Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

NEWS DI Affittare casa
Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.
20 Novembre 2013 ore 00:36

Deposito cauzionaleIn tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.

Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.

Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.


Funzione del deposito cauzionale


Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?

La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.

Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.

Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.

CauzioneSecondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione , la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725)
(così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?

Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).

La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.

In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.

In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.

In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.

Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.

In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.


Obbligo di restituzione del deposito


Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.

In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).

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  • Maurizio4
    Maurizio4
    Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 15:45
    Sono un proprietario di un immobile dato in locazione a una coppia di fidanzati. Anche se il contratto è intestato ad entrambi ho ricevuto sia il deposito cauzionale sia gli affitti sempre in un'unica soluzione tramite bonifico da un cc intestato solo a uno di loro. Ora si sono lasciati e mi hanno chiesto di chiudere il contratto. La ragazza che è uscita di casa lasciando tra l'altro al ragazzo l'incombenza degli affitti residui mi chiede, all'atto della restituzione del deposito cauzionale, la sua metà anche se da lei o da un suo cc non ho mai ricevuto nulla. Come mi devo comportare? Io non voglio entrare in merito nei loro conti e sarei per restituire la somma con bonifico allo stesso cc da dove l'ho ricevuta. sbaglio? grazie
    rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Venerdì 28 Luglio 2017, alle ore 15:03
    Al momento della restituzione del deposito cauzionale, sono da calcolare gli interessi per il periodo della durata della locazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianni
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:55
      Sì, a meno che non esclusi dal contratto (clausola comunque di dubbia legittimità).
      rispondi al commento
  • Melissamanzan
    Melissamanzan
    Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 10:52
    Gentili, volevo chiedere un'informazione. Tre mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo disdetto regolarmente la casa in cui abitavamo. La scorsa settimana abbiamo chiuso definitivamente le utenze che erano a carico nostro per inutilizzo dell'appartamento, proprio in questi giorni il proprietario ci comunica che ha trovato dei nuovi inquili che vogliono entrare nel giro di pochissimi giorni. Nonostante la nostra massima disponibilità abbiamo comunicato al proprietario che ci serviranno 4-5 giorni per sgombrare definitivamente la casa e che può passare per fare il controllo che tutto sia a posto, verbalizzando la condizione dell'immobile, in modo tale da restituire le chiavi e ricevere la caparra. Il proprietario ci ha detto che ci verrà restituita entro un mese, quando i nuovi inquilini entreranno e verificheranno che tutto funzioni poichè le utenze sono scollegate. 
    Come ci dobbiamo comportare? Possiamo trattenere le chiavi sino alla restituzione della caparra o richiamo di incappare in qualche illecito? I nuovi inquilini non potranno accedere alla casa, qualora dovessero rescindere il contratto che avranno firmato ci andremmo di mezzo noi?
    Vi ringrazio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Melissamanzan
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:33
      Non potete trattenere le chiavi, rischiereste di essere chiamati ai danni. Quanto al tempo della restituzione dipende da cosa c'è scritto nel contratto, se non c'è scritto nulla la restituzione dev'essere contestuale alla verifica.
      rispondi al commento
      • Melissamanzan
        Melissamanzan Lucag1979
        Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:53
        Grazie per la cortese risposta, in tal senso come noi abbiamo pagato regolarmente il mese corrente e qualora non ci venisse restituita la caparra nella data della verifica come dovremmo procedere? Affrontare delle spese legali per una cosa che ci spetta di diritto non è ciò che vorremmo, in più se i nuovi inquilini dovessero fare dei danni all'immobile e l'attribuzione della colpa dovesse venire imputata a noi come ci dovremmo comportare?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Melissamanzan
          Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:57
          Capisco, ma se il proprietario si mostra indisponibile (provate a parlarci), l'azione legale è l'unica alternativa percorribile.
          rispondi al commento
      • Melissamanzan
        Melissamanzan Lucag1979
        Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:56
        Nel contratto non c'è scritto nulla riguardo all'attesa della caparra, bensi come da codice civile viene prevista la restituzione salvo affitti non saldati o utenze non pagate ma questo non è il caso dato che siamo stati estremamente precisi e regolari.
        rispondi al commento
  • Android78
    Android78
    Sabato 8 Luglio 2017, alle ore 21:46
