Servitù apparenti e non apparenti

La servitù prediale, per come è definita dal codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).

La predialità dell'utilità rappresenta una caratteristica imprescindibile e quindi fondante della succitata servitù, che viene altresì detta diritto reale di godimento su cosa altrui.

Che cosa vuol dire ciò?

Significa che se l'utilità riguarda direttamente il titolare del fondo e non il fondo stesso, il diritto che si va a costituire non è un diritto di servitù ma al massimo un onere reale o un'obbligazione.

Lasciamo da parte questi tecnicismi, sia pur fondamentali, per soffermarci su un'altra caratteristica di questo diritto reale.

Il codice civile parla di servitù non apparenti; di conseguenza esisteranno anche le servitù contrarie ad esse, vale a dire quelle apparenti.

Apparenza e riflessi sul loro acquisto

L'art. 1061 c.c. che si occupa di definire le servitù non apparenti e prima di ciò le loro modalità d'acquisto recita:

Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Classico esempio di servitù non apparente è la servitù altius non tollendi, ossia la servitù che impone al proprietario del fondo servente di non edificare al di sopra di una certa altezza.

Dalla norma appena citata si trae anche un'altra conclusione; solamente le servitù apparenti possono acquistarsi per usucapione (e come afferma l'art. 1062 c.c. anche per destinazione del padre di famiglia).

Nozione di apparenza

Quando si può dire che una servitù è apparente?

In una sentenza resa dal Tribunale di Roma nel gennaio 2012 si legge che deve condividersi quel consolidato orientamento giurisprudenziale - che costituisce ormai ius receptum - che interpreta il requisito dell'apparenza della servitù non come l'astratta idoneità di un'opera ad essere visivamente percepita, per il sol fatto della sua materialità (con conseguente riducibilità delle servitù non apparenti unicamente a quelle negative) ma come caratteristica che deve essere valutata in concreto secondo le peculiarità del caso e che risponde all'idea di un'effettiva conoscenza della stessa da parte del proprietario del fondo servente.

La questione ha sovente assunto rilevanza proprio nei casi di servitù di scarico, dove le opere, pur di una certa consistenza e durevolezza nel tempo, sono normalmente interrate e non oggetto di diretta percezione visiva (Trib. Roma 2 gennaio 2012 n. 10).

Il sentiero ben visibile usato (anche non continuamente) per accedere ad un fondo è l'esempio classico per dare consistenza visiva al concetto di apparenza della servitù.

Accertamento dell'apparenza

Chiarito che cosa debba intendersi per servitù apparente, è necessario comprendere quando possa dirsi accertata l'esistenza di tale requisito utile ai fini succitati.

Sul punto non esiste una risposta universalmente applicabile.

La Cassazione s'è espressa in più occasioni sull'argomento.

In una delle più recenti e chiare pronunce sull'argomento, i giudici di piazza Cavour hanno affermato che in tema di servitù apparenti, la visibilità delle opere destinate al loro esercizio è un carattere che deve essere verificato caso per caso, tenendo conto della realtà sociale specifica, e cioè degli usi e delle consuetudini propri d'un determinato luogo in un'epoca precisa; proprio perché tale visibilità può assumere rilevanza espressiva diversa in condizioni differenti di luoghi, di ambiente sociale e di tempo, la medesima deve riferirsi alle opere nel loro insieme, come inequivoca espressione di una precisa funzione, sicchè è essenziale per chi possegga il fondo servente che le opere che di fatto asservono tale fondo a quello altrui siano obiettivamente manifeste e visibili nel loro insieme. (Nella specie è stato escluso il carattere apparente della servitù di scarico, di cui era stato invocato l'acquisto per destinazione del padre di famiglia, sul rilievo che l'esistenza di pozzetti di ispezione, se poteva consentire di accertare l'interramento delle tubazioni, non era di per sè idonea ad individuare l'origine e la funzione delle condutture) (Cass. civ., sez. Il, sent. 11 novembre 2005, n. 22829).

Insomma l'opera utilizzata per l'esercizio della servitù dev'essere visibile ma la ricorrenza di tale requisito (ossia della percepibilità del fatto che l'opera venga utilizzata per l'esercizio di una servitù) dev'essere verificata caso per caso.