Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

NEWS DI Affittare casa
Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
23 Febbraio 2015 ore 00:11

Contratto di locazione ad uso abitativo


Contratto di locazioneIl contratto di locazione ad uso abitativo è quell'accordo tra due o più parti nel quale il locatore concede un bene immobile che il conduttore utilizzerà per fissarvi la propria dimora o comunque per soddisfare esigenze di carattere abitativo.

Rispetto a questo particolare genere di accordi, la durata del contratto può variare secondo quanto stabilito dalla legge.

In buona sostanza la durata dei contratti potrà essere la seguente:

a) contratto di locazione così detto 4+4 (o a canone libero);

b) contratto di locazione così detto 3+2 (o a canone concordato);

c) contratto di locazione transitorio o per studenti universitari (durata minima sei mesi, durata massima tre anni).

Soffermiamoci sul contratto di locazione quadriennale con rinnovo per uguale periodo. Le fonti normative di riferimento per questo contratto sono rappresentate dalla legge n. 431/98, dalla legge n. 392/78, dal codice civile e dagli usi locali.

La disciplina del rinnovo è contenuta negli articoli 2 e 3 della legge n. 431; soffermiamoci sulla seconda scadenza, ossia su che cosa accade alla fine degli otto anni di durata del contratto.


Fine contratto o rinnovo


Al termine degli otto anni di contratto le soluzioni possono essere le seguenti:

a) il proprietario invia regolare lettera di disdetta;

Disdetta contrattob) il conduttore invia la stessa comunicazione;

c) il proprietario intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

d) il conduttore intavola una trattativa per rinnovare a condizioni diverse;

e) il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Rispetto alle ipotesi di cui alle lettere a) e b) è sufficiente che la comunicazione che non s'intende rinnovare l'accordo sia inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto (cfr. art. 2, primo comma, l. n. 431/98).

Più articolata la situazione rispetto all'ipotesi di cui alle lettere c) e d). Vediamo perché.

L'art. 2 al primo comma specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni del contratto e per farlo deve comunicare questa intenzione all'altra parte inviandole una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Si pensi, per fare degli esempi concreti, al proprietario che dopo 8 anni voglia aumentare il canone di locazione, o al contrario al conduttore che ritenga diminuito il valore di quell'immobile.

A questo primo step deve seguire un adempimento dell'altra parte, affinché si possa instaurare la trattativa. Insomma la prima comunicazione serve solamente a dire: il contratto sta scadendo, trattiamo il rinnovo.

In questo contesto, è sempre il succitato art. 2 a specificarlo, la parte destinataria della comunicazione di avvio della trattativa di rinnovo ha sessanta giorni di tempo decorrenti dalla ricezione della lettera per rispondere. In virtù del principio generale di conoscenza degli atti recettizi (art. 1335 c.c.), la comunicazione s'intenderà ricevuta anche nel momento in cui il vettore postale abbia inserito nella buca delle lettere l'avviso di giacenza del plico.

Se la parte non risponde o se non è d'accordo il contratto scadrà alla data di scadenza naturale.

Si badi: la legge non prevede esplicitamente una sorta di prendere o lasciare, ma è evidente che la situazione, salvo successivo accordo, sia quella: il rischio, altrimenti è che le comunicazioni tra le parti vadano ben oltre i termini indicati o addirittura fino alla scadenza naturale del contratto. In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, questo genere di comunicazioni, se l'intenzione è quella di prolungare l'accordo, devono essere precedute da trattative orali poi formalizzate in tal senso.

Ricapitolando: almeno sei mesi prima della scadenza della locazione le parti possono attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Inviata la prima comunicazione in tal senso l'altra parte ha sessanta giorni di tempo per comunicare la propria intenzione. Se non lo fa o se non si raggiunge l'accordo sulla proposta, il contratto cesserà alla sua scadenza naturale.

E se le parti restano silenti per tutto il tempo o comunque comunicano qualcosa solamente negli ultimi sei mesi (e non prima)?

