Spese condominiali: le tabelle millesimali

News di Condominio
Le tabelle millesimali sono uno strumento indispensabile per la corretta gestione del condominio ed alla loro approvazione si può giungere in tre diversi modi.
17 Marzo 2014 ore 11:38

Ripartizione delle spese


A differenza della comunione, le cui norme fanno presumere un'uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti sul bene indiviso e di conseguenza una pari contribuzione nelle spese da sostenere, nel condominio la ripartizione delle spese è effettuata in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.).

TabelleIn sostanza, la partecipazione ai pesi (cioè alle spese) non è uguale per tutti ma è parametrata al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (cioè dell'appartamento).

Come si esprime questo rapporto proporzionale?

L'art. 68, primo comma, disp. att. c.c. (novellato dalla riforma del condominio) specifica che ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

In pratica la ripartizione delle spese avverrà sulla base delle c.d. tabelle millesimali.


Nozione di tabelle millesimali


Che cosa sono e a che cosa servono le tabelle millesimali?

Quanti tipi di tabelle esistono?

Quali sono i quorum necessari per la loro approvazione?

Per quanto finora detto si può affermare che le tabelle millesimali sono uno strumento previsto dalla legge con la finalità di rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio nonché il corretto funzionamento dell'assemblea condominiale.

Tabelle millesimaliPer esemplificare: se bisogna affrontare una spesa di 1000 euro da dividere tra dieci condomini e all'appartamento di un condomino sono riferibili 100 millesimi, egli pagherà una quota di quella spesa pari a 100 euro.

Non è necessario un numero minimo di condomini per l'adozione delle tabelle, bastando anche due soli partecipanti (così Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).

Prima di analizzare come si giunge all'approvazione delle tabelle millesimali, bisogna chiarire un concetto; che l'appartamento, per assurdo, rappresenti 1 o 999 millesimi non significa avere diritto ad utilizzare in modo più o meno intenso le cose comuni.

Un esempio chiarirà tale concetto: se si delibera un uso turnario del parcheggio, il condomino con 1 millesimo avrà diritto di utilizzare l'area comune allo stesso modo di quello con 999 millesimi. L'art. 1102 c.c. chiarisce, infatti, che ogni partecipante al condominio ha diritto ad usare le cose comuni in modo paritario rispetto agli altri e senza che il suo utilizzo possa comprimere i diritti dei suoi vicini.


Natura e tipologia delle tabelle millesimali


Il codice civile, a parte che per le tabelle di origine giudiziale, non specifica chiaramente quanti altri tipi di tabelle millesimali esistano.

La dottrina ha classificato le tabelle millesimali in base all'atto di approvazione delle stesse. Se le tabelle sono inserite nel regolamento di condominio di origine contrattuale accettato da tutti i partecipanti al condominio si parlerà di tabelle c.d. contrattuali; se le tabelle sono approvate in assemblea si parlerà di tabelle di origine assembleare.

In sostanza, quindi, esistono tre tipi di tabelle: quelle contrattuali, quelle assembleari e quelle giudiziali.

Queste ultime sono formate dall'Autorità Giudiziaria se richiesto anche da un solo condomino (si veda Trib. Trapani 28 febbraio 2008) in quanto mancanti o se viene richiesta la revisione delle stesse per il mutamento dei valori di riferimento iniziali.

Il caso della revisione è regolato dall'art. 69 disp. att. c.c. che, modificato dalla legge n. 220/2012, contiene una ben marcata individuazione delle cause che possono portare alla richiesta di revisione, nonché all'instaurazione di un giudizio con il solo amministratore e non con tutti i condomini; si tratta, in sostanza, delle ipotesi di tabelle errate o non più attuali.

Le tabelle contrattuali, essendo sottoscritte da tutti i condomini in sede di rogito hanno valore di un vero e proprio contratto e possono derogare al criterio di ripartizione proporzionale delle spese prevedendo, ad esempio, la classica divisione in parti uguali.

Più complessa è stata la situazione riguardante l'approvazione delle tabelle c.d. assembleari. Per lungo tempo era dubbio se queste tabelle potessero essere approvate a maggioranza o se necessitassero del consenso di tutti i condomini.

La Cassazione a Sezioni Unite, era l'agosto del 2010, ha specificato che se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio (Cass. SS.UU. 8 agosto 2010 n. 18477).

Non v'è motivo per ritenere che tale principio di diritto non debba essere considerato valido anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220.

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Spese condominiali: le tabelle millesimali: Commenti e opinioni


