Il codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Si è soliti dire che il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive.
L'obbligazione principale del locatore consiste nella consegna del bene immobile al fine di consentire il godimento a favore del conduttore.
L'inquilino ha, invece, l'obbligazione principale di pagare il corrispettivo pattuito.
Durata del contratto di locazione
A seconda della specifica destinazione da dare all'unità immobiliare, il contratto assume una specifica durata.
Nel caso di locazione ad uso abitativo attualmente la legge prevede tre tipologie contrattuali;
a) il così detto contratto libero, ossia quello stipulabile per 4 anni più altri 4 di proroga (il 4+4);
b) il contratto a canone vincolato o anche detto contratto 3+2 (durata iniziale di tre anni più 2 di proroga);
c) il contratto di locazione transitoria della durata massima di 18 mesi (es. per trasfertisti, vacanzieri, ecc.).
V'è poi il contratto per utilizzazioni differenti da quelle abitative (il riferimento normativo è rappresentato dalla legge n. 392/78), che prevede una durata minima di 6 anni più altri sei di rinnovo automatico salvo specifici motivi che possano portare alla disdetta.
Cessazione del contratto di locazione
Quando si parla di contratti di locazione, anche in considerazione dell'enorme mole di contenzioso per il mancato pagamento dei canoni, siamo abituati a pensare ad una sua fine traumatica.
Eppure, fortunatamente, tanti, tantissimi, accordi giungono al loro termine naturale, o comunque vengono disdettati prima dell'accordo tra le parti o per specifica previsione contrattuale, in modo per nulla traumatico.
Al momento della fine del contratto, pertanto, il conduttore deve adempiere ad una delle obbligazioni necessarie a far concludere positivamente tutte le vicende riguardanti il contratto sotteso.
Stiamo parlando della riconsegna dell'unità immobiliare.
Riconsegna delle chiavi e chiusura della locazione
Ai sensi dell'art. 1590 c.c., rubricato Riconsegna della cosa locata,
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
È bene evidenziare che per perfezionare la riconsegna della cosa locata non è sufficiente la mera messa a disposizione delle chiavi dell'immobile.
In una sentenza resa sul finire del mese di gennaio, conformemente ai propri precedenti, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).
Insomma, presi un conduttore, Tizio, ed un locatore, Caio, non basta che il primo dica al secondo che le chiavi sono a sua disposizione e che può prenderle quando vuole.
Che cosa accade, però, se è il proprietario a non essere collaborativo, insomma a non prendere indietro l'immobile?
Il conduttore ha diritto a cautelarsi per evitare, in futuro, di sentirsi richiesti i danni per ritardata restituzione (art. 1591 c.c.).
La Cassazione, nella medesima pronuncia, ha specificato che qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).
Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04) (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).
Insomma se il proprietario non vuole indietro la propria abitazione, il conduttore può intimargli di riprendersela.
Il codice civile, all'art. 1571, definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Quando si parla di contratti di locazione, anche in considerazione dell'enorme mole di contenzioso per il mancato pagamento dei canoni, siamo abituati a pensare ad una sua fine traumatica.
Che cosa accade, però, se è il proprietario a non essere collaborativo, insomma a non prendere indietro l'immobile?
