Amministratore di condominio e gravi difetti dell'immobile

NEWS DI Amministratore di condominio19 Marzo 2015 ore 09:23
In tema di gravi difetti di un edificio in condominio, che cosa dobbiamo intendere con questa locuzione e quali sono i poteri di rimedio dell'amministratore?

Gravi difetti dell'immobile


Gravi difettiL'appaltatore è responsabile per i vizi derivanti dall'opera commissionatagli. La durata della garanzia varia a seconda del tipo di difetto:

a) biennale per le difformità ed i vizi rispetto al progetto originario;

b) decennale quando vi sia rovina, evidente pericolo di rovina o comunque gravi difetti.

Su tali profili di responsabilità rimandiamo rispettivamente alla lettura degli artt. 1667 e 1669 c.c.

In questo contesto è utile soffermarsi sulla nozione di gravi difetti; che cosa deve intendersi con questa locuzione? Ed ancora nel caso di edificio in condominio, quali sono i poteri d'intervento dell' amministratore e quali i loro limiti?

Nelle tante, ed oramai univoche sentenze di merito e di legittimità sull'argomento, si legge che i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857).

La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351) (Trib. Monza 20 marzo 2012).

In casi del genere il difetto grave non è facilmente riconoscibile da un non addetto ai lavori sicché, si dice, la conoscenza del fatto ai fini delle decadenze prescritte dalla legge decorre dal momento in cui s'è avuta consapevolezza della problematica, cioè dal momento della consegna di una relazione tecnica. Questa valutazione, espressa anche dalla Cassazione (cfr. Cass. 9 settembre 2013, n. 20644) è tuttavia rimessa all'apprezzamento del giudice adito. In buona sostanza è sempre bene non perdere molto tempo quando si hanno le prime avvisaglie che c'è qualcosa che non va: rivolgersi quanto prima ad un tecnico di propria fiducia, se non si hanno le nozioni base, è fondamentale.


Gravi difetti e poteri dell'amministratore di condominio


Azione per gravi difettiCiò detto è utile riprendere la domanda posta in principio: oltre ai singoli proprietari delle unità immobiliari difettose, nel caso di condominio negli edifici, l'amministratore ha qualche potere in merito?

Passando in rassegna la giurisprudenza che s'è formata sull'argomento, la risposta è positiva.

In particolare in una pronuncia del 2010 è stato affermato che l'amministratore è legittimato a proporre l'azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell'edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all'amministratore il potere - dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell'edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).

L'azione dell'amministratore, in buona sostanza, trattandosi d'intervento finalizzato al compimento di atti conservativi, dev'essere considerata slegata da un preventivo consenso dell'assemblea, così come stabilito dall'art. 1131, primo comma, c.c.

Ciò vuol dire che il mandatario può autonomamente affidare l'incarico all'avvocato difensore e del pari nominare il tecnico della compagine. La rilevante entità delle spese riguardanti simili giudizi consiglia di fare scegliere all'assemblea e comunque di tenerla costantemente aggiornata sull'argomento.

Trattandosi di azioni connesse ad un contratto di appalto, sia pur essendo – quella prevista dall'art. 1669 c.c. – un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, non è obbligatorio l'esperimento del tentativo di conciliazione. Come dire: il fatto che il condominio sia una parte nel giudizio non vuol dire che automaticamente la materia del contendere sia sottoposta al tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

L'azione di risarcimento del danno, se la somma richiesta è inferiore ad € 50.000,00 dovrà essere preceduta dalla così detta procedura di negoziazione assistita.

Resta ferma, naturalmente, la possibilità per il singolo condomino di agire in giudizio quale comproprietario delle parti comuni, indipendentemente dalla presa di posizione dell'amministratore.

riproduzione riservata
Articolo: Gravi difetti dell'immobile
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Gravi difetti dell'immobile: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Gravi difetti dell'immobile che potrebbero interessarti
Rovina e difetti di cose immobili

Rovina e difetti di cose immobili

La costruzione di beni immobili, le responsabilità dell'appaltatore e i rimedi esperibili dal committente. Il caso della rovina e dei gravi difetti dell'edificio.
Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché in tema di azione di responsabilità per gravi difetti contro l'appaltatore o il costruttore - venditore può agire anche l'amministratore di condominio?...
Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

L'amministratore di condominio può agire in giudizio contro il costruttore dell'edificio solamente nel caso di gravi difetti delle parti comuni dell'edificio.
Gravi difetti dell'immobile e impianto di videocitofono

Gravi difetti dell'immobile e impianto di videocitofono

In tema di azioni di garanzia da farsi valere a seguito di contratto di appalto, non rientra nella nozione di grave difetto il malfunzionamento del videocitofono.
Revoca dell'amministratore e vizi dell'immobile

