Tra preliminare e vendita

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Quali sono gli obblighi a cui si devono attenere la parte venditrice e acquirente durante il periodo che trascorre tra la firma del preliminare e il rogito?
20 Febbraio 2013 ore 10:49

vendita immobileQuando si stipula il preliminare di vendita di un immobile è buona norma inserire al suo interno tutte le clausole della vendita. In questo modo si chiameranno in causa fin da subito entrambe le parti per collaborare a fornire tutti i documenti fondamentali che serviranno al notaio per la stesura dell'atto e la verifica di tutte le condizioni affinché la procedura avvenga secondo normativa.

Nel preliminare compariranno quindi alcuni obblighi per la parte venditrice e altri per la parte acquirente. Vediamo allora quali sono i più importanti.



Obblighi del venditore prima della vendita


Il venditore deve innanzitutto raccogliere alcuni documenti che saranno allegati all'atto ed altri che serviranno al notaio per effettuare verifiche o riportare sull'atto informazioni rilevanti.

Il venditore dovrà dimostrare la legittima proprietà dell'immobile, fornendo l'atto notarile di acquisto con nota di trascrizione oppure, nell'eventualità di un immobile ereditato, la dichiarazione di successione con tutti i relativi documenti. Se l'immobile è locato a terzi, il proprietario è tenuto a consegnare il contratto di locazione.

obblighi del venditore: consegna copia delle pratiche edilizieInoltre, nel caso in cui il venditore abbia effettuato interventi edilizi durante il periodo in cui è stato proprietario, dovrà procurare tutte le pratiche urbanistico-edilizie e i relativi allegati. Parliamo ad esempio di permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni ecc. con i rispettivi allegati, quali possono essere disegni, dichiarazioni di tecnici, ricevute di pagamento di oneri, relazioni illustrative delle opere, ecc. Se per gli interventi eseguiti il proprietario o altra persona ha beneficiato della detrazione fiscale per il risparmio energetico, dovrà fornire anche tutta la documentazione ad essa inerente.

È anche importante consegnare la certificazione energetica dell'immobile e la planimetria catastale, dichiarando per quest'ultima se le caratteristiche ivi riportate corrispondono a quelle reali. Un altro documento fondamentale è il certificato di agibilità; come abbiamo già visto in un precedente articolo, l'esistenza o meno di questo certificato può determinare notevolmente il valore commerciale dell'immobile.

obblighi del venditore: consegna documenti relativi all'immobileAltra documentazione da fornire è quella relativa agli impianti. Il proprietario deve dichiarare se gli impianti sono a norma di legge, se è in possesso dei certificati di conformità degli impianti e del libretto d'uso e manutenzione nei casi in cui è previsto.

Quando un immobile è gravato da ipoteca, è necessario mettere a disposizione copia del contratto di mutuo, ricevuta di versamento di estinzione mutuo o l'ultimo bollettino, eventuale copia dell'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca o richiesta di estinzione d'ufficio.

Infine, qualora nella vendita sia intervenuto un mediatore, il proprietario è tenuto a indicare al notaio il suo nominativo, corredato dei dati per identificarlo (codice fiscale, partita iva, numero di iscrizione all'albo dei mediatori), il costo della mediazione e consegnare copia delle ricevute di pagamento.



Obblighi dell'acquirente prima della vendita


L'acquirente è tenuto a comunicare al notaio se usufruisce delle agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta. Se ad esempio ha venduto casa nell'ultimo anno dovrà fornire al notaio l'atto di acquisto e di vendita.

Se l'acquirente si è avvalso di un mediatore, come il venditore è tenuto a comunicare al notaio il suo nominativo, i suoi dati, il costo della mediazione e le ricevute di pagamento.



Obblighi di venditore e acquirente nel giorno dell'atto di vendita


vendita di un immobile: comsegna delle chiaviIl giorno in cui è previsto il rogito è sempre consigliabile che l'acquirente si rechi ad effettuare una visita dell'immobile in modo da verificare che si trovi nelle condizioni corrispondenti a quelle concordate con il venditore.

Al rogito sia il venditore che l'acquirente dovranno portare gli ultimi documenti. Il venditore dovrà fornire certificato di stato libero o estratto riassunto dall'atto di matrimonio, le chiavi di casa e, qualora l'unità immobiliare sia collocata all'interno di un condominio, una lettera dell'amministratore in cui si attesti: che gli oneri condominiali risultano regolarmente pagati, se ci sono liti giudiziali pendenti, se ci sono delibere condominiali che prevedono spese future e se il condominio ha un contratto di servizio energia.

Anche l'acquirente dovrà presentare il certificato di stato libero o estratto riassunto dall'atto di matrimonio. Oltre a questo, dovrà fornire copia dei bonifici di caparra, prezzo dell'immobile e provvigione del mediatore. Inoltre dovrà dichiarare se lo stato di fatto dell'immobile corrisponde a quanto emerge dalla planimetria catastale.

A questo punto saremo pronti per il rogito.

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