Come si determinano le tabelle millesimali?

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Le tabelle millesimali sono la traduzione matematica del valore di ogni singola unità immobiliare del condominio in rapporto a quello dell'intero edificio.
Tabelle millesimali
Arch. Carmen Granata

Cosa sono le tabelle millesimali?


Un edificio condominiale è formato da alcune parti comuni, la cui proprietà appartiene a tutti i condomini, e dalle proprietà private, la cui consistenza viene valutata in proporzione al valore totale dell'edificio.
Questo valore proporzionale è misurato in millesimi, così come stabilito dall'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Tabelle millesimali per il condominioI millesimi di proprietà sono raccolti in specifiche tabelle allegate al Regolamento di condominio.
Tali tabelle, obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a 10, rappresentano la traduzione matematica del valore di ogni singola unità immobiliare in rapporto a quello dell'intero edificio.

Oltre alla tabella relativa alla proprietà generale, indicata con la lettera A, esistono altre tabelle per singoli servizi comuni, come la manutenzione delle scale e degli impianti, definite tabelle d'uso.
Tra le più importanti ci sono, ad esempio, quella per l'uso del riscaldamento centralizzato, i cui calcoli fanno riferimento ai metri cubi riscaldati di ogni alloggio o al numero di elementi riscaldanti presenti in esso, e quella relativa ai consumi d'acqua, rapportata in genere al numero di persone che abitano i locali.


Come avviene la formazione delle tabelle millesimali?


Per la formazione delle tabelle millesimali è necessario incaricare un tecnico, il quale dovrà innanzitutto misurare la superficie reale di ogni singola unità immobiliare, da ragguagliare in millesimi, al volume dell'intero edificio.

Tabelle millesimali per il condominioLa superficie reale di ogni unità viene poi moltiplicata per dei coefficienti correttivi, di riduzione o di aumento, che servono a trasformarla in superficie virtuale, in base al suo effettivo utilizzo.

Solitamente i tecnici utilizzano come coefficienti di riferimento quelli contenuti nella Circolare del 26 marzo 1966 n. 12480, Ministero dei lavori pubblici, Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata, recante le Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.
Non si tratta però di un obbligo normativo: nulla vieta, infatti, di utilizzare altri parametri, magari specificandone i motivi.

I coefficienti solitamente utilizzati sono i seguenti:
• di destinazione o categoria catastale: da utilizzare quando nel condominio sono presenti unità a diversa categoria catastale (abitazione, ufficio, negozio, etc.)
• di utilizzazione: con il quale si individua la destinazione d'uso dei vari locali dell'unità immobiliare (cucina, camera, balcone, bagno, ecc.)
• di altezza degli ambienti: si usa quando le varie unità hanno altezze diverse; in questo caso si fa però riferimento al volume e non alla superficie
• di orientamento: si applica se le varie unità immobiliari hanno esposizioni diverse ai punti cardinali
• di esposizione e prospetto: si applica quando le varie unità hanno vedute diverse, come affaccio su strada principale, su cortile interno, veduta panoramica, ecc.
• di piano: tiene conto delle differenze tra le varie unità in base alla loro altezza dal suolo e considera la presenza dell'ascensore
• di luminosità: tiene conto della luce che penetra nei vari ambienti e si calcola come rapporto tra la superficie vetrata delle finestre e quella dei locali
• di isolamento termico: tiene conto delle esigenze di riscaldamento dell'unità, a seconda che sia confinante con ambienti riscaldati o no, o abbia pareti rivolte all'esterno

Per poter applicare correttamente tali parametri è necessario considerare alcuni fattori:
ai vani come soggiorno, camera e studio viene attribuito un valore maggiore rispetto a quelli di servizio e a questi ultimi un valore maggiore rispetto a spazi accessori come balconi e terrazzi;
se l'edificio non è dotato di impianto di riscaldamento viene attribuito minor valore dal secondo piano in poi;
se l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento, viene attribuito maggior valore ai piani intermedi e minore al sottotetto e ai piani terra e rialzato, per effetto delle dispersioni termiche;
l'esposizione a sud est e quella a sud ovest attribuiscono maggior valore;
le vedute su strade e giardini hanno maggior valore rispetto a quelle su chiostrine e cavedi;
il coefficiente di luminosità viene preso in considerazione solo se le finestre hanno dimensioni molto diverse da un appartamento all'altro.

Non si deve tener conto, invece, dello stato di conservazione o manutenzione dei vari piani o porzioni di piano.


Come effettuare il calcolo dei millesimi


Il procedimento di calcolo delle tabelle millesimali è il seguente:
moltiplicando la superficie di ciascun vano per i rispettivi coefficienti, si ottiene la superficie virtuale S;
dopo aver calcolato in tal modo la superficie virtuale di tutte le unità immobiliari, se ne effettua la somma, ottenendo la superficie totale T.

I millesimi di ciascuna unità si otterranno dalla seguente formula:
                                                 
                                                                 (S:T) x 1000

dove S è la superficie virtuale di ogni appartamento e T la somma delle superfici totali di tutti gli appartamenti.

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