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  • Alberto
    Alberto
    Sabato 10 Dicembre 2016, alle ore 17:53
    Per gli appartamenti esistono coefficienti quali: orientamento, prospetto, veduta, piano, luminosità, di servitù.
    Ma dovendo redigere una tabella per soli box auto, esistono anche qui dei coefficienti?(non ne ho trovato in giro su internet).
    Penso ad esempio al coefficiente per spazi di manovra oppure la maggior percorrenza stradale per raggiungere il proprio box.
    Se esistono, come si calcolano?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alberto
      Martedì 20 Dicembre 2016, alle ore 18:05
      Ti consiglio di acquistare un manuale di redazione tabelle. Io ho presente solamente questo:http://www.simone.it/catalogo/v118.pdf  
      rispondi al commento
  • Cristian
    Cristian
    Mercoledì 4 Dicembre 2013, alle ore 13:24
    Sono titolare di un appartamento di 96 Mq posto al pian terreno, di un edificio che ne contiene ben 7 di cui 3 al primo piano di 60 Mq -85 Mq e 130 Mq, e altri 4 al secondo piano di cui uno di 165 Mq due 115 Mq e uno di 215 Mq.
    Quante saranno le mie parti millesimali?
    Al pian terreno?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Cristian
      Giovedì 5 Dicembre 2013, alle ore 17:49
      Sicuramente non alte ma non è possibile quantificarle, questo è compito di un tecnico.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Lunedì 6 Maggio 2013, alle ore 18:16
    Si sono fatte le tabelle millesimali il costo di codeste come viene spartito se gli appartamenti sono 9 e box 11 tra cui io sono proprietario solo di un box?mi hanno detto che gli app devono dare 150euro e i box 40 euro non e' troppo per un box? Qualcuno mi puo aiutare grazie
    rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Lunedì 8 Aprile 2013, alle ore 14:54
    Vorrei sapere se e giusto una cosa del genere,la palazina dove sono collocato ha sei appartamenti, tre da un lato e tre all'altro, io mi trovo al 1° piano e ho piu millesimi di quello di sotto e di sopra di me e l'appartamento e ugualissimo agli altri. Mi sapete spiegare perchè io devo pagare il condominio situato al 1° piano di più rispetto a quello del 2° piano che paga di meno???? (con scale in comuni tranne chi sta al piano terra)grazie aspetto una risosta..
    rispondi al commento
  • ANGELO
    ANGELO
    Sabato 30 Marzo 2013, alle ore 20:34
    Faccio parte di un complesso ed abbiamo le seguenti tabelle:tabella "a" che recita:sotto questa lettera sono riportate n.19 tabelle - cioè una per ogni fabbricato - ed indica ognuna, in mm. la quota proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero fabbricato di cui fa parte.mm. 1000 per ogni scala.tabella "a1" che recita:sotto questa lettera sono riportate n.6 sottotabelle - cioè una per ogni fabbricato - ed indica ognuna, in mm. la quota proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero fabbricato di cui fa parte. mm. 1000 per tutto il fabbricato.tabella "b" che recita:sotto questa lettera sono riportate n.19 sottotabelle - cioè una per ogni scala - ed indica ognuna, in mm. la quota proporzionale delle spese per manutenzione e rinnovo degli androni, scale, vano scale, dell'impianto di illuminazion4 di detti a acarico dei condomini che se ne servono ripaertite con le norme dell'art.1124 del c.c.. mm. 1000 per ogni scala .ora tutti noi ci chiediamo la pulizia delle scale e la fornitura elettrica della scale con quale tabella deve essere ripartita,con la tabella "a" oppure con la tabella "b"inoltre abbiamo altre due tabella qualla "a2" per tutto il complessoe la tabella "c" per gli ascensori.la ringrazio anticipatamenteangelo
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 8 Febbraio 2013, alle ore 09:34
    Abito in un viale privato dove cisono 24 villette,, non tutte uguali , ,sia di cubatura che di superficie area suolo . la parte condominiale in questione è solo il viale , che comprende attraversamento rete fognaria , rete idrica ,e rete elettrica per illuminazione viale. come devono essere divise le spese per la provigione amministratore? grazie
    rispondi al commento
  • Valentino
    Valentino
    Sabato 12 Gennaio 2013, alle ore 14:08
    In un fondo di proprietà di un condomino, ad uso privato, ci sono infiltrazione d'acqua marina.l'amministratore ha disposto di posizionare delle pompe per drenare l'acqua e la realizzazione di impianto elettrico a norma, sostenendo che l'acqua danneggia le fondamenta e che per tale bisogna intervenire.vorrei sapere se il costo di tali opere sono a carico di tutti i condomi del palazzo, ripartito secondo millesimi generali, o sono a carico del proprietario del fondo?
    rispondi al commento
  • Fernando Conti
    Fernando Conti
    Sabato 30 Luglio 2011, alle ore 14:34
    Un condomino che è proprietario di due locali al pian terreno di metrature rilevanti, ha contestato la ripartizione delle spese del tipo rifacimento scale, pulizia scale, dicendo che la sua quota deve essere inferiore a quello dei piani più alti, in quanto questi usufruiscono di più e inoltre sporcano di più. Ha minacciato un'azione legale se non si modificano i parametri di ripartizione spese. Inoltre non vuole più pagare l'acqua per millesimi, ma per consumo individuale, pertanto ognuno di noi dovrà installare un contatore quanto prima. Inoltre per tutte queste modifiche bisogna fare delle variazioni sul regolamento di condominio con conseguenti spese. Lui sostiene che ha ragione e quindi perdendo la causa dovremo pagare tutte le spese legali.
    rispondi al commento
  • AntonioP
    AntonioP
    Giovedì 24 Marzo 2011, alle ore 14:00
    Mi trovo in un condominio in cui l'ascensore viene usato "abusivamente" da persone che utilizzano il palazzo come scorciatoia per raggiungere un'altra strada.Volevo proporre al condominio di far montare una chiave,una tessera magnetica o una gettoniera, per dare modo ai soli condomini di utilizzare l'ascensore.E'legittimo e regolare,oppure vi sono normative che lo vietano?E cosa succede se uno di questi "abusivi" si fa male mentre attraversa il condominio?
    rispondi al commento
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