Condominio: diritto di sopraelevazione

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In tema di sopraelevazione dell'ultimo piano del condominio, non solo l'aumento dell'altezza, ma anche ogni nuovo volume sull'ultimo piano dev'essere considerato tale.
Sopraelevazione in condominio

Nozione di sopraelevazione


SopraelevazioneÈ possibile, in un condominio, elevare un nuovo piano rispetto a quelli già esistenti?

Se sì, a quali condizioni e con che limiti?

Della questione se ne occupa l'art. 1127 c.c. che, nei suoi quattro commi, dà una risposta alle domande appena poste.

Il primo comma della norma testé citata consente al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio di elevare nuovi piani o nuove fabbriche purché ciò non sia vietato dal titolo, ossia dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale di natura contrattuale, debitamente trascritto (ai fini dell’opponibilità) o comunque accettata da tutti i condòmini.

La stessa facoltà, specifica il secondo periodo del medesimo comma, è posta in capo a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Chiaramente anche in questa ipotesi il titolo può negare a priori tale facoltà.

Il secondo comma dell’art. 1127 c.c. pone un divieto assoluto e inderogabile: la norma vieta la sopraelevazione se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. Rispetto a questa ipotesi devono essere tenute in considerazione anche le così dette norme antisismiche (cfr. Cass. 26 aprile 2013, n. 10082).

Il terzo comma consente ai condomini di opporsi alla sopraelevazione, anche con un’azione per denuncia di nuova opera o di danno temuto, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio (è evidente che la soprelevazione alteri l’estetica dello stabile e quindi si richiede il pregiudizio, ossia un danno) oppure quanto alla realizzazione di quest’opera possano seguire una notevole diminuzione di aria o di luce per i piani sottostanti. In tali casi spetta a chi si oppone alla sopraelevazione fornire prova di tali circostanze.

Il quarto e ultimo comma impone all’autore della sopraelevazione di ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto d’uso e di pagare un’indennità agli altri condòmini, a meno che ciò non sia escluso dal titolo.

Una premessa: secondo la Corte di Cassazione sopraelevazione non è solamente quella che innalza l’edificio esistente, ma ogni realizzazione di nuove superfici o volumi, quali ad esempio le verande costruite sugli ultimi piani degli edifici (cfr. in tal senso Cass. pen. 25 novembre 2004 n. 45588).

In questo contesto, secondo gli ermellini, l'indennità ex art. 1127 c.c., è dovuta non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione di locali preesistenti, mediante incrementi delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, traendo fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cass. 18 novembre 2011 n. 24327).


Condominio e sopraelevazione


Sopraelevazione in condominioNell’analisi della sopraelevazione, ci limiteremo a esaminare gli aspetti condominiali del problema. È chiaro, infatti, che questo tipo d'intervento edilizio si scontra con la necessità di una serie di autorizzazioni amministrative che possono variare a seconda della tipologia d'intervento e del tipo di stabile sul quale si andrà a operare, ivi comprese le norme sismiche che sono da sole in grado di delegittimare un’opera che per ogni altro verso sarebbe fattibile (cfr. Cass. 26 aprile 2013, n. 10082).

In primo luogo la sopraelevazione è sempre consentita, salvo che non risulti il contrario dal titolo o dal regolamento di condominio di origine contrattuale.

Ciò significa che il condomino interessato potrà costruire senza chiedere il permesso agli altri comproprietari, salvo diversa indicazione contenuta in un regolamento condominiale di origine contrattuale.

Ha diritto di sopraelevare il condomino proprietario dell'ultimo piano (o i condòmini se all'ultimo piano vi sono più unità immobiliari) o il condomino proprietario del lastrico solare.

Naturalmente, vista l'importanza dell'opera da eseguire, anche se non vi è l'obbligo, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, è sempre consigliabile informare gli altri condomini, magari attraverso la convocazione di un'assemblea.

Ciò perché, come ci dicono i commi secondo e terzo dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono o se la stessa pregiudichi il decoro dello stabile o diminuisca aria e luce per i piani sottostanti. Naturalmente si tratta di obiezioni che devono essere sollevate e provate dai condòmini contrari a questo intervento; tuttavia, proprio per evitare l'insorgere di lunghi, costosi e incerti contenziosi vale la pena informare i propri vicini della genuinità del progetto e dell'assenza di rischi o pregiudizi per lo stabile. Un'opera d'informazione a carattere preventivo che, se fondata su dati inequivocabili, spiana la strada a un sereno inizio dei lavori.


Indennità per la sopraelevazione


In quanto all'indennità spettante ai condomini per la sopraelevazione, non è chiaro né in dottrina, né in giurisprudenza il fondamento di questo indennizzo.

Secondo alcuni è dovuto quale corrispettivo per l'utilizzo dell'area sovrastante il lastrico, a parere di altri, invece, si tratta di una compensazione pecuniaria per la perdita di valore (millesimale) delle unità immobiliari rispetto alle parti comuni.

Anche l'area di riferimento per il calcolo dell'indennizzo non è individuata univocamente.

Alcuni sostengono che vada a coincidere con l'intero terreno edificabile (comprendendo dunque anche cortili, spazi verdi, ecc.); per altri, al contrario, l'area da tenere in considerazione è quella che il nuovo corpo di fabbrica andrà a occupare. Qualunque sia la tesi, un dato è certo: il valore è quello attuale dell'area e non quello che la stessa aveva al momento dell'edificazione del condominio.

Ognuno, infine, avrà diritto all'indennità che dovrà essere commisurata ai millesimi di proprietà. L'atto di vendita o il regolamento condominiale contrattuale, tuttavia, possono escludere la necessità di indennizzare gli altri condomini.

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