Orari di accensione del riscaldamento centralizzato

Conflitti per il riscaldamento in condominio

Con l'inizio del periodo freddo arrivano, puntuali come le stagioni a scandire il nostro tempo, le problematiche connesse agli orari di accensione del riscaldamento nei condomini.

Chi ne vuole di più, chi per meno tempo; chi a casa sta la mattina, chi si alza presto, chi è anziano, chi è insonne, chi si mette il maglione pesante e beve la tisana calda, chi è esposto a nord, chi ha cambiato gli infissi, chi d'inverno si trasferisce a Santo Domingo, chi è ambientalista e chi è moroso.

Ce n'è per tutti i gusti!

Unico denominatore comune è che a tutti noi non piace subire le decisioni della maggioranza, soprattutto in questa materia.

Basti pensare che già solo due persone messe nella stessa stanza, anche se marito e moglie, discutono per il riscaldamento in camera, anche in camera da letto.

Si discute anche su quante coperte utilizzare, figuriamoci cosa succede in un intero condominio, fra persone che non sempre poi si amano!

L'argomento è spesso motivo di dibattito, per questo motivo è opportuno trattarlo nel dettaglio.

Facciamo allora il quadro situazione, menzionando anche le norme in materia di contabilizzazione del calore.

Riscaldamento autonomo in condominio

La riforma del condominio ha in parte ovviato al problema delle liti per il riscaldamento favorendo il riscaldamento autonomo.

Infatti, in seguito alla L. n. 220/2012 ora l'art. 1118, co.4 c.c. prevede che: «Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.


In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

La norma recepisce l'approdo cui era già giunta la giurisprudenza.

La norma vale se diversamente non è stabilito dal regolamento condominiale contrattuale: se cioè il regolamento prevede sul punto un divieto di distacco, il condòmino che voglia distaccarsi dovrà ottenere dall'assemblea una modifica dello stesso regolamento votata all'unanimità dei condòmini.

Riscaldamento centralizzato in condominio

Invece, nei casi di riscaldamento centralizzato il conflitto sugli orari di accensione rimane.

Allora vediamo quali sono i limiti di legge entro cui i condomini possono adottare le decisioni in materia.

Esigenze di risparmio energetico hanno fatto sì che nella materia fossero introdotti dei veri e propri limiti.

Anche questa, come tutte le questioni connesse ai servizi comuni in condominio, è soggetta alla disciplina del regolamento, nonché alle decisioni dell'assemblea e, in ultima istanza, in caso di lacune, alla decisione dell'amministratore.

Orario di accensione di riscaldamento, la legge

Vediamo innanzitutto cosa dice il testo normativo di riferimento, essenzialmente il D.P.R. n. 412/1993, ponendo attenzione in particolare al riscaldamento in condominio.

In particolare, l'art. 2 divide il territorio nazionale in sei zone climatiche e l'art. 9 del detto DPR stabilisce, per le sei zone, il periodo dell'anno ed il numero di ore al giorno in cui il riscaldamento può essere attivato.

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L'all. A del detto D.P.R. include in ciascuna delle dette categorie ciascuno dei comuni taliani.

Viene anche specificato che la durata di attivazione degli impianti deve essere compresa tra le ore 5 e le ore 23 (ad eccezione della zona F, per cui non ci sono limiti nè di periodo nè di ore); la durata può inoltre essere divisa in due o più sezioni.


I limiti di orario e di periodo potranno essere superati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino l'esercizio e comunque con una durata giornaliera non superiore alla metà di quella consentita a pieno regime (v. art. 9, co.2).

Per alcuni impianti termici (indicati dall'art. 9) le norme sui limiti di durata annuale e di limitazione giornaliera non si applicano: ad es. in presenza di «un sistema di contabilizzazione del calore ed un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente dell'unità immobiliare stessa dotato di un programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli di detta temperatura nell'arco delle 24 ore» (v. lett.art.9, co.6, lett. f).

Il D.P.R. stabilisce anche i gradi che può raggiungere l'edificio quando è riscaldato; in particolare, con riferimento ai condomini, la media aritmetica delle temperature dell'aria nei diversi ambienti di ogni singola unità immobiliare... non deve superare i 20 °C +2 °C di tolleranza.

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Lo si evince dalla lettura degli articoli 4, che indica le temperature massime ammesse, e 3, che suddivide le tipologie degli edifici in base alla loro destinazione d'uso.

Precisiamo che in questa sede accenniamo agli elementi che ci sembrano più rilevanti per il nostro argomento, ma il D.P.R. contiene una quantità rilevante di disposizioni, cui non possiamo che rimandare.