In tal caso, questa la chiusura dell'art. 2 l. n. 431/98, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In buona sostanza se non si vuole proseguire alle condizioni dell'accordo vigente, bisogna darsi da fare e comunicare per iscritto questa decisione almeno sei mesi prima della fine del contratto.

riproduzione riservata
Articolo: Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza
Valutazione: 4.39 / 6 basato su 31 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:54
    Contratto 4+4 stipulato il 10.10.1995, testualmente dal contratto " Il locatore rinuncia espressamente alla facoltà di dare disdetta alla prima scadenza del 09.10.1999 ...
    Dalla scadenza del primo rinnovo la locazione sarà rinnovata di anno in anno se non disdetta nei termini di legge.
    "Ora io lo interpreto così:
    10.10.1999 (1° scadenza a cui il locatario ha espressamente rinunciato)
    10.10.2003 (2° scadenza)poi rinnovato di anno in anno quindi attuale scadenza 10.10.2017

    Che ne pensate? il proprietario asserisce che in rapporto in essere abbia scadenza nel 2019!!! 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:09
      Che il contratto, secondo me, non è propriamente ortodosso, visto che la tempistica dei rinnovi è indicata dalla legge. La tua logica è giusta, bisognrebbe capire se è anche legittima la clausola sulla quale è basata.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:51
    Contratto 4+4 stipulato il 10.10.1995, testualmente dal contratto " Il locatore rinuncia espressamente alla facoltà di dare disdetta alla prima scadenza del 09.10.1999.
    Dalla scadenza del primo rinnovo la locazione sarà rinnovata di anno in anno se non disdetta nei termini di legge"
    Ora io lo interpreto così:
    10.10.1999 (1° scadenza a cui il locatario ha espressamente rinunciato)
    10.10.2003 (2° scadenza)poi rinnovato di anno in anno quindi attuale scadenza 10.10.2017?
    Che ne pensate? il proprietario asserisce che in rapporto in essere abbia scadenza nel 2019!!! 
    rispondi al commento
  • Raccuia Giuseppe
    Raccuia Giuseppe
    Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 20:05
    Per il rinnovo del contratto di affitto (4+4) mi hanno chiesto euro 120,00, è giusto o mi vogliono fregare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Raccuia Giuseppe
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:37
      In che senso? Se è un aumento, dopo il secondo quadriennio, mi pare normale.
      rispondi al commento
  • Elio
    Elio
    Sabato 22 Aprile 2017, alle ore 12:11
    A settembre scadrà il secondo quadriennio del mio contratto 4+4.  
    Ho letto che se il proprietario è rimasto silente e non ha confermato la sua intenzione di rinnovare il contratto di affitto lo stesso si ritiene rinnovato alle stesse condizioni.
    Tre domande:
    È vero che il contratto si intende però automaticamente rinnovato per altri 4 anni soltanto?
    Io ho necessità di avere il contratto firmato per poter usufruire delle detrazioni fiscali. Devo sollecitare il proprietario perchè mi faccia pervenire il nuovo contratto "automatico" firmato ?
    E quando?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elio
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:20
      Sì la giurisprudenza ritiene che il rinnovo sia per soli 4 anni. Essendo un rinnovo del medesimo contratto alle stesse condizioni, non va sottoscritto alcun nuovo accordo, come per il secondo quadriennio che sta per terminare.
      rispondi al commento
  • Juggernaut
    Juggernaut
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 18:38
    Ho degli inquilini con un contratto 4+4 terminato a metà 2016, ma questi iniziano a dare problemi e vorrei evitare che stiano altri 8 anni in casa.
    Ora, dopo i primi 4+4 è vero che il contratto si rinnova solo per 4 invece che il solito 4+4?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Juggernaut
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:02
      Sì, questo è l'orientamento maggioritarioe espresso dalla giurisprudenza.
      rispondi al commento
  • Lunapiena
    Lunapiena
    Sabato 18 Marzo 2017, alle ore 15:16
    Sono passati ormai 4 anni  e 1/2 e sto entrando nel secondo ciclo dei +4.
    Se il proprietario volesse mandarmi via (il nipote si sposa tra 6 mesi) mi dovrebbe dare 6 mesi di preavviso (con racc r). Nel contratto firmato questa clausola non c'è.
    Quali sono le clausole di disdetta contratto 4+4 nel caso di rinnovo dopo il 4 anno?
    Sono attualmente al mio anno 5.   
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lunapiena
      Martedì 21 Marzo 2017, alle ore 17:20
      Può mandarti via solamente al termine del secodo quadriennio, prima non è consentito dalla legge.
      rispondi al commento
  • Eleonora
    Eleonora
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 22:29
    Nel caso di rinnovo tacito dopo 8 anni, devo comunicare all'agenzia delle entrate la proroga della modalità con cedolare secca?
    Se sono ormai passati i 6 mesi per il rinnovo a condizioni diverse, il conduttore può comunque chiedere un ribasso del canone di affitto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Eleonora
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 10:50
      Devi comunicare la proroga con il regime fiscale applicato per tutta la durata del precedente contratto. Fuori dal periodo di contrattazione (6 mesi precedenti alla scadenza), il contratto si rinnova alle medesime condizioni, sicché il conduttore se tu non concedi ribasso del canone deve pagare quello precedentemente concordato.
      rispondi al commento
  • Kevin
    Kevin
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 17:39
    Sono un conduttore.
    Il 31 luglio 2016 é scaduto la seconda scadenza del contratto 4+4.
    Il 31 gennaio 2017 il locatore mi ha mandato una raccomandata dandomi 6 mesi di tempo di uscire di casa per il suo uso personale/famigliare.
    Anche se il motivo é legittimo secondo la legge, si può il locatore cacciarmi così oppure doveva informarmi 6 mesi PRIMA della seconda scadenza (dopo 4+4), cioe' entro 31 gennaio 2015, per sfruttare la opportunita' di sfrattarmi altrimenti dal 01 agosto 2016 il contratto 4+4 sarebbe considerato tacitamente rinnovato?