Revoca dell'amministratore e vizi dell'immobile

L'amministratore è nominato dall'assemblea ed il suo incarico ha durata annuale. Tuttavia, la stessa assise, può provvedere alle revoca dell'amministratore in qualsiasi momento.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.263 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
284.887 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Nbrand cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Nbrand cassetta postale a 4 posti...
      133.25
    • Alubox cassetta postale a 5 posti orizzontale per condominio 385x250x530 mm finitura bronzo - oro - 20c5rooro c 5 r-o cubo
      Alubox cassetta postale a 5 posti...
      157.69
    • Alubox cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm finitura ghisa - c4rogh c 4 r-o cubo
      Alubox cassetta postale a 4 posti...
      124.66
    • Oregon scientific orologio con doppio allarme sveglia (nero)
      Oregon scientific orologio con...
      26.99
    • Remington ac9096 asciugacapelli professionale silk, velocità dell'aria 140 km-h, 2400 watt
      Remington ac9096 asciugacapelli...
      37.99
    • Dell 15.6 precision mobile workstation 5520 windows 7-10 pro v1tmh
      Dell 15.6 precision mobile...
      1.48
    • Progettazione di interni
      Progettazione di interni...
      300.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Ristrutturazione bagno zona Roma
      Ristrutturazione bagno zona roma...
      3790.00
    • Idrospazzola Wippy Car Claber
      Idrospazzola wippy car claber...
      9.30
    • Sistema di raccolta acqua piovana Velletri Roma e dintorni
      Sistema di raccolta acqua piovana...
      4500.00
    • Pistola doppia Elegant Claber da irrigazione
      Pistola doppia elegant claber da...
      8.00
    • Nbrand cassetta postale condominio a 5 posti con chiave colore bronzo - c5
      Nbrand cassetta postale condominio...
      94.74
    • Smoby sponge bob secchiello (7600040217)
      Smoby sponge bob secchiello...
      5.53
    • Minerva pictures ultimo capodanno (l')
      Minerva pictures ultimo capodanno...
      6.29
    • Filtro coral biologico bio power filter 80lt
      Filtro coral biologico bio power...
      13.77
    • Designperte.it novecento poltrona charles eames con pouf - registrati e ottieni il 5% di sconto
      Designperte.it novecento poltrona...
      2.00
    • Ade digitale igrometro ws 1701 con allarme visivo muffa. termometro con visualizzazione della temperatura di precisione. umiditÀ dell' aria con
      Ade digitale igrometro ws 1701 con...
      25.86
    • Zanzariera VELUX
      Zanzariera velux...
      131.00
    • Carrello avvolgitubo Qubo Pronto 25 Claber
      Carrello avvolgitubo qubo pronto...
      47.90
    • Irrigatore oscillante Compact 160 Claber
      Irrigatore oscillante compact 160...
      16.90
    • Mercatino dell' usato Milano e dintorni
      Mercatino dell' usato milano e...
      1.00
    • Irrigatore pop-up a turbina Claber
      Irrigatore pop-up a turbina claber...
      20.50
    • Raccordo Universale con STOP
      Raccordo universale con stop...
      5.60
    • Pura bali giardino di ibisco lozione tonique douceur
      Pura bali giardino di ibisco...
      20.20
    • Poster con bordo bianco - il mago di oz
      Poster con bordo bianco - il mago...
      40.00
    • Poster con bordo bianco - alice nel paese delle meraviglie
      Poster con bordo bianco - alice...
      40.00
    • Dell precision m7520-xeon-16gb-256ssd+1tb-15.6-w7+w10
      Dell precision...
      2.30
    • Ferplast cuccia cotone alveo 35
      Ferplast cuccia cotone alveo 35...
      20.50
    • Inbody pesapersone professionale inbody 120
      Inbody pesapersone professionale...
      2.99
    • Pistola irrigazione metal-jet
      Pistola irrigazione metal-jet...
      24.95
    • Supporto per sopraelevazione xl regolabile in altezza
      Supporto per sopraelevazione xl...
      5.00
    • Supporto per sopraelevazione regolabile in altezza
      Supporto per sopraelevazione...
      3.00
    • Carrello avvolgitubo Genius 60 Claber
      Carrello avvolgitubo genius 60...
      36.00
    • Irrigatore Rollina Claber
      Irrigatore rollina claber...
      7.30
    • Rivestimenti in gres porcellanato MUSE
      Rivestimenti in gres porcellanato...
      48.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Kone
  • Weber
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 800.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 1.00
foto 6 geo Torino
Scade il 02 Novembre 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
106285
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok