Appartamento in affitto

L'art. 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In sostanza una parte (chiamata locatore o proprietario) in ragione di un corrispettivo in denaro immette nella detenzione di un suo bene l'altra parte (chiamata in relazione alla locazione di immobili, inquilino o conduttore).

Proprio in ragione di tale schema la dottrina e la giurisprudenza sono unanimemente concordi nel ritenere questo genere d'accordo come un contratto a prestazioni corrispettive.

Quando si parla di locazione si è soliti fare immediato riferimento a quel fenomeno che nel gergo comune viene chiamato contratto d'affitto di un'abitazione.

Quali sono le norme cui fare riferimento?

Quali, di conseguenza i principali diritti ed obblighi delle parti?

Ad oggi i punti di riferimento principali sono tre:

a) il codice civile (artt. 1571 – 1606 c.c.);

b) la legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull'equo canone, nelle sue parti ancora vigenti);

c) la legge n. 431 del 1998.

Partendo da quest'ultima, è utile evidenziare che essa è intervenuta per sostituire, in larga parte, la succitata legge del 1978.

La legge sull'equo canone prevedeva, nel caso di locazione ad uso abitativo una durata minima del contratto pari a quattro anni (rinnovabili di volta in volta per il medesimo periodo di tempo nel caso di assenza di revoca espressa dell'accordo).

La stessa legge con un complesso sistema di calcolo individuava a seconda delle zone e della categoria catastale dell'unità immobiliare il canone dovuto dall'inquilino al proprietario per l'affitto dell'appartamento.

Da qui, per l'appunto, il nome legge sull'equo canone.

L'intento del legislatore, con l'intervento del 1998, è stato quello di liberalizzare il mercato delle locazioni immobiliari cercando, con una serie d'incentivi di carattere economico fiscale, di far emergere quella larga parte di mercato illegale che affliggeva il settore locatizio.

La novità più importante è stata quella relativa alla libera contrattazione del canone di locazione nel caso di contratti cosiddetti 4 + 4.

Per il resto la legge n. 431 prevede due altri tipi di contratti, per così dire concertati (ossia il cui canone deve uniformarsi a quanto stabilito dagli accordi tra associazioni di categoria di proprietari ed inquilini):

a) quello chiamato 3 + 2, in riferimento alla durata del primo accordo e dell'eventuale proroga;

b) quello transitorio (per esigenze di lavoro e/o di studio della durata di un anno o per periodi minori).

Accanto a queste norme, si è detto in precedenza, un ruolo fondamentale, soprattutto in relazione a diritti ed obblighi delle parti, lo svolgono le norme dettate nel codice civile.

Tra le più importanti ne ricordiamo due, che per il loro contenuto sono quelle che contengono le principali obbligazioni delle parti.

La prima, ossia l'art. 1575 del codice civile relativo agli obblighi del proprietario, specifica che:

Il locatore deve:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Di contro l'inquilino, in ragione del disposto di cui all'art. 1582 c.c., deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Si tratta degli obblighi principali il cui mancato rispetto può portare a richieste di risarcimento del danno (si pensi alle ipotesi in cui la cosa locata non sia consegnata in buono stato manutentivo) o nel caso di mancato pagamento dei canoni al così detto procedimento per sfratto.