in un residence a jesolo di 150 unità, ora dobbiamo sostituire le enormi vetrate dello stesso, volevo sapere perchè i piani terra non partecipano alla spesa e la loro quota viene divisa in proporzione con tutti i 5 piani del condominio, le vetrate secondo me fanno parte dei muri perimetrali e pertanto sono di uso comune, e anche quelli dei piani terra ne godranno del benificio in termini di rivalutazione del proprio appartamento, l'assemblea si farà il prossimo 9 luglio, spero di avere una risposta da voi. grazie. OSVALDO
    rispondi al commento
  • Stefania
    Stefania
    Martedì 14 Giugno 2011, alle ore 22:01
    Ho appena comprato un appartamento in uno stabile nuovissimo appena terminato,e nel mio giardino passano i servizi(gas e fogne ed acqua) di un altro proprietario. in caso di assistenza chi risponde? sono costretta ad avere tutti quei tombini in giardino? abbiamo un viale condominiale dove ci sono solo le condotte delle acque chiare e telefoni, non potrebbero passare lì tutte queste tubazioni? grazie
    rispondi al commento
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