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Vizi, difformità delle opere e decadenze

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I vizi e le difformità delle opere nel contratto d'appalto: vizi, difetti, rimedi, prescrizioni e decadenza alla luce delle sentenze di Cassazione e Tribunali.
Vizi, difformità delle opere e decadenze
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci

ViziUna recente sentenza del Tribunale di Piacenza (la n. 130 dello scorso 1 marzo), ci consente di tornare a parlare di vizi e difformità delle opere.


Nell’ambito del contratto d’appalto, il costruttore, anche dopo aver consegnato l’immobile, deve prestare ben precise garanzie.


Prima d’addentrarci nell’esame delle stesse e delle conseguenze, è bene ricordare che l’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro (art. 1655 c.c.)


Se Tizio si affida all’impresa Alfa per la costruzione della sua abitazione, le parti stipulano un contratto d’appalto.


Ma il contratto d’appalto si applica anche quando più persone acquistano direttamente dall’impresa edile delle unità immobiliari in un edificio.


All’applicazione del contratto, come s’è detto in principio, seguono ben precise garanzie.


Così, ai sensi dell’art. 1667 c.c., rubricato Difformità e vizi dell'opera:


L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.


Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.


L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.


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Il compratore, entro due mesi dallo scoperta del difetto, deve denunziare il fatto all’appaltatore; se questo fa l’orecchio del mercante, il primo ha due anni di tempo dalla consegna del bene per agire in giudizio.


Vizi2In che modo può agire?


Ce lo dice l’art. 1668, rubricato Contenuto della garanzia per difetto dell'opera:


Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore.

Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.


Insomma, riparazione, risarcimento e, in casi particolari, risoluzione del contratto.


Esiste, poi, una particolare garanzia, quella per gravi vizi o per vizi da cui può dipendere la rovina dell’immobile.


La norma di riferimento è l’art. 1669, rubricato Rovina e difetti di cose immobili, che recita:


Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.


Il diritto del committente si prescrive  in un anno dalla denunzia.


Quanto al senso di questa norma, in una delle più recenti sentenze, in materia, rese dalla Cassazione si legge che la giurisprudenza di questa Corte da tempo ha adottato un'interpretazione dell'art. 1669 c.c. volta ad ampliare il senso letterale della disposizione.


Già Cass. 4384/79 ha chiarito che la responsabilità per rovina di edificio comprende anche il danno che può derivare dalle singole parti dell'edificio, siano esse opere murarie, siano invece semplici manufatti incorporati stabilmente nella costruzione (Cass. 4 ottobre 2011 n. 20307).


Ciò detto è bene soffermarci sul concetto di decadenza, ossia sull’impossibilità di agire, ai sensi degli articoli appena citati per tardività della denuncia del vizio.


La sentenza del Tribunale di Piacenza, in conformità ai precedenti di Cassazione, ci spiega chiaramente quando non operano le disposizioni relative alla decadenza.


Si legge nella sentenza citata in principio che l'impegno dell'appaltatore di provvedere all'eliminazione dei vizi dell'opera, implica il riconoscimento unilaterale dell'esistenza dei vizi stessi, e dà vita ad un'obbligazione nuova rispetto a quella ordinaria, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1667 c.c. e soggetta invece all'originaria prescrizione Vizi3decennale (ex pluribus, cfr. Cass. n. 6670/2009, Cass. n. 23461/2004, Cass. n. 8026/2004, Cass. n. 1320/2001, Cass. n. 5984/2000, Cass. n. 10364/1997, Cass. n. 8439/1997, Cass. n. 7634/1996, Cass. n. 10772/1995, Cass. n. 7495/1995, Cass. n. 7216/1995, Cass. n. 7651/1994, Cass. n. 7147/1990); e tale impegno, in aderenza ai principi generali, può anche essere assunto tramite comportamenti concludenti (Cass. n. 6670/2009, Cass. n. 7216/1995, Cass. n. 4936/1981) (Trib. Piacenza 1 marzo 2012 n. 130).


Come dire: le norme che disciplinano la decadenza rappresentano un ostacolo in meno anche se si è avvisato informalmente l’appaltatore, lui è intervenuto.


Naturalmente sempre se lo si può dimostrare.



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  • Marco
    Mercoledì 26 Settembre 2012, alle ore 13:53
    Buongiorno avvocato,
    dovrei chiederle un'informazione.
    Ho acquistato una porzione di bivilla nel comune di Treviso nel 2008.
    Una settimana fa entrando con la mia auto dal cancello, mi sono accorto che quest'ultimo non si apriva, ho notato con stupore che la placca che lo sosteneva si stava staccando dalla colonna di pietre facciavista che la compongono e come il cancello anche la rete di recinzione sta subendo lo stesso danno.
    Questa colonna è anche l'unica delle 4 di recinzione alla quale manca il cappello di marmo sulla parte superiore con un conseguente inzuppamento delle pietre che piano piano si staccano.
    Dopo aver contattato la ditta costruttrice della casa mi sono sentito rispondere che la recinzione non rientra nell'immobile e quindi non è soggetta a garanzia.
    Come devo comportarmi? Grazie sin d'ora per la disponibilità.
    Cordiali saluti
    rispondi al commento
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