Ripartizione del compenso dell’amministratore

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L?amministratore di condominio è una figura obbligatoria in quelle compagini con più di quattro partecipanti (art. 1129 c.c.).Nominarne uno in contesti
Ripartizione del compenso dell’amministratore
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci

CompensoL'amministratore di condominio è una figura obbligatoria in quelle compagini con più di quattro partecipanti (art. 1129 c.c.).

Nominarne uno in contesti di più piccole dimensioni, invece, è facoltativo.

In entrambi i casi, una volta incaricato, l'amministratore, salvo diverso accordo, ha diritto a vedersi retribuito per l'opera svolta.

Sul punto non vi sono mai stati grossi dubbi in dottrina, sebbene l'utilizzo della locuzione eventuale retribuzione nell'art. 1135 c.c. ha consentito di sollevare qualche interrogativo.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale sgombrando il campo da ogni dubbio ha affermato che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale  la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Il compenso, non esistendo tariffari di riferimento vincolanti (al pari delle professioni regolamentate) è concordato liberamente tra le parti.

La situazione può essere così sintetizzata: l'assemblea di condominio sceglie e nomina un amministratore.

Questi ha il dovere di adempiere al proprio mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ed ha diritto ad essere retribuito per l'opera prestata nella misura concordata con il proprio mandante (ossia il condominio).

CompensoChiarito ciò è utile domandarsi: come dovrà essere ripartita la voce di spese inerente il compenso dell'amministratore di condominio?

Rispondere a questo interrogativo è di fondamentale importanza in quanto non è raro sentir affermare che l'onorario dell'amministratore deve essere ripartito tra i condomini in parti uguali.

Tale affermazione si basa sulla considerazione che tutti i condomini usufruiscono in egual misura dell'opera svolta dell'amministratore, sicché non v'è motivo di ritenere che la spesa non possa essere affrontata da tutti in egual misura.

L'affermazione, molto ricorrente nella prassi comune, è assolutamente sbagliata.

Una simile ripartizione delle spese potrà essere applicata solamente se il regolamento di condominio di origine contrattuale o una delibera, adottata con il consenso di tutti i condomini, dispongano in tal senso.

Una decisione del genere, adottata dalla sola maggioranza dei presenti o anche dall'unanimità degli intervenuti all'assemblea (ma non dei condomini), deve considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni tempo.

Stando così le cose è utile quindi comprendere quale criterio debba essere adottato per la ripartizione delle spese relative al compenso dell'amministratore.

La risposta è contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale le spese necessarie […] per la prestazione dei servizi nell'interesse comune […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

In sostanza il criterio è quello dei millesimi di proprietà.

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  • Rosati LUDOVICO VIA L. DI BENEDETTO 40 Rieti 02100
    Mercoledì 25 Aprile 2012, alle ore 16:18
    Non condivido assolutamente che il criterio di ripartizione del compenso spettante all'amministratore sia da computare in base ai millesimi di proprieta'(sic).LE operazioni analitiche ed i passaggi economici per determinare le spese (riscaldamento,pulizia scale ecc, acqua,luce ,manutentore locale caldaia assicurazione ecc)sono le stesse da imputare ad un condomino che possiede ad es.100 millesimi ed un altro che ne possiede 10.Ma soltanto queste ultime spese sono da assoggettare in misura proporzionale al valore della proprieta' del singolo condomino.Secondo il mio modesto parere cio' che dice" l'art, 1123 c.c. non è equo e non è minimamente riconducibile alla dissipazione certa del dubbio.Gradirei,se possibile, adeguata risposta sostenuta da eventali sentenze(se ve ne sono)in merito.Ringrazio sin d'ora ed invio Distinti Saluti.
    rispondi al commento
  • Pietro Di Liberto
    Venerdì 26 Agosto 2011, alle ore 01:10
    Nel che un condomino sia proprietario solo di box con ingresso indipendente, quale sarà la quota spettante per l'onorario dell'amministratore? Grazie Pietro
    rispondi al commento
  • Mariano
    Sabato 2 Aprile 2011, alle ore 12:04
    E' errato utilizzare L'art. 1123 perchè si parla di spese per la conservazione e il godimento e prestazione di servizi e innovazioni cioè opere, intesi come lavori manuali.L'amministratore non è un operario è un contabile, il tempo necessario per i calcoli è uguale per i diversi importi di spese ottenuti per ciascun condomino a chiusura esercizio, ( e poi oggi li fa il computer!). Applicando la cosidetta TABELLA A ,il condomino con immobile commerciale verrebbe a pagare anche per la destinazione d'uso, coefficente che penalizza malamente,in tutti i sensi, e sempre, quel propriettario dell'immobile a parità di volume o superficie.Ricordiamoci che esistono pure le tabelle proporzionali per piano.
    rispondi al commento
  • Cirri63
    Lunedì 25 Ottobre 2010, alle ore 23:53
    Trovo assolutamente errato suddividere il compenso dell'amministratore, per millesimi di proprietà, come se fosse la spesa per il rifacimento di una facciata di cui effettivamente chi possiede più millesimi coincide con chi ha maggior copertura di proprietà da quella facciata. L'amministratore lavora in parti esattamente uguali per tutti i condomini; mentre suddividendo il suo compenso per millesimi sembrerebbe che l'amministratore lavori o debba lavorare di più per chi possiede più millesimi ( o che l'amministratore debba qualcosa in più, a chi più contribuisce al pagamento del suo onorario ).
    rispondi al commento
  • Franco
    Mercoledì 8 Settembre 2010, alle ore 17:01
    Nel caso in cui l'amministratore sia uno dei condomini e percepisca un compenso, cosa bisogna indicare nel registro di cassa, se lo stesso non può emettere fattura?
    rispondi al commento
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