Spese condominiali
Ciascun condomino, per il solo fatto di essere tale, deve pagare le spese condominiali. L'obbligo di pagamento scaturisce dal diritto di proprietà, la misura dalla ripartizione dei costi approvata dall'assemblea con la delibera inerente il preventivo ed il consuntivo di gestione.
Nel corso degli anni è stata tracciata una distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso, anche al fine di comprendere al meglio l'insorgenza dell'obbligo contributivo, specie in relazione ai casi di compravendita e alla nota solidarietà verso il condominio tra venditore e acquirente dell'unità immobiliare.
La misura dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali, altrimenti noto come quota condominiale, si diceva che è stabilito al momento dell'approvazione del preventivo, del consuntivo e dei relativi piani di riparto.
Così, ad esempio, la spesa per il compenso dell'amministratore di condominio, da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà, sarà una di quelle voci che andranno a formare la quota di ogni singolo condomino. Lo stesso dicasi per le spese di manutenzione dell'ascensore, da ripartirsi secondo i criteri di cui all'art. 1124 c.c., nonché i costi per l'assicurazione (da ripartire in ragione dei millesimi di proprietà, ex art. 1123 c.c.).
Il quadro che emerge è chiaro: in ragione della sua qualità di condomino, il proprietario dell'unità immobiliare partecipa alle spese condominiali secondo i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge; la ripartizione secondo legge, è utile rammentarlo, può essere derogata in ragione di un accordo intercorrente tra tutti i condòmini.
Al di là di ciò, non è raro, anzi è molto ricorrente, vedere inserite nel rendiconto delle voci di spesa considerate individuali.
Quando le spese individuali in condominio devono essere considerate legittime? Che cosa accade, invece, nel caso di illegittimità?
Nozione di spese individuali in condominio
Devono essere considerati spese individuali in condominio tutte quelle voci di costo direttamente riferibili al singolo condomino.
Un esempio, come spesso succede, chiarirà le idee: si supponga che l'amministratore abbia chiesto di compilare i moduli dell'anagrafe condominiale, ma il condomino non abbia risposto o non lo abbia fatto compiutamente. In tal caso la legge riconosce all'amministratore il diritto di agire per ottenere le informazioni mancanti, con addebito di spese all'inadempiente (art. 1130 n. 6 c.c.).
Si ipotizzi – per portare un altro caso pratico – che un condomino abbia commesso un'infrazione al regolamento condominiale, sanzionata dall'assemblea con l'applicazione di una sanzione pecuniaria ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c.; o ancora, si pensi alla spesa per il cambio della targhetta della cassetta delle lettere o del citofono.
Si tratta in entrambi i casi di spese individuali che, legittimamente, l'amministratore può inserire sotto la voce spese individuali.
Chiaramente è bene, anzi doveroso, che la voce spese individuali inserita in rendiconto contenga il dettaglio delle singole poste che la compongono, in modo tale da consentire l'immediata verificabilità di quanto addebitato.
Queste spese, una volta approvato il rendiconto devono essere corrisposte all'amministratore, laddove vi sia un conguaglio a favore del condominio, chiaramente nulla vieta al condomino di contestarle laddove le ritenga infondate.
Ciò che si può contestare in questi casi, tuttavia, è la specifica spesa (es. perché inesistente) e non il fatto che quella categoria di spesa (es. sostituzione targa cassetta delle lettere) sia stata addebitata.
Diverso il caso in cui alla voce spese individuali siano addebitati costi che il condomino non dev'essere considerato l'unico obbligato.
Spese individuali in condominio illegittime
Devono considerarsi illegittime tutte quelle spese individuali che si è provveduto ad addossare al condomino senza un accertamento da parte dell'Autorità Giudiziaria o comunque senza una sua espressa accettazione.
Si pensi alle spese legali per il sollecito di pagamento o a costi di riparazione di parti comuni asseritamente danneggiate dalla condotta del condomino cui sono state imputate.
In questi casi la legge non consente l'addebito diretto, ma per addivenire a tale risultato richiede o il riconoscimento della controparte (il condomino) oppure l'accertamento e la condanna da parte dell'Autorità Giudiziaria.
In una sentenza resa dal Tribunale di Milano nel mese di settembre del 2015 (sent. n. 10247 dell'11 settembre 2015), un condomino si è visto dare ragione dall'Autorità Giudiziaria rispetto a una spesa individuale, nella specie costo del sollecito scritto da parte dell'avvocato, addebitatogli quale voce di spesa individuale senza alcun riconoscimento da parte sua.
Il giudice meneghino, nel considerare fondate le doglianze (sia pur solamente in via teorica, data la sostituzione della delibera sul punto) ha specificato che l'ordinamento non riconosce all'assemblea (fatta eccezione per il caso delle multe, aggiungiamo noi) alcun potere di autotutela, sicché, costi individuali discendenti da comportamenti asseritamente illegittimi possono essere addebitati al responsabile solamente nel caso di accertamento giudiziale.
Nello specifico, si legge in sentenza, le delibere di addebito di spese individuali non dovute, nei termini qui spiegati devono essere considerate nulle.
Ciascun condomino, per il solo fatto di essere tale, deve pagare le spese condominiali. L'obbligo di pagamento scaturisce dal diritto di proprietà, la misura dalla ripartizione dei costi approvata dall'assemblea con la delibera inerente il preventivo ed il consuntivo di gestione.
Si ipotizzi – per portare un altro caso pratico – che un condomino abbia commesso un'infrazione al regolamento condominiale, sanzionata dall'assemblea con l'applicazione di una sanzione pecuniaria ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c.; o ancora, si pensi alla spesa per il cambio della targhetta della cassetta delle lettere o del citofono.
