Come viene tassato il reddito che deriva dai fabbricati

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I fabbricati, sia quelli adibiti ad abitazione principale che quelli concessi in locazione, producono un reddito che va indicato nella dichiarazione dei redditi.
24 Aprile 2016 ore 09:10

Come viene tassato il reddito dei fabbricati


Un immobile produce generalmente un reddito che deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi, il modello 730 o il modello Unico, perché concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare all’IRPEF, l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Il reddito prodotto dagli immobili è dato, a seconda dei casi, o dalla rendita catastale che deve essere rivalutata ovvero dal canone di locazione se è stato stipulato un contratto d'affitto.


Reddito dell’abitazione principale la deduzione fiscale


Reddito immobile affittoPartendo dall’abitazione principale si sottolinea che si intende, ai fini IRPEF, l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari ossia il coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado dimorano abitualmente.
Sull’abitazione principale in generale non è dovuta l’ IMU neanche per le relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7.

Il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

Tale deduzione si calcola tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale.

Essa spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì vi risiedono. La deduzione per l’abitazione principale, inoltre, compete per una sola unità immobiliare: ciò significa che se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione fiscale spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.


Reddito dell’immobile concesso in locazione


Reddito immobile 730Quando l’immobile viene concesso in locazione, il locatore può scegliere di non far cumulare i canoni derivanti dal contratto di locazione agli altri suoi redditi e sul cui totale dovrà calcolare l’IRPEF. In tal caso potrà optare per il regime fiscale della cedolare secca, ossia il regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. Dal 2014 è prevista un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, ossia Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
Se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle entrate la relativa opzione.
Optando per la cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Scegliendo la cedolare secca sugli affitti però si dovrà rinunciare a chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione, accertata dall’Istat, dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10 - uffici o studi privati, locate a uso abitativo, e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Per chi non opta per la cedolare secca, il reddito del fabbricato concesso in locazione è costituito dall’importo maggiore fra:

- la rendita catastale rivalutata del 5%

- il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico). Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa ed è locato a canone concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.


Come viene tassato il reddito dei fabbricati nel modello 730


Reddito 730Ai fini del calcolo dell’IRPEF dovuta sui fabbricati è importante la corretta compilazione del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730.
In particolare devono utilizzare questo quadro:

- i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;

- i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato

- i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;

- i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

Non producono reddito dei fabbricati e quindi non vanno dichiarati:

- le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite a usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno. Le unità immobiliari che sulla base della normativa vigente non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta. Sono comunque considerate produttive di reddito di fabbricati le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;

- le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;

- i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;

- le unità immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;

- gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile;

-
le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze.

Nel quadro B del modello 730 dedicato al reddito dei fabbricati ci sono due sezioni:

- SEZIONE I dai righi B1 a B8, intitolata Redditi dei fabbricati da utilizzare per dichiarare i redditi dei fabbricati. In questa sezione devono essere indicati i dati degli immobili concessi in locazione, sia se si intende assoggettare il reddito a tassazione ordinaria sia nel caso di opzione per il regime della cedolare secca, i dati degli immobili non concessi in locazione.

- SEZIONE II dai righi B11 a B13, intitolata Dati relativi ai contratti di locazione da utilizzare per indicare i dati relativi ai contratti di locazione.

riproduzione riservata
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