Rovina e difetti di cose immobili

La costruzione di un immobile, è cosa nota, comporta per l'appaltatore una serie di responsabilita' di varia natura.

Responsabilita' verso i propri dipendenti in materia di sicurezza sul lavoro, responsabilita' per l'esecuzione dell'opera in conformita' alle disposizioni delle norme urbanistiche, responsabilita' civile verso il committente e gli acquirenti delle unita' immobiliari, ecc.

Tra queste ultime, risalta quella prevista dall'art. 1669 c.c. che recita:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Di che tipo di responsabilità si tratta?

In che modo e da chi può essere fatta valere?

In ipotesi di rovina o difetti dell'opera, la responsabilità che ne deriva, data la sua natura extracontrattuale, trova applicazione anche a carico di coloro che abbiano collaborato nella direzione dell'esecuzione dell'opera appaltata, qualora detta rovina o detti difetti siano ricollegabili a fatto loro imputabile (Cass. 30 maggio 2003, n. 8311).

Questa la risposta al primo quesito fornita dalla giurisprudenza maggioritaria.

Ciò, ad esempio, ha portato ad affermare che al pari del committente anche l'acquirente è legittimato ad agire in via extra contrattuale per i vizi e difetti delle cose immobili.

D'altronde è lo stesso art. 1669 c.c. parlando degli aventi causa del committente a prevedere tale possibilità.

Sui motivi che possono spingere un soggetto all'azione ex art. 1669 c.c. la stessa norma è chiara:

a)rovina, in tutto o in parte dell'opera o pericolo di rovina della stessa;

b)gravi difetti dell'immobile.

Quanto a questi ultimi la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992) (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).

L'interessato dovrà denunciare il difetto all'appaltatore entro un anno dalla scoperta al fine di vedersi risarcito del danno o eventualmente di ottenere il risanamento dell'immobile.

Trascorso un anno dalla denunzia, il diritto di agire giudizialmente per ottenere quanto di proprio diritto si prescrive.

Legittimato ad agire è, come si è detto, il committente, l'acquirente e nel caso di gravi difetti o pericolo di rovina di beni condominiali anche l'amministratore di condominio.

In tal senso è parere dominante in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza che costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96) (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484, contra, nel senso della necessità di una deliberazione autorizzativa a stare in giudizio Cass. 9 aprile 1987 n. 3500).

Si tratta di un'azione conservativa ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 4, c.c.