Standard abitativi degli alloggi

Gli standard abitativi sono dei valori che definiscono le condizioni minime per l'uso residenziale di un immobile.

È evidente che l'argomento potrebbe non interessare l'utente finale (acquirente o affittuario) perché erroneamente convinto che questi temi siano di uso esclusivo degli addetti al settore (professionisti, imprese e agenti immobiliari), ma, una seppur minima conoscenza puo' in certi casi evitare sgradevoli sorprese.

Volendo analizzare il tema si sintetizzano alcuni passaggi più importanti inseriti negli articoli del D.M. 5 luglio 1975.

Innanzitutto gli alloggi devono avere una altezza utile interna non inferiore a cm 270 (art. 1), che può divenire di cm 255 nel caso di unità edilizie situate in comuni montani posti al di sopra di 1000 metri sul livello del mare.

Nel caso di locali destinati a servizi igienici, disimpegni e ripostigli questa dimensione si può ridurre a cm 240.

All'articolo 2 vengono indicate le superfici delle camere da letto che sono di 9,00 mq (singolo) e di 14,00 (matrimoniale), mentre è richiesto, per ogni alloggio, un soggiorno non minore di 14,00 mq.

Anche il numero delle persone che occupano l'alloggio determinano delle superfici minime che sono: di 14,00 mq per ogni abitante (per i primi 4 individui) e di 10,00 mq per ciascuno dei successivi.

A questa distinzione segue un valore (articolo 3) che specifica la grandezza minima di un alloggio, derivato dalla somma di ingombro dei vari locali (inclusi i servizi), che è di mq 28,00 per una persona e di 38,00 per due persone.

Questa indicazione è oltremodo importante anche in considerazione del mercato immobiliare, che sulla scorta degli standard familiari, influenzati dall'attuale situazione economica, e dal calo delle nascite, offre unità edilizie di piccole dimensioni.

Un altro aspetto riguarda anche le condizioni di salubrità che determinano la necessità di illuminazione naturale diretta (articolo 5) per le tutte le camere, ad eccezione di: disimpegni, servizi igienici e ripostigli, con un rapporto tra superficie finestrata (apribile) e pavimento di 1 a 8 e di un ampiezza della finestra (per ogni locale) che assicuri un fattore di luce diurna media non inferiore al 2%.

Per ciò che riguarda il ricambio di aria all'interno degli alloggi, l'articolo 6 prescrive che, nel caso non sia possibile la ventilazione naturale, si può ricorrere all'installazione di idonei sistemi meccanizzati purché rispondenti ai requisiti richiesti.

Tuttavia, per evitare la diffusione di fumi, esalazioni e vapori, provenienti da bagni e cucine, è necessario collocare all'interno di questi locali degli impianti di aspirazione forzata.

Quest'ultima citazione è specificata anche all'articolo 7, che tra l'altro indica la dotazione di almeno un bagno completo (con vaso igienico, vasca da bagno o doccia, lavabo e bidet) nell'alloggio.

Un ultimo accenno (articolo 4) riguarda, l'assenza di tracce di condensa permanente all'interno delle varie camere, il mantenimento di condizioni climatiche interne con una temperatura compresa tra 18° e 20° C, (escluso i ripostigli), e la protezione acustica (articolo 8) degli ambienti da fonti di rumore esterni (traffico) o interni (calpestio, impianti, ecc.).

Queste norme tuttavia sono di carattere generale e vengono solitamente integrate nella stesura dei Regolamenti comunali con altre indicazioni riguardanti: le dimensioni minime della cucina, la posizione dei locali a piano terra riguardo alla quota stradale, la distanza delle superfici finestrate rispetto a terrapieni e parete cieche, la grandezza di chiostrine e cavedi, i requisiti dei sottotetti abitabili, ecc.

La conoscenza di queste informazioni, anche solamente a livello generale, così come citato prima, consente di valutare con maggiore obbiettività le unità edilizie poste in vendita o in affitto e di determinare ad esempio se un locale, presentato come seconda o terza camera da letto, abbia i requisiti necessari o se non sia urbanisticamente destinato a sgombero.