Amministratore di condominio e gravi difetti dell'immobile

NEWS DI Amministratore di condominio
In tema di gravi difetti di un edificio in condominio, che cosa dobbiamo intendere con questa locuzione e quali sono i poteri di rimedio dell'amministratore?
19 Marzo 2015 ore 09:23
Avv. Alessandro Gallucci

Gravi difetti dell'immobile


Gravi difettiL'appaltatore è responsabile per i vizi derivanti dall'opera commissionatagli. La durata della garanzia varia a seconda del tipo di difetto:

a) biennale per le difformità ed i vizi rispetto al progetto originario;

b) decennale quando vi sia rovina, evidente pericolo di rovina o comunque gravi difetti.

Su tali profili di responsabilità rimandiamo rispettivamente alla lettura degli artt. 1667 e 1669 c.c.

In questo contesto è utile soffermarsi sulla nozione di gravi difetti; che cosa deve intendersi con questa locuzione? Ed ancora nel caso di edificio in condominio, quali sono i poteri d'intervento dell' amministratore e quali i loro limiti?

Nelle tante, ed oramai univoche sentenze di merito e di legittimità sull'argomento, si legge che i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857).

La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351) (Trib. Monza 20 marzo 2012).

In casi del genere il difetto grave non è facilmente riconoscibile da un non addetto ai lavori sicché, si dice, la conoscenza del fatto ai fini delle decadenze prescritte dalla legge decorre dal momento in cui s'è avuta consapevolezza della problematica, cioè dal momento della consegna di una relazione tecnica. Questa valutazione, espressa anche dalla Cassazione (cfr. Cass. 9 settembre 2013, n. 20644) è tuttavia rimessa all'apprezzamento del giudice adito. In buona sostanza è sempre bene non perdere molto tempo quando si hanno le prime avvisaglie che c'è qualcosa che non va: rivolgersi quanto prima ad un tecnico di propria fiducia, se non si hanno le nozioni base, è fondamentale.


Gravi difetti e poteri dell'amministratore di condominio


Azione per gravi difettiCiò detto è utile riprendere la domanda posta in principio: oltre ai singoli proprietari delle unità immobiliari difettose, nel caso di condominio negli edifici, l'amministratore ha qualche potere in merito?

Passando in rassegna la giurisprudenza che s'è formata sull'argomento, la risposta è positiva.

In particolare in una pronuncia del 2010 è stato affermato che l'amministratore è legittimato a proporre l'azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell'edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all'amministratore il potere - dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell'edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).

L'azione dell'amministratore, in buona sostanza, trattandosi d'intervento finalizzato al compimento di atti conservativi, dev'essere considerata slegata da un preventivo consenso dell'assemblea, così come stabilito dall'art. 1131, primo comma, c.c.

Ciò vuol dire che il mandatario può autonomamente affidare l'incarico all'avvocato difensore e del pari nominare il tecnico della compagine. La rilevante entità delle spese riguardanti simili giudizi consiglia di fare scegliere all'assemblea e comunque di tenerla costantemente aggiornata sull'argomento.

Trattandosi di azioni connesse ad un contratto di appalto, sia pur essendo – quella prevista dall'art. 1669 c.c. – un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, non è obbligatorio l'esperimento del tentativo di conciliazione. Come dire: il fatto che il condominio sia una parte nel giudizio non vuol dire che automaticamente la materia del contendere sia sottoposta al tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

L'azione di risarcimento del danno, se la somma richiesta è inferiore ad € 50.000,00 dovrà essere preceduta dalla così detta procedura di negoziazione assistita.

Resta ferma, naturalmente, la possibilità per il singolo condomino di agire in giudizio quale comproprietario delle parti comuni, indipendentemente dalla presa di posizione dell'amministratore.

riproduzione riservata
Articolo: Gravi difetti dell'immobile
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Gravi difetti dell'immobile: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Gravi difetti dell'immobile che potrebbero interessarti
Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Perché in tema di azione di responsabilità per gravi difetti contro l'appaltatore o il costruttore - venditore può agire anche l'amministratore di condominio?...
Rovina e difetti di cose immobili

Rovina e difetti di cose immobili

La costruzione di beni immobili, le responsabilità dell'appaltatore e i rimedi esperibili dal committente. Il caso della rovina e dei gravi difetti dell'edificio.
Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell'amministratore

L'amministratore di condominio può agire in giudizio contro il costruttore dell'edificio solamente nel caso di gravi difetti delle parti comuni dell'edificio.
Gravi difetti dell'immobile e impianto di videocitofono

Gravi difetti dell'immobile e impianto di videocitofono

In tema di azioni di garanzia da farsi valere a seguito di contratto di appalto, non rientra nella nozione di grave difetto il malfunzionamento del videocitofono.
Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Poteri dell'amministratore in relazione e la responsabilità contrattuale derivante dal contratto di appalto in condominio...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.219 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.754 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Bticino 360001 kit videocitofonia condominio base [360001]
      Bticino 360001 kit videocitofonia...
      250.95
    • Nbrand cassetta postale condominio a 4 posti con chiave colore ghisa - c4
      Nbrand cassetta postale condominio...
      82.27
    • Nbrand cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Nbrand cassetta postale a 4 posti...
      133.25
    • Nbrand cassetta postale condominio a 5 posti con chiave colore ghisa - c5
      Nbrand cassetta postale condominio...
      103.35
    • Playmobil cameretta (9270)
      Playmobil cameretta (9270)...
      13.93
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Progettazione di interni
      Progettazione di interni...
      300.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Ristrutturazione bagno zona Roma
      Ristrutturazione bagno zona roma...
      3790.00
    • Verniciatura ringhiera Milano
      Verniciatura ringhiera milano...
      10.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Panchina calcio e calcetto a moduli da mt. 2
      Panchina calcio e calcetto a...
      459.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      30.51
    • Schneider lampada di emergenza schneider a parete se 6-1nc rilux neon 6w ova37027
      Schneider lampada di emergenza...
      31.53
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Alubox jumbo verticale 4ve (spedizione gratuita)
      Alubox jumbo verticale 4ve...
      227.41
    • Caldaia a condensazione vaillant ecotec pure vmw 246-7-2 erp 24 kw metano, metano, sdoppiato
      Caldaia a condensazione vaillant...
      763.00
    • Outlook design italia outlook design v972610044 doodo orologio da parete impermeabile, verde
      Outlook design italia outlook...
      21.85
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      199.99
    • Gazebo 3x3 metri pieghevole impermeabile mercatino market
      Gazebo 3x3 metri pieghevole...
      79.95
    • Tappeto moderno 80 x 150 zebrato bianco nero joy zebra pelo
      Tappeto moderno 80 x 150 zebrato...
      59.00
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Policarbonato online
  • Immobiliare.it
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Weber
  • Mansarda.it
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104398
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok