Tabelle millesimali e approvazione a maggioranza

NEWS DI Condominio
La sentenza delle Sezioni Unite Corte di Cassazione n.18477 del 9 agosto 2010, promette di agevolare le fasi di approvazione e revisione tabelle millesimali.
08 Settembre 2010 ore 11:16

Le tabelle millesimali


Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 18477 del 9 agosto 2010, hanno messo la parola fine, si spera, al contrasto giurisprudenziale che tra quelli in materia di condominio era sicuramente il più foriero d'incertezze e contenziosi: il riferimento è alle maggioranze necessarie per l'approvazione delle tabelle millesimali .

tabelle millesimaliSecondo la Corte regolatrice, le tabelle millesimali, che tra le altre cose sono un allegato al regolamento di condominio, sono validamente approvate anche con delibera adottata a maggioranza, e più in particolare, dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, non essendo necessario il consenso di tutti i comproprietari.

A leggere le motivazioni della sentenza non può non condividersi il ragionamento sviluppato dal giudice estensore.

Il risultato, l'approvazione a maggioranza per l'appunto, è il frutto di una serie di considerazioni – fondate sull'attuale sistema normativo che disciplina il condominio degli edifici e sulle connessioni tra queste ed il concetto di negozio giuridico – la cui logica conseguenza è l'attrazione dell'approvazione delle tabelle millesimali tra le materie di competenza assembleare.

Vale la pena riportare i passaggi cruciali della pronuncia, che saranno alternati, laddove necessario, a un breve commento esplicativo.

Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520). (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

tabelle millesimaliQuesta presa di posizione era basata sulla convinzione che le tabelle millesimali fossero riconducibili nell'ambito della categoria del negozio giuridico e più nello specifico, non avendo la sua approvazione contenuto patrimoniale, nell'ambito dei così detti negozi di accertamento.

La Cassazione ha ritenuto di sconfessare questo orientamento che, fino alla sentenza in esame, era indubbiamente quello maggioritario.

Secondo la Corte regolatrice in ordine all'argomento secondo il quale la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea, si può obiettare che:
a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.);

b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all'unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l'amministratore.


L'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali , nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)
”. (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

tabelle millesimaliIn ragione di ciò, proseguono i giudici di piazza Cavour quando poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge, non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge (Cass. ult. cit.).

Sostanzialmente, quindi, la tabella (il riferimento è a quella di proprietà ma il discorso vale anche per quelle cosìddette d'uso, es. quelle ex artt. 1124, 1126 c.c.), conforme ai criteri legali di ripartizione delle spese, non può in nessuno modo configurare un negozio che va a incidere sulla proprietà del condomino poiché esse certificano solamente che un determinato valore millesimale (che esiste per legge art. 1118 c.c.) riportato nella tabella è quello effettivo.

In questo contesto, pertanto, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali (così Cass. SS. UU. 9 agosto 2010 n. 18477).


Approvazione a maggioranza delle tabelle

Il convincimento dell'approvazione a maggioranza delle tabelle e quindi, di conseguenza, della competenza dell'assemblea a farlo, oltre che da ragioni attinenti la natura delle tabelle può essere tratta anche solamente dal disposto normativo vigente.

tabelle millesimaliÈ stato evidenziato, infatti, che se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio (Cass. ult. cit.).

Il condomino dissenziente non sarebbe comunque sprovvisto di tutela, potendo impugnare la deliberazione o comunque, nel caso di dissenso in relazione alle quote millesimali riportate nell'approvata tabella, chiederne la revisione, ex art. 69 disp. att. c.c.

I riflessi pratici di questa svolta nella concezione delle tabelle millesimali non sono affatto di poco conto. L'approvazione e la revisione di tabelle (si ribadisce di tutti i tipi di tabelle) già esistenti, risulterà molto più rapida e veloce poichè più facile ottenere il consenso della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi piuttosto che il consenso di tutti, con evidente risparmio in termini di tempo e di denaro.

Articolo: Tabelle millesimali e approvazione a maggioranza
Valutazione: 4.14 / 6 basato su 21 voti.