Quindi, volendo fare un esempio, un'abitazione sita a Milano (zona E), potrà attivare il riscaldamento nel periodo dal 15 ottobre al 15 aprile per massimo 14 ore al giorno.

Invece un'abitazione sita in Roma (zona D) potrà accendere il riscaldamento in massimo 12 ore giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile.

Infine, un'abitazione sita a Napoli (zona C) potrà accendere il riscaldamento per massimo 10 giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo.

Tutte, non potranno superare la media aritmetica di 20+2 gradi di tolleranza.

Lo stesso D.P.R. n. 412/1993 consente ai sindaci la possibilità di derogare ai limiti di periodo e orari in caso di comprovate esigenze (v. art. 10).

Orari di riscaldamento, le scelte del condominio

Nei limiti dei paletti stabiliti dalla legge, il condominio potrà addottare le sue decisioni sugli orari in cui attivare il riscaldamento.

I detti limiti non possono essere superati, tanto è vero che lo stesso art. 9, citato, al co. 7, prevede che «In caso di fabbricato in condominio ciascun condomino o locatario può richiedere che, a cura delle Autorità competenti» (e cioè comuni con più di quarantamila abitanti e le province per la restante parte del territorio) «e a proprie spese, venga verificata l'osservanza delle disposizioni» del regolamento.

La stessa norma prevede poi che «In tutti gli edifici... l'amministratore e, dove questo manchi, il proprietario o i proprietari sono tenuti ad esporre, presso ogni impianto termico centralizzato al servizio di una pluralità di utenti, una tabella concernente:

a) l'indicazione del periodo annuale di esercizio dell'impianto termico e dell'orario di attivazione giornaliera prescelto nei limiti di quanto disposto al presente articolo;

b) le generalità e il domicilio del soggetto responsabile dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto termico» (art. 9, co.10).

Le norme condominiali potranno essere stabilite innanzitutto con il regolamento condominiale.

Ai sensi dell'art. 1138 c.c., infatti, il regolamento deve contenere norme circa l'uso delle cose comuni.

In assenza di previsioni regolamentari, la questione potrà poi essere regolamentata dall'assemblea.

In assenza di previsioni (regolamentari o assembleari o, pur essendovi queste, se per motivi eccezionali è necessario derogarvi) le decisioni saranno adottate dall'amministratore.

Infatti, tra i poteri dell'amministratore indicati dall'art. 1130 c.c. vi è anche quello di «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini».

Orari di riscaldamento in condominio, le modifiche

Si può cambiare quanto è stato in precedenza stabilito?

Sì, chiedendo una convocazione dell'assemblea, con all'ordine del giorno la modifica del regolamento o della delibera assembleare (nel caso di norme già esistenti) o la previsione di una nuova norma.


La convocazione potrà essere rivolta all'amministratore (da almeno 2 condomini che rappresentino almeno un sesto dell'edificio) o, se questi è inerte (dopo dieci giorni dalla richiesta) o non esiste, effettuata direttamente dai condomini (secondo le disposizioni di cui all'art. 66 disp. att. c.c.).

Le maggioranze per la previsione del regolamento saranno quelle indicate dagli artt. 1138, co.3 e 1136, co.2 c.c.; ad avviso di chi scrive le stesse maggioranze dovranno essere osservate in caso di modifica di delibera assembleare.

Riscaldamento centralizzato e contabilizzazione

La recente novità in materia è data dalle norme sulla contabilizzazione energetica di cui al D.Lgs. n. 102/2014, che recepisce la direttiva 2012/27/UE.

Tale decreto ha subito delle rilevanti modifiche nel 2016 (dal D.Lgs. n. 141/2016 e dal D.L. n. 244/2016 - c.d. «milleproroghe 2017»); in particolare, noi qui prendiamo in considerazione quanto previsto dall'art. 9, co.5, lett. a, b e c in materia di condomini.


Detto comma, fino al 27 luglio 2016, prevedeva:

a) senza esplicito riferimento ai condomini, per i casi di edifici riscaldati, raffreddati o con fornitura di acqua calda tramite una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, l'obbligo - entro il 31 dicembre 2016 - da parte dell'impresa di fornitura del servizio, di installare «un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura» (v. lett.a);

b) «nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici», l'obbligo - entro il 31 dicembre 2016 - da parte delle imprese di fornitura del servizio, di installare contatori individuali, al fine di per misurare l'effettivo consumo di calore, raffreddamento o acqua calda da parte della singola unità immobiliare - «nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali»; i casi di impossibilità tecnica dovevano (e devono) essere riportati nella relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato (v. lett.b).

