L'uso quotidiano delle parti comuni dello stabile, al pari degli eventi imprevisti, spesso porta con sé la necessità di ripristinare il normale funzionamento delle cose condominiali.
Che cosa vuol dire ripristino (o riparazione) delle cose comuni?
Al riguardo una risalente sentenza della Suprema Corte di Cassazione ci indica chiaramente il significato effettivo del termine differenziandolo da quello, spesso usato come sinonimo, di manutenzione.
Il Supremo Collegio ha specificato che per riparazione s'intende l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o per cause naturali mentre per manutenzione s'intende l'opera che previene l'alterazione (Cass. 4 gennaio 1969 n. 10).
Si pensi, per la manutenzione, alle verifiche del corretto funzionamento dell'ascensore, alla pulizia delle scale, ecc.
Per la riparazione, ossia per quegli interventi che vanno a sanare una situazione già compromessa, si pensi, partendo dalla ipotesi più banale, alla sostituzione delle lampadine dell'impianto d'illuminazione comune, per finire, per gli interventi più importanti, alla necessità di sostituire l'autoclave o altri impianti.
La differenza dell'entità economica dell'opera di ripristino incide, e non poco, sulla competenza ad ordinare l'intervento.
L'individuazione del soggetto legittimato a disporre il ripristino ricade tra due soggetti:
a) l'amministratore;
b) l'assemblea.
È prerogativa del legale rappresentante dei condomini disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini (art. 1130, primo comma n. 2, c.c.) e erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).
Non v'è motivo di dubitare che l'amministratore possa disporre anche le spese inerenti le riparazioni di modesta entità che si rendano necessarie a causa del normale uso delle cose comuni.
In sostanza, in questo caso, l'utilizzo del termine manutenzione è ambivalente.
Per quanto riguarda le riparazioni straordinarie, intendendo per tali quelle che comportano una notevole spesa, la competenza ad ordinarle è posta in capo all'assemblea e la norma di riferimento è l'art. 1135 c.c.
Ai sensi dell'art. 1135, primo comma n. 4, c.c., infatti, l'assemblea provvede a deliberare le opere di manutenzione straordinaria.
La regola generale testé citata, soffre di un'eccezione.
Ai sensi del secondo comma dell'art. 1135 c.c., difatti, se ricorre l'urgenza l'amministratore può ordinare, autonomamente, l'esecuzione d'interventi di manutenzione straordinaria (per quanto detto sopra anche in questo caso manutenzione è da intendersi come sinonimo di riparazione).
Si pensi alla rottura dell'autoclave ed alla, intuibile, necessità di ripararla (o nei casi più gravi di sostituirla) quanto prima per ripristinare la normale erogazione dell'acqua corrente.
Non solo, la particolare snellezza che governa la gestione di un condominio ha portato la giurisprudenza ad affermare, in più occasioni, che le spese straordinarie possono essere disposte dall'amministratore senza il preventivo assenso dell'assemblea, fatta salva, in questo caso, una ratifica successiva da parte dell'assise.
In quest'ottica, per citare una tra le ultime decisioni in materia di opere straordinarie (di qualunque genere esse siano, vale a dire tanto manutentive quanto riparatorie), il Tribunale di Salerno ha affermato che è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) (così Trib. Salerno 10 novembre 2009).