    Buonasera, volevo sapere cosa devo fare per avere indietro la mia caparra di 1800 euro, io ho lasciato la casa da 1 settembre 2016 e da allora nn ho avuto la caparra indietro dal proprietario perchè nn ho pagato i quasi 1000 euro di spese condominiali diciamo che poi mi sono state consegnate le spese un mese prima di lasciare la casa e poi io nn ho le possibilita di pagare questi 1000 euro per le troppe spese che devo affrontare, il proprietario dice che quando pago lui mi dara indietro la caparra, lo puo fare? poi lui dice che anche se passano uno o due anni lui poi mi fara aspettare uno o due anni per ridarmi la caparra, lo può fare? cosa posso fare per avere indietro i soldi? nn puo tenersi i 1000 euro e darmi le 800 euro cosi siamo a posto, cosa posso fare per avere i miei soldi nn esistono leggi che possano aiutare persone come me.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Android78
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:11
      In teoria il proprietario potrebbe domandare per via giudiziale l'attribuzione della caparra. La questione andrebbe valutata carte alla mano. Rivolgiti ad un'associazione di inquilini della tua zona.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 28 Giugno 2017, alle ore 13:55
    Ho lasciato l'appartamento preso in affitto dopo 5 anni.
    Al momento della restituzione delle chiavi, il proprietario ha controllato, e poi firmato il verbale segnalano che tutto era in ordine e che mi avrebbe restituito la caparra per intero.
    Dopo due giorni, mi dice che ad un controllo più scrupoloso del nuovo inquilino sono stati riscontrati dei piccoli lavori da fare, e che mi restituirà la caparra solo dopo che noi li facciamo.
    Lo può fare? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anna
      Venerdì 30 Giugno 2017, alle ore 10:16
      Non può farlo, dovrebbe chiedere l'assegnazione giudiziale, specie se ha firmato, dopo sopralluogo in contraddittorio, che era tutto in regola.
      rispondi al commento
  • Malik
    Malik
    Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 14:34
    Ero in affitto dai primi mesi del 2015. Ho dato un deposito cauzionale pari a 3 mensilità. Dal 30 di aprile 2017 ho disdetto il contratto per cambio casa. Solo oggi (per comodità del proprietario) sono riuscita a consegnargli le chiavi. Ha guardato l'appartamento, sistemato e pitturato (come da lui richiesto appena ha sentito che me ne andavo). Purtroppo essendo dipinto da me e moroso non è uscito perfetto, ma comunque è tutto omogeneo. Nella consegna delle chiavi è stato firmato un foglio dove veniva scritto "tinteggiatura da rifare". Per il resto l'appartamento è perfetto ed è tutto integro. Quando ho chiesto di riavere i soldi di caparra mi ha detto che prima deve sentire un pittore e poi mi dirà. In questo caso lui può detrarre dei soldi? O devo farmi dare l'assegno al completo?  Chiedo un vostro aiuto perché in questo campo sono inesperta e nuova.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Malik
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 16:15
      Deve eventualmente domandare ad un giudice l'assegnazione della somma in suo possesso, non può autoliquidarsi le quote a sua discrezione.Per una consulenza dettagliata puoi eventualmente utilizzare il servizio (a pagamento) offerto dai consulenti di Lavorincasa.it qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Laura P.
    Laura P.
    Martedì 9 Maggio 2017, alle ore 12:25
    A metà aprile abbiamo riconsegnato le chiavi di un appartamento tenuto in affitto per 4 anni.
    La proprietaria dell'immobile non vuole restituirci la cauzione perché ha trovato alcune cose che andrebbero sistemate e vuole farsi fare dei preventivi.
    Ma ad oggi non ha ancora notificato nulla
    .E' il caso di procedere con una raccomandata intimando la restituzione?
    Come possiamo verificare che chi farà gli eventuali preventivi non agisca d'accordo con la proprietaria e non se ne approfittino?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Laura P.
      Martedì 9 Maggio 2017, alle ore 18:08
      Sì, "fate partire" la raccomandata. La valutazione dei danni sarebbe meglio farla in contraddittorio.
      rispondi al commento
  • Pino
    Pino
    Sabato 22 Aprile 2017, alle ore 08:13
    Ho firmato un contratto di affitto nel 2012 insieme alla mia convivente.
    Alla scadenza dei quattro anni non è stato prorogato, adesso su informazione diretta dell'Agenzia delle Entrate quel contratto oggi non esiste più.
    Il problema è che la cauzione non mi viene restituita perché la mia ex compagna ancora vive nell'appartamento.
    Cosa posso fare? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pino
      Martedì 9 Maggio 2017, alle ore 18:07
      Per rispondere sarebbe necessario leggere il contratto e approfondire la questione "carte alla mano". In teoria potresti avere diritto alla restituzione della caparra.Qualora volessi puoi usufruire del servizio di consulenza (a pagamento), presente sul sito, qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:28
    Vi è un termine entro il quale il locatore deve fare domanda giudiziale per trattenere il deposito cauzionale?
    Dopo i 15 giorni stabiliti da contratto per la restituizione, se non fa domanda giudiziale, posso richiedere l'intera somma versata?
    La proprietaria chiede di trattersi 400 euro per un materasso a molle usato da lei 3 anni e da me altri 5, ora non è più usufruibile.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anna
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:21
      Tu puoi chiedere l'intera somma versata, dopo i 15 gg previsti nel contratto, anche se non ti trovi d'accordo su quanto il locatore trattiene.
      rispondi al commento
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