Come devono essere ripartite le spese per il servizio di portierato?
La domanda se la pongono in tanti e spesso la soluzione porta a contenziosi tra i condomini: mantenere il portiere, come si suole dire, è cosa onerosa.
Andiamo per gradi; innanzitutto è bene rispolverare la nozione di portiere.
Era la metà degli anni ottanta quando un illustre condominialista scriveva che nella complessa vita moderna e specialmente negli edifici in condominio, che sono delle piccole cellule della società moderna, la funzione del portiere è diventata sempre più ampia e complessa: egli sovraintende a tutta la vita del fabbricato e non semplicemente chi entra e chi esce, mentre se ne sta appostato nella guardiola, ma per far rispettare i regolamenti interni e le disposizioni date dall'amministratore circa l'uso delle cose comuni, come il turno per l'uso del lavatoio e della terrazza di copertura e le ordinanze delle locali autorità che gli vengono comunicate (Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).
A riprova di queste affermazioni, basta ricercare in internet un contratto tipo per il rapporto di portierato per comprendere quanto possono essere vari i compiti e le responsabilità di questa figura. Ciò detto torniamo alla domanda iniziale.
Ad essa, nuovamente e conformemente ai precedenti di merito e di legittimità, ha dato risposta agli inizi del mese di febbraio il Tribunale di Modena.
Nella sentenza del giudice emiliano si legge che non vi è dubbio che il portiere svolga una funzione di custodia delle cose comuni, che riguarda l'immobile nel suo complesso, per cui le relative spese vanno divise tra tutti i condomini del fabbricato secondo i millesimi di proprietà, fatta salva la diversa disposizione contenuta nel regolamento di condominio approvato all'unanimità (Trib. Modena 6 febbraio 2012 n. 258).
Al regolamento approvato all'unanimità dev'essere equiparata una deliberazione assembleare adottata con il consenso di tutti in condomini (art. 1123 c.c.).
Che cosa accade se una differente modalità viene deliberata a maggioranza dall'assemblea?La deliberazione è da ritenersi nulla?La risposta è questa: non sempre.
Il perché è stato spiegato dalla Cassazione e ripreso proprio dal Tribunale di Modena. Nella sentenza succitata si legge che secondo Cass. 6714/2010 sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino chele abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di riparazione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n.2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.
Infatti l'adozione di criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini, può essere assunta soltanto con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell'assemblea che concernono la gestione delle cose comuni (Trib. Modena 6 febbraio 2012 n. 258).
Non sempre è facile comprendere questa distinzione; un esempio può essere utile.
Si pensi all'assemblea che, senza il voto favorevole di tutti i condomini, decida di ripartire la spesa per il costo del servizio di portierato in parti uguali.
In tal caso la decisione dev'essere considerata alla stregua di una deroga che come tale necessita del consenso di ogni comproprietario: diversamente la delibera dev'essere considerata nulla.
Si pensi a quei casi in cui per la poca chiarezza del regolamento o per semplice errore, l'assemblea decida di ripartire una spesa sulla base di una tabella (es. quella per la manutenzione delle scale) piuttosto che con un'altra (es. quella di proprietà). In simili ipotesi la deliberazione dev'essere considerata annullabile poiché non v'è alcuna deroga ma solo un'erronea ripartizione.
Per la cronaca: nel caso risolto dal Tribunale di Modena, la deliberazione è stata ritenuta nulla.
