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Trascrizione del preliminare di vendita

News di Normative
La trascrizione del preliminare di vendita viene eseguita da un notaio e tutela la parte acquirente qualora il venditore venga meno agli accordi stabiliti.
Trascrizione del preliminare di vendita
Arch. Sara Martinelli

preliminare tra venditore e acquirenteIl preliminare di vendita è un contratto in cui un venditore e un acquirente si impegnano a concludere una compravendita stabilendone modi e tempi.

Questo contratto serve ad impegnare le parti a risolvere eventuali problemi che non permettono di effettuare la compravendita nell’immediato. Per quanto riguarda l’acquirente di una casa l’impedimento più diffuso è ottenere un finanziamento, mentre per il venditore il fatto di non aver ancora ultimato i lavori per consegnare l’immobile con caratteristiche di agibilità.

È bene evidenziare che il preliminare di vendita è cosa differente dalla proposta di acquisto, ossia una dichiarazione in cui l’acquirente dichiara di voler acquistare un bene ad un determinato prezzo.  Quest’ultima impegna solo la parte acquirente, mentre nel preliminare di vendita entrambe le parti assumono di comune accordo l’obbligo giuridico di concludere con un contratto definitivo la compravendita entro una certa data.

Generalmente la sottoscrizione del preliminare è accompagnata dal versamento di una caparra a titolo di acconto.



Possibili conseguenze di un preliminare di vendita


L’obbligo ha però effetto solo tra le parti. Ciò significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore può iscrivere ipoteche sull’immobile, vendere il medesimo immobile ad altre persone o costituire su di esso dei diritti reali di godimento, come ad esempio un usufrutto.



Trascrizione del preliminare


incontro col notaio per il preliminarePer ovviare ai problemi che possono insorgere, è consigliabile optare per la trascrizione del preliminare, che è prevista dall’Art. 2645 bis del Codice Civile.

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei registri immobiliari. Per questa operazione è necessario un notaio, che riceve ed autentica il contratto entro 30 giorni dalla stipula del preliminare.



Effetti della trascrizione del preliminare


La trascrizione produce un effetto prenotativo sull’immobile. In pratica trascrivere il preliminare significa anticipare ciò che comporterà l’atto definitivo. In questo modo si passa davanti a tutte le eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

stipula del contratto praliminareNell’eventualità in cui il venditore venga meno a quanto stabilito nel contratto preliminare, ad esempio nella circostanza di un fallimento, la trascrizione costituirà una tutela per l’acquirente. In questo caso i crediti dell’acquirente, come ad esempio il rimborso degli acconti pagati, acquisiranno un privilegio speciale rispetto a tutti gli altri crediti. Pertanto, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita forzata dell’immobile, l’acquirente sarà rimborsato prima rispetto agli altri creditori.

È opportuno però specificare che tale privilegio è valido solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data del rogito prevista nel preliminare e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Trascrivere il preliminare diventa consigliabile in modo proporzionale al rischio di incappare nel mancato adempimento del contratto. Ciò avviene ad esempio quando tra la stipula del preliminare e la data del rogito deve trascorrere molto tempo. Non è poi da sottovalutare il rischio di insolvenza del venditore nei confronti di terzi, che si possono avvalere su di lui con azioni di vario tipo (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). Infine la trascrizione è consigliabile nei casi in cui la caparra da versare sia molto consistente.



Costi della trascrizione del preliminare


firma contratto preliminare La trascrizione del preliminare diventa quindi una sorta di assicurazione sulla caparra versata. Cerchiamo allora di capire se ne vale davvero la pena.

Fermo restando che l’imposta di registro va pagata sia che il preliminare venga registrato o meno e che va calcolata in percentuale variabile sul valore dei beni, le spese aggiuntive consisteranno nell’imposta fissa di trascrizione (che ammonta a 168 euro), nei diritti fissi di trascrizione (35 euro) e nell’onorario del notaio che dipende da valore della cessione.

Se il notaio che segue la trascrizione del preliminare è il medesimo che predispone l’atto definitivo, si potrà risparmiare sulla spesa totale perché parte del lavoro che deve essere eseguito per il preliminare servirà anche per il rogito.

A titolo esemplificativo, per un immobile che viene venduto a 300.000 euro con valore catastale intorno ai 60.000 euro:
-    il costo per il solo atto definitivo è di circa 2.500 euro;
-    il costo del preliminare con relativa registrazione e del successivo atto definitivo è di circa 3.200 euro.
Ne consegue che, se si incarica il medesimo notaio per trascrivere il preliminare e per seguire l’atto definitivo, nell’esempio citato il costo aggiuntivo per la registrazione del preliminare si aggira intorno ai 700 euro.

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