Ai sensi dell'art. 40 del d.p.r. n. 1142/49 si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente.
Il cespite, secondo la comune definizione, è una fonte di reddito di una persona.
In sostanza sebbene, spesso, nel linguaggio comune si usi unità immobiliare come sinonimo di appartamento a livello tecnico essa può essere rappresentata anche da un box auto, da una cantina e da ogni altro fabbricato che possa configurasi come autonoma fonte di reddito.
Il successivo art. 41 specifica che ciascuna unità immobiliare urbana accertata deve essere intestata alla ditta che ne è in possesso.
La ditta è costituita dalle persone dei proprietari o dei possessori e da quelle che hanno diritti reali di godimento sull'unità immobiliare. Esse devono essere individualmente designate, specificando per ognuna le quote di partecipazione o il diritto spettante.
In sostanza si stabilisce il principio, valido ai fini catastali, ma che si ritrova anche in altri settori dell'ordinamento giuridico, secondo il quale non può esistere un immobile non intestato a qualcuno.
Il d.p.r. n. 1142/49 specifica anche come deve essere identificata un'unità immobiliare urbana.
Si occupa di ciò l'art. 42 a norma del quale ciascuna unità immobiliare accertata deve essere identificata in catasto con l'indicazione della via o della località, del numero civico, della scala, del piano, ecc. e con il riferimento alla mappa.
I successivi articoli del decreto specificano che, per ogni unità immobiliare, devono essere effettuati i rilievi utili a determinarne la consistenza catastale ai fini della imposizione tributaria.
Al di là delle questioni strettamente attinenti alle vicende catastali, è utile domandarsi quali siano gli oneri ed i diritti del proprietario di una unità immobiliare.
Quanto agli oneri, i primi in ordine d'importanza, sono quelli di carattere tributario.
Possedere o detenere un'unità immobiliare porta con sé l'obbligo di pagare le così dette imposte fondiarie.
Prima tra tutte l'IMU fatti salvi i casi di esenzione previsti dalla legge (es. per la prima casa).
Questa tassa naturalmente riguarda i proprietari e mai gli inquilini.
In secondo luogo la Tarsu ossia la tassa o tariffa relativa alla spazzatura.
In questo caso gli interessati sono il proprietario quanto e, nel caso d'immobile concesso in locazione, il conduttore.
Avere in proprietà un'unità immobiliare porta con sé la necessità di rispettare norme dettate in materia di ordine e sicurezza pubblica (sostanzialmente quindi fare in modo che il proprio bene immobile non rechi pericolo alla collettività), quelle di carattere urbanistico ed ancora le norme locali in materia di rispetto di orari e modi d'uso delle abitazioni.
Se l'unità immobiliare è indipendente il proprietario non avrà obblighi supplementari, qualora, invece, fosse ubicata in condominio a esso spetterebbe anche l'onere di contribuire alla gestione delle cose comuni.
È parere unanimemente condiviso in dottrina e giurisprudenza che ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (così Cass. n. 6323/03).
Ciò vuol dire che, salvo il caso di esonero concordato con tutti gli altri partecipanti al condominio, ogni titolare di un'unità immobiliare dovrà partecipare alle spese necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni per il sol fatto di esserne proprietario.