L'edificio polifunzionale è «l'edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell'energia acquistata» (v. art. 2, co.2, lett. p).

c) nei casi in cui «l'uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi,» era (ed è) prevista la possibilità di installare «sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali» con esclusione degli spazi comuni degli edifici; «salvo che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi...». In tali casi era ammessa la considerazione di «metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore».

Il cliente poteva poi affidare «la gestione del servizio di termoregolazione e contabilizzazione del calore ad altro operatore diverso dall'impresa di fornitura» (v. lett.c).

Ora, a seguito delle modifiche, è invece previsto che la scadenza del 31 dicembre 2016 è spostata al 30 giugno 2017 (ad opera del decreto «milleproroghe 2017») ed inoltre che:

a) la menzione espressa dei condomini, accanto all'espressione più generica «edifici» per i quali le imprese di misura (e non più dette di «fornitura del servizio») se il riscaldamento, raffreddamento e fornitura di acqua calda avvengono con «allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata», devono installare un contatore di fornitura di calore (v. nuova lett. a);

b) soprattutto, per quanto qui interessa, l'obbligo di installazione – di «sotto-contatori» (e non più di «contatori individuali») viene spostato dall'impresa al proprietario dell'unità immobiliare (v. nuova lett. b);

c) l'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore, a cura dei proprietari (e non più delle imprese) è ammesso non solo nei casi in cui l'uso del sotto-contatore (e non più contatore individuale) non è tecnicamente possibile o non è efficiente in termini di costi, ma anche se non è proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, salvo che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi; il riferimento è al «corpo scaldante» (in genere) e non al «radiatore».

Sparisce poi la possibilità di considerare «metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore» nonché la previsione per il consumatore di rivolgersi «ad altro operatore diverso dall'impresa di fornitura».

Controllo dei consumi e riparto delle spese

La contabilizzazione del calore consentirà a ciascuno di misurare i consumi e di controllarli.

Ognuno sarà più libero di scegliere quanto consumare e quanto spendere.

Il citato decreto n. 141/2016 ha modificato anche le norme sul riparto delle spese previste in precedenza dal D.Lgs. 102/2014.

Prima delle modifiche, il detto decreto all'art. 9, co.5, lett.d stabiliva che nel caso di condomini «alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato») le spese sarebbero state ripartite in base ai consumi effettivi, mentre, sarebbero rimasti invariati i criteri di ripartizione delle spese fisse, dovute alla manutenzione dell'impianto comune (secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti); con «la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma,» di effettuare la suddivisione «in base ai soli millesimi di proprietà».

Oggi, invece, l'art. 9, co.5, lett.d prevede che, quando i condomini (e sono aggiunti anche gli edifici polifunzionali) sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento degli appartamenti e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato «l'importo complessivo e' suddiviso tra gli utenti finali, in base alla norma tecnica UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti.

Ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, e' possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate».

Rimane la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi, di determinare la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Le disposizioni di cui alla lettera d) sono facoltative nei condomini ove alla data di entrata in vigore del decreto (n.141/2016) si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.

Contabilizzazione del calore, sanzioni

Le previsioni sono dotate anche di sanzione in caso di violazione; citiamo quelle che colpiscono direttamente i proprietari ed e i condomini.

L'art. 16, co.6 punisce il proprietario dell'unità immobiliare che non installa, entro il termine previsto, il sotto-contatore (di cui alla predetta lettera b)), con una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare; a meno che una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato non attesti che l'installazione del contatore individuale non e' tecnicamente possibile o non e' efficiente in termini di costi o non e' proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali.

L'art. 16, co.7 sanziona il proprietario dell'unità immobiliare, che (nei casi di cui all'articolo 9, comma 5, lettera c) non installa sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, con la sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare.

A meno che da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato non risulti che la detta installazione non e' efficiente in termini di costi.

Infine, è soggetto a una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro il condominio alimentato dal teleriscaldamento o dal teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento che non ripartisce le spese in conformità alle disposizioni di cui all'articolo 9 comma 5 lettera d).

I commi sono stati tutti sostituiti dal D.Lgs. n. 141/2016; in precedenza sanzionati l'impresa di fornitura al co.6, il condominio e gli utenti finali (questi nel caso di edificio polifunzionale) ai co.7 e 8, e il condominio al co.8.