Spese legali in condominio

Controversie giudiziarie condominiali

Nell'ambito della gestione di un condominio è usuale doversi rivolgere all'Autorità Giudiziaria per questioni attinenti le parti comuni.

Le controversie giudiziarie possono coinvolgere il condominio tanto dal lato attivo quanto da quello passivo; vediamo meglio che cosa significa questa affermazione.

Per la prima ipotesi si pensi, tra le varie possibilità, al condomino che non paga la quota e che obbliga l'amministratore a rivolgersi a un legale per iniziare un procedimento di recupero del credito, alla necessità di fare rispettare il regolamento di condominio e ancora alle liti contro le imprese che effettuano lavori di ristrutturazione.

In relazione ai procedimenti in cui l'ente condominiale è chiamato in causa si faccia riferimento, a titolo esemplificativo, a quelle cause per recupero del credito iniziate da fornitori del condominio, a quelle tra condomino e condominio in relazione all'uso della cosa comune o della proprietà esclusiva, all'impugnazione delle deliberazioni condominiali, ecc.

In tutti questi casi, fatte salve le ipotesi in cui ci si potrà difendere senza l'ausilio di un legale, ossia quelle controversie di valore inferiore a € 1.100,00 (art. 82, primo comma, cod. proc. civ.), sarà necessario rivolgersi ad un avvocato.

Al riguardo bisogna porsi due domande:

a) chi sceglie il difensore del condominio?

b) chi paga le spese legali?

Partiamo dal primo quesito.

È necessario distinguere i casi in cui l'amministratore (sia nelle liti attive che in quelle passive) ha il potere/dovere di agire d'ufficio da quelli in cui è tenuto a farlo sulla base di una deliberazione assembleare.

Si pensi all'azione di recupero del credito per morosità (artt. 1130 n. 3 c.c. e art. 63 disp. att. c.c.), l'amministratore potrà affidare l'incarico, sia per la fase stragiudiziale (sollecito di pagamento), sia per quella giudiziale (ricorso per ingiunzione di pagamento) ad un avvocato sulla base dei propri poteri ed in via del tutto discrezionale.

L'assemblea, cui spetta il potere di verifica e controllo dell'operato dell'amministratore, potrà, qualora lo ritenesse necessario ed utile, provvedere alla sostituzione del legale incaricato dal mandatario del condominio.
Chiaramente in tal caso sarà necessario provvedere a corrispondere al legale revocato, il corrispettivo pattuito per l'opera svolta. In assenza di accordo sul compenso e di controversia sulla misura del medesimo spetterà al giudice stabilirlo.

Per i quorum relativi all'esercizio di questa facoltà, vale quanto si dirà di qui a poco per la nomina del legale che spetta direttamente all'assise condominiale.

Per quest'ultimo caso, si pensi alle ipotesi in cui il condominio decida di agire in giudizio contro la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione.
In tali circostanze, sulla base del disposto normativo di cui all'art. 1136, quarto comma, c.c., l'assemblea dovrà promuovere la lite (e quindi nominare un legale, se necessario) con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

In entrambi i casi sarà necessario corrispondere all'avvocato l'onorario per l'assistenza legale prestata. E qui diamo risposta al secondo dei quesiti che ci siamo posti all'inizio.
Il responso è molto semplice: salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, al pagamento delle spese legali dovranno concorrere tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà trattandosi di spese per la prestazione di servizi nell'interesse comune (art. 1123 c.c.).

Naturalmente laddove dovesse giungersi alla condanna della controparte alla refusione delle spese legali, i condomini saranno rimborsati di quanto anticipato.

Lo stesso discorso vale per le procedure conciliative stragiudiziali di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c.

Dissenso dei condòmini rispetto alle liti

Nel caso di controversie giudiziali iniziate su input dell'assemblea (o alle quali l'assemblea ha deciso di resistere), i condòmini possono comunicare all'amministratore il loro dissenso rispetto alla lite, in ossequio a quanto disposto dall'art. 1132 c.c.

In tal caso, specifica tale norma, i dissenzienti dovranno essere tenuti indenni (o comunque avranno diritto di rivalersi) in ordine alle conseguenze della lite nel caso di soccombenza.
Ciò secondo i Tribunali che si sono espressi sull'argomento vuol dire che fintanto che la lite non ha esito negativo al condomino dissenziente possono essere richieste le spese legali necessarie per affrontare il giudizio (parcella avvocato, ecc.) limitandosi la norma a consentire al condomino dissenziente di astenersi dal dovere di pagare le spese alla controparte nel caso di soccombenza (cfr in tal senso Trib. Nola 7 ottobre 2008 e Trib. Bologna 12 ottobre 2007).