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Kevin
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 10:48
      Il contratto si è rinnovato per altri quattro anni. Quella disdetta per come ci dici che è formulata non ha alcun valore e devi rispondergli contestandogliela.
      rispondi al commento
  • Lory72
    Lory72
    Mercoledì 1 Febbraio 2017, alle ore 14:44
    Ma scaduti gli 8 anni se il contratto originale è soggetto a cedolare secca e voglio aumentare l'importo posso farlo? Devo riregistrarlo? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lory72
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 15:58
      Sei mesi prima della scadenza degli otto anni puoi attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse.
      rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Contratto di locazione 4+4: seconda scadenza che potrebbero interessarti
Sfratto per finita locazione

Sfratto per finita locazione

Al termine del contratto di locazione il proprietario ha due possibilit: intimare al conduttore di lasciare l'appartamento o sfrattarlo se non l'ha fatto in tempo.
Agevolazioni fiscali per i proprietari

Agevolazioni fiscali per i proprietari

Il possesso di un immobile comporta la formazione di un reddito, che naturalmente è assoggettato al pagamento dell?IRPEF. Quindi i proprietari di unità...
Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.
Successione nel contratto di locazione

Successione nel contratto di locazione

Il contratto di locazione, come quasi tutti i contratti, vincola solamente le parti che lo sottoscrivono, ma la legge prevede delle eccezioni a questo principio.
Guida ai contratti di locazione