Tabelle millesimali e approvazione a maggioranza: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Matilde
    Matilde
    Venerdì 18 Ottobre 2013, alle ore 23:13
    Con la nuova legge, vorrei chiedere che maggioranza ci vuole per approvare nuovo tabelle millesimali?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Matilde
      Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 12:11
      Se si tratta di tabelle conformi ai criteri legali, le stesse indicate nell'articolo.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Tabelle millesimali e approvazione a maggioranza che potrebbero interessarti
Revisione tabelle millesimali senza unanimità

Revisione tabelle millesimali senza unanimità

Con la sentenza 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Cassazione sarà sufficiente la maggioranza in assemblea per avere la revisione delle tabelle millesimali.
Revisione tabelle millesimali

Revisione tabelle millesimali

Con una sentenza del 2010, la n. 3001 del 10 febbraio, la Corte di Cassazione si è occupata di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali.
Errori e revisione delle tabelle millesimali

Errori e revisione delle tabelle millesimali

Ancora una pronuncia della Cassazione in materia di revisione delle tabelle millesimali contrattuali: quando è possibile chiedere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali?...
Chi paga la revisione delle tabelle millesimali?

Chi paga la revisione delle tabelle millesimali?

Chi paga la parcella del tecnico incaricato della revisione e modificazione delle tabelle millesimali dopo dei lavori di ridistribuzione spazi interni in un appartamento?...
Sentenza  Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010

Sentenza Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010

Con la recente sentenza n. 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Corte di Cassazione si fa finalmente un po? di chiarezza riguardo alla questione...
Registrati come Utente
273732 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
20972 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Fabbian cubetto parete orientabile cromato in vero cristallo trasparente al piombo
      Fabbian cubetto parete orientabile...
      136.06
    • Lavorwash aspiracenere aspirapolvere lavor ashley 310
      Lavorwash aspiracenere...
      45.00
    • Oral-b spazzolino elettrico pro 4000 3d white + rimborso 20 euro
      Oral-b spazzolino elettrico pro...
      79.99
    • Hyundai motosega da potatura a scoppio hyundai ld 825 con barra standard da 25 cm
      Hyundai motosega da potatura a...
      125.00
    • Maiuguali appendiabiti albero da parete in legnonero
      Maiuguali appendiabiti albero da...
      69.99
    • Delonghi ec 201.cd.b macchina per il caffe black
      Delonghi ec 201.cd.b macchina per...
      92.99
    • Soppalchi grigliati acciaio
      Soppalchi grigliati acciaio...
      49.00
    • Finanziamenti a tasso zero Latina
      Finanziamenti a tasso zero latina...
      167.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Stihl hs 45 - tagliasiepi a scoppio
      Stihl hs 45 - tagliasiepi a scoppio...
      299.93
    • Ribiland prpvc751-43f pompa sommersa per pozzi 4 turbine 750 w
      Ribiland prpvc751-43f pompa...
      192.49
    • Avidsen videocitofono ultrapiatto 7 pollici touch bianco 112202
      Avidsen videocitofono ultrapiatto...
      159.90
    • Beghelli 3330 - purificatore acqua e gasatore macchina dell'acqua
      Beghelli 3330 - purificatore acqua...
      59.00
    • Biacchi gazebo in acciaio giove 3x4 mt con telo in pe verde
      Biacchi gazebo in acciaio giove...
      69.00
    • Spazzola aspirapolvere imetec con ruote cod. 00805273
      Spazzola aspirapolvere imetec con...
      18.50
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Stefanplast 76201 carriola da giardino helpy in materiale plastico c
      Stefanplast 76201 carriola da...
      19.95
    • Callea design square orologio a pendolo
      Callea design square orologio a...
      88.00
    • Apple ipad pro 32gb argento spedizione assicurata
      Apple ipad pro 32gb argento...
      522.99
    • Mosconi snc pietra naturale serpentino valtellinese(pioda) spessore 2cm supporto rame
      Mosconi snc pietra naturale...
      36.00
    • Mobile letto con cassetto 94-o
      Mobile letto con cassetto 94-o...
      382.10
    • Ke grill barbecue a gas e pietra lavica arrosto plus
      Ke grill barbecue a gas e pietra...
      194.00
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
    • Pompa a zaino uni lt12
      Pompa a zaino uni lt12...
      52.22
    • Pompa a zaino uni lt15
      Pompa a zaino uni lt15...
      53.07
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Inferriate.it
  • Mansarda.it
  • Immobiliare.it
  • Vimec
  • Weber
  • Onlywood
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 50.00
foto 2 geo Cuneo
Scade il 30 Giugno 2017
€ 1 000.00
foto 2 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2017
€ 50.00
foto 3 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2017
€ 180.00
foto 2 geo Milano
Scade il 31 Agosto 2017
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
93253

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.