La tettoia, quando è abusiva e quali sono le conseguenze

Nozione di tettoia

Cos'è una tettoia, nella comune accezione del termine?

La tettoia è una copertura di qualunque tipologia e forma ancorata su alcuni punti o parti del perimetro circostante e solitamente chiusa solamente da tale lato, quello d'appoggio, essendo invece aperta sui restanti lati (cfr. voce: Tettoia in Dizionario enciclopedico Treccani).

Chiarito questo aspetto di natura definitoria è utile soffermarsi sugli aspetti più propriamente tecnico-giuridici.

La costruzione della tettoia è soggetta al rilascio di autorizzazioni di carattere amministrativo?

Se sì, cosa succede se la tettoia viene costruita in loro assenza?

L'abusività della tettoia, in senso lato, riguarda anche altri aspetti oltre a quello delle autorizzazioni amministrative?

Tettoia e Permesso di Costruire

La legislazione vigente in materia di autorizzazione degli interventi edilizi, è cosa nota, è particolarmente articolata.

Esistono interventi che non necessitano di alcuna comunicazione (si pensi alla semplice pitturazione delle pareti della propria abitazione), interventi rispetto ai quali è sufficiente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) oppure una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) – rispetto a queste ultime due la comunicazione consente l'immediato inizio dei lavori – e interventi che necessitano del così detto Permesso di Costruire.

Esso altro non è che l'atto amministrativo attraverso il quale l'amministrazione comunale competente assente alla realizzazione dell'opera rispetto alla quale l'utente ha domandato l'autorizzazione per realizzarla.

La realizzazione di una tettoia, questo ci dice la giurisprudenza maggioritaria, necessita del permesso di costruire.

Il motivo, si legge nelle molteplici sentenze che sono intervenute sull'argomento, va rintracciato nella natura del manufatto.

Essa, dicono i giudici, anche se costruita in aderenza a un muro preesistente, non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria previsto e disciplinato dall'art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380 del 2001; la ragione di questa affermazione sta nel fatto che la tettoia non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto (cfr. tra le tante Consiglio di Stato 26 gennaio 2015 n. 319).

Tettoia abusiva e sanatoria

Appurato che una tettoia edificata senza il necessario rilascio del permesso di costruire debba essere considerata a tutti gli effetti un manufatto abusivo, è utile domandarsi:

a) quali sono le conseguenze di tale abuso?

b) esso è in qualche modo sanabile?

Partiamo dal primo quesito: la realizzazione di una tettoia abusiva, ossia di una tettoia edificata senza permesso di costruire, comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'art. 44 del d.p.r. n. 380/01.

Anche la realizzazione di una tettoia in difformità dal progetto presentato e autorizzato rappresenta un illecito penalmente rilevante, sicché è possibile affermare che si può parlare di tettoia abusiva anche quando il manufatto è difforme da quello presente sul progetto autorizzato.
Alla condanna penale segue l'obbligo di rimozione della tettoia.

Rispetto alla possibilità di sanare la tettoia abusiva, la risposta è positiva. Specifichiamo meglio: il testo unico per l'edilizia (d.p.r. n. 380/01), prevede la possibilità di ottenere un così detto permesso in sanatoria per quelle opere che già realizzate senza le necessarie autorizzazioni avrebbero comunque la possibilità di ottenerla (art. 36 d.p.r. n. 380/01). Il buon esito del procedimento è legato anche al pagamento di alcune somme a titolo di sanzione.

In tal caso, dice la legge (art. 45 d.p.r. n. 380/01), il procedimento penale è sospeso fintanto che non si è concluso il procedimento dell'accertamento di conformità (questo il nome tecnico del così detto permesso in sanatoria).

Come dire: una tettoia abusiva può divenire tettoia regolare se possiede i requisiti per essere considerata tale.

Tettoia e rispetto delle distanze

Appurato cos'è una tettoia, quando si può parlare di tettoia abusiva e quando questa possa essere sanata, ossia gli aspetti afferenti alla natura dell'opera e dell'intervento, è utile adesso comprendere quali sono le altre norme che chi la realizza deve rispettare, affinché non debba trovarsi ad avere costruito una tettoia abusiva.

La tettoia, è indubbio, rappresenta una costruzione a tutti gli effetti.

Essa, quindi, deve rispettare le norme dettate in materia di distanze tra le costruzioni previste dalla legge (es. art. 873 c.c.) e dai regolamenti edilizi locali.

D'altra parte, anche questa è cosa nota, gli uffici comunali, nel rilasciare le proprie autorizzazioni, lo fanno sempre salvo diritto dei terzi.

Come dire: la tettoia è regolare per ciò che concerne il rispetto delle norme amministrative ed edilizio-urbanistiche, ma potrebbe non esserlo per altri profili.

Oltre alle norme in materia di distanze tra le costruzioni, la tettoia non deve ledere gli esistenti diritti di veduta (art. 907 c.c.).

Nel caso di tettoia realizzata dal proprietario dell'appartamento a piano terra di un edificio in condominio, il rispetto delle norme in materia di distanze dalle vedute dev'essere sempre contemperato con le norme dettate in materia di diritto d'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.) che sono considerate, solitamente, prevalenti, anche se non assolutamente tali.