Guida ai contratti di locazione

Guida completa sui contratti di locazione di immobili, da quello ordinario alle tipologie specifiche come a uso transitorio, a canone concordato e per studenti.
accedi al social
Registrati come Utente
276344 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21002 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Kettler sling trainer
      Kettler sling trainer...
      60.00
    • Alba, orologio da parete con meccanismo silenzioso con display data, 30 x 5,5 x 30 cm
      Alba, orologio da parete con...
      35.90
    • Fop cuccia toffee grigio-lilla
      Fop cuccia toffee grigio-lilla...
      6.65
    • Dremel 8200kn edizione platinum + 65 accessori - utensile multifunzione a bat...
      Dremel 8200kn edizione platinum +...
      175.35
    • Apple iphone 6 64gb silver
      Apple iphone 6 64gb silver...
      309.00
    • No brand kit base citofono viva voce monofamiliare filare 90adp-12a3
      No brand kit base citofono viva...
      50.56
    • Coupon Sim Senza Scadenza
      Coupon sim senza scadenza...
      10.00
    • Sim antifurto telefonica
      Sim antifurto telefonica...
      19.00
    • Travetti ombreggianti per pergole carla 9 5
      Travetti ombreggianti per pergole...
      15.00
    • Balsamo rigenerante per pavimenti da esterno 3
      Balsamo rigenerante per pavimenti...
      43.00
    • Centralina Antifurto Casa Hd868 Con Gsm Integrato E Menu Vocale In Italiano
      Centralina antifurto casa hd868...
      199.00
    • Tavolino da salotto in marmo della seconda
      Tavolino da salotto in marmo della...
      790.00
    • Fop cuccia toffee beige-tortora
      Fop cuccia toffee beige-tortora...
      6.65
    • Mobile tv design laccato bianco girevole max v2
      Mobile tv design laccato bianco...
      298.45
    • Urmet spa kit 2voice monofamiliare a colori con videocitofono viva-voce aiko e pulsantiera sinthesi [1783-631]
      Urmet spa kit 2voice monofamiliare...
      599.99
    • Foppa pedretti allungo naturale naturale
      Foppa pedretti allungo naturale...
      269.00
    • Tunturi trx suspension trainer
      Tunturi trx suspension trainer...
      49.90
    • Universo faretto led ad incasso 1 watt mini spot punto luce tondo luce bianca 6500k calda 3000k e blu 220v
      Universo faretto led ad incasso 1...
      4.50
    • Abbonamento sky
      Abbonamento sky...
      289.00
    • Antico dipinto italiano baccanale del xviii secolo
      Antico dipinto italiano baccanale...
      4600.00
    • Haier climatizzatore inverter classe a+ geos 12000
      Haier climatizzatore inverter...
      400.00
    • Haier climatizzatore inverter classe a+ geos 9000
      Haier climatizzatore inverter...
      356.00
    • Haier climatizzatore inverter dual split 9000+9000 btu
      Haier climatizzatore inverter dual...
      1060.80
    • Finestra per tetti VELUX a bilico manuale
      Finestra per tetti velux a bilico...
      314.76
    • Pro-form abs proform usa - + set di cavigliere con peso
      Pro-form abs proform usa - + set...
      27.92
    • Midea italia comfee hs129cn1wh libera installazione orizzontale 102l a+ bianco congelatore - garanzia italia
      Midea italia comfee hs129cn1wh...
      108.23
    • Vidaxl set 6 coprisedie elastiche beige tessuto poliestere a coste
      Vidaxl set 6 coprisedie elastiche...
      41.99
    • Smeg cx51sv - cucina a gas con forno elettrico, 60 x 50 cm, a
      Smeg cx51sv - cucina a gas con...
      423.99
    • Cordivari radiatore scaldasalviette cordivari lisa 22 1160x45
      Cordivari radiatore...
      50.00
    • Turikan coppia reggilibri bianco in metallo art.7250
      Turikan coppia reggilibri bianco...
      4.45
    • Haier climatizzatore inverter dual split 12000+12000 btu
      Haier climatizzatore inverter dual...
      1300.50
    • Haier climatizzatore inverter dual split 9000+12000 btu
      Haier climatizzatore inverter dual...
      1111.80
    • Macchina agricola cinese in legno
      Macchina agricola cinese in legno...
      750.00
    • Scultura indonesiana in legno di radice acquatica
      Scultura indonesiana in legno di...
      450.00
    • Console italiana in legno dorato
      Console italiana in legno dorato...
      700.00
    • Antina vittoria in frassino impiallacciato
      Antina vittoria in frassino...
      29.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Weber
  • Policarbonato online
  • Immobiliare.it
  • Onlywood
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Vimec
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97470
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok