Abitabilità sottotetto: è necessario il permesso del Comune

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Come rendere abitabile il sottotetto? Quali sono i requisiti che occorrono e i permessi necessari? Ecco quanto c'è da sapere sul recupero abitativo del sottotetto
29 Settembre 2016 ore 11:59

Abitabilità sottotetto


Il sottotetto è quella parte di immobile che si trova all’ultimo piano di un edificio che da semplice soffitta piena di roba vecchia che non usiamo più, può trasformarsi in una confortevole stanza per gli ospiti, una palestra in casa oppure una zona studio per i figli, una biblioteca o una zona living dove trascorrere la gran parte del tempo. Ma come rendere abitabile un sottotetto?


Sottotetto luminoso con le finestre Velux

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Abitabilità del sottotetto

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Stanza da letto in mansarda

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La mansarda luminosa con infissi di Velux

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Salotto in mansarda

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I requisiti per farlo sono diversi da Regione a Regione e a volte anche da Comune a Comune. Recentemente è intervenuta la Corte di Cassazione che ha chiarito quale documento occorre per effettuare un intervento di recupero del sottotetto ai fini abitativi.
Ma andiamo per ordine!


Abitabilità sottotetto: la normativa di riferimento


Per quanto riguarda la normativa di riferimento per il recupero di un sottotetto ai fini abitativi sono le regioni che stabiliscono autonomamente con appositi regolamenti i limiti e i vincoli da rispettare e in alcuni casi anche il comune può determinare altri requisiti che ogni proprietario deve rispettare.

In linea generale i sottotetti sono qualificati come quei volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici nei quali è stato eseguito il rustico e sia stata completata la copertura.


I requisiti minimi stabiliti dai vari regolamenti regionali e comunali che disciplinano l’abitabilità di un sottotetto riguardano:

- altezza minima: l’altezza media inferiore generalmente è di 270 cm regolari, ma in alcune regioni può arrivare anche a 240 cm (per esempio in Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto). Può essere ridotta ulteriormente a 2,20 metri per i servizi come bagni, corridoi e disimpegni. Alcune Regioni prevedono un’ulteriore riduzione dell’altezza a 2 metri per i Comuni classificati come montani.

- rapporto aeroilluminato: indica la superficie totale vetrata apribile che in linea di massima è pari a 1/6 di quella pavimentata e in alcune regioni come Basilicata, Calabria e Molise anche più alta ad 1/8.

- possibilità di aprire finestre, lucernari, abbaini e terrazzi: alcune regioni possono vietarlo in specifiche zone.

- altezza colmo e pendenza tetto: in alcune regioni (ad esempio il Veneto) al fine di ottenere le altezze medie e minime richieste dalle leggi regionali è vietato alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto. Altre invece lo permettono, come la Liguria ma a precise condizioni, per cui, la nuova altezza dell’edificio non deve superare quella prevista dal piano regolatore. Altre ancora come l’Emilia Romagna vietano la modifica dell’altezza del colmo e della pendenza del tetto nei centri storici.

Nei regolamenti possono esserci altre prescrizioni: ad esempio, si può prevedere il recupero a fini abitativi del sottotetto che sia già costruito al momento dell’entrata in vigore delle norme.
Altri, come il Comune di Milano, prevedono la possibilità di recuperare il sottotetto anche se realizzato dopo l’entrata in vigore della legge purchè però non siano decorsi cinque anni dal rilascio dell’agibilità dell’edificio.


Sottotetto condominiale: di chi è la proprietà?


Condominio e sottotettoMa di chi è il sottotetto in un condominio?

È una domanda che può generare non poche dispute fra i condomini. Recentemente è intervenuta anche la Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 2571/2015) che ha precisato che se il sottotetto costituisce un volume tecnico può essere considerato come pertinenza dell’appartamento sottostante, e quindi appartiene all’inquilino dell’ultimo piano del condominio e non al condominio, in generale.

Per essere certi, buona prassi nella maggioranza dei casi è verificare la proprietà nel regolamento condominiale o nell’atto di compravendita dell’immobile collocato in un condominio. Può essere che in essi vi è scritto esplicitamente che il sottotetto è una parte comune ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile e come tale è fruibile da tutti i condomini che possono così adibirlo a zona lavanderia o locale caldaia ad esempio.

Può anche verificarsi il caso in cui un condòmino voglia acquistare per sé il sottotetto che è di proprietà del condomino. In tal caso occorre una delibera assembleare con il consenso di tutti e sempre se nel sottotetto non si trovano serbatoi per l’acqua o l’impianto di riscaldamento dell’intero edificio.


Abitabilità di un sottotetto: la sentenza n. 49583/2015


Recuperare un sottotetto è un intervento edilizio che necessita di un permesso.

Un importante chiarimento in merito all’abitabilità del sottotetto e soprattutto ai documenti necessari è arrivato dalla Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 49583/2015 la Suprema Corte ha stabilito che l’intervento per cambiare la destinazione d’uso di un sottotetto può avvenire solo con il permesso del comune, altrimenti si rischia di commettere un abuso edilizio.


La sentenza è importante in quanto conferma che per tale tipo di intervento è sempre necessario avere un titolo abitativo. Nel caso in esame il comune aveva accertato che il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto aveva determinato un aumento della superficie lorda utile e della volumetria sopra il 5% rispetto a quella autorizzata con il permesso di costruire.

In sostanza, per i giudici della Cassazione quando si cambia la destinazione d’uso di un sottotetto rendendolo abitabile - il che comporta di aumentare la superficie utile e la volumetria - è necessario possedere un permesso dell’amministrazione comunale.


Recupero sottotetto e detrazione fiscale al 50%


Sottotetto e detrazione 50%Per chi intenda effettuare un intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi è bene sapere che il Fisco concede un’importante agevolazione, ossia la possibilità di detrarre dall’IRPEF una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

In particolare, si può fruire per il recupero del sottotetto della detrazione al 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Dal 1 gennaio 2017 la detrazione scenderà al 36% con limite massimo di spesa di 48.000 euro per ogni unità immobiliare.

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo e per fruirne è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile.
Altra importante condizione è quella di effettuare i pagamenti con bonifico bancario o postale da cui risultino:

- causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986)

- codice fiscale del beneficiario della detrazione

- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Al momento del pagamento del bonifico, inoltre, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Dal 1° gennaio 2015 la ritenuta è pari all’8%. È necessario inoltre conservare proprio la ricevuta del bonifico oltre alle fatture o ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.


Recupero sottotetto e bonus mobili


La detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia permette di godere anche del bonus mobili, ossia la detrazione dall’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione, fino al 31 dicembre 2016.

Un bonus fruibile anche per chi esegue un intervento di recupero del sottotetto a fine abitativi. Come tale si potranno acquistare con lo sconto IRPEF:

- mobili nuovi quali letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione

- grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni) quali frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.

Articolo: Sottotetto abitabile
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