Immobili abusivi: i rischi dell'acquirente
La nullità degli atti di trasferimento di un immobile oggetto di abuso edilizio è da sempre al centro di attenzione da parte dei giudici e degli esperti di diritto. Finora sono state molte e spesso contrastanti le interpretazioni giurisprudenziali sull'argomento. Per questo si rivela di estrema importanza la pronuncia, dirimente delle posizioni contrapposte, da parte delle Sezioni Unite, che si sono definitivamente esposte sul tema dell'invalidità degli atti traslativi.
Con la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, n.8230 del 22 marzo 2019, si pone fine al contrasto e vengono affermati i seguenti principi giuridici. L'atto tra vivi di trasferimento di un edificio abusivo è nullo solo se manca la menzione dei titoli abilitativi in base ai quali è stato costruito. Si sanziona con l'invalidità la mancata inclusione nell'atto degli estremi del titolo edilizio dell'immobile, titolo che deve realmente esistere in relazione a tale immobile.
Ne consegue che qualora nell'atto il venditore faccia dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, il contratto sarà valido e produttivo dei suoi effetti, anche in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo citato. Perché? La motivazione a sostegno della decisione delle Sezioni Unite risiede nell'avvenuta informazione a favore dell'acquirente che, in caso di menzione, viene messo nella condizione di poter effettuare i dovuti accertamenti in merito all'irregolarità urbanistica dell'edificio. In questa fattispecie la nullità non è dovuta.
Cosa rischia chi acquista?
La demolizione del bene acquistato. Con la posizione assunta dai Giudici Supremi la circolazione dei beni viene dunque giuridicamente protetta mentre la tutela dell'abusivismo avverrà con la demolizione dell'edificio.
Venendo meno lo strumento della nullità dell'atto, in caso di mancata menzione del titolo, l'unica tutela in capo all'acquirente resta la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
