In tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.
Se nell'unità immobiliare sono riscontrati dei danni e il conduttore non adempie spontaneamente all'obbligo di riparare le cose danneggiate, il locatore può trattenere le somma ma per appropriarsene deve proporre domanda giudiziale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni.
Nessuna questione, invece, se al momento della fine del contratto ci sono debiti inerenti quell'accordo (es. pigioni o spese condominiali): in tali casi il proprietario è tenuto a restituire il deposito decurtato di queste spese.
Funzione del deposito cauzionale
Perché si chiede il versamento di un deposito cauzionale?
La domanda sembra banale ma, in verità, la restituzione della cauzione è uno di quei momenti in grado di generare maggiori frizioni nell'ambito di un rapporto locatizio.
Vale la pena ricordare che, ai sensi della legge n. 392/78, esattamente a mente dell'art. 11, il deposito cauzionale non puoi mai superare le tre mensilità.
Torniamo alla funzione del più volte citato deposito cauzionale.
Secondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione, la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725) (così Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).
Il conduttore non ha pagato l'ultimo mese di affitto?
Il deposito può essere trattenuto (salvo che le parti abbiano escluso che possa computarsi in conto pigioni).
La casa era stata locata ammobiliata ed il mobilio risulta danneggiato? Il proprietario può chiedere il risarcimento del danno.
In questo caso, però, è necessario prestare attenzione.
In primis perché non bisogna confondere danni con logorio dovuto al normale uso. In questo caso, infatti, il conduttore non è tenuto a risarcire alcunché.
In secondo luogo perché il risarcimento non può essere stabilito dal proprietario di sua sponte, ma l'accertamento del diritto deve passare tramite un organo giudiziario.
Insomma il proprietario, senza il consenso del conduttore, non può dire: Trattengo la cauzione a titolo di risarcimento.
In tal caso il conduttore potrebbe domandarne la restituzione.
Obbligo di restituzione del deposito
Ridare al conduttore la somma versata a titolo di deposito, quindi, è un vero e proprio obbligo giuridico.
In tal senso, quando s'è posto il problema di decidere in merito alla restituzione di una caparra è stato affermato che il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore (Cass. 9 novembre 1989 n. 4725 in tal senso da ultimo cfr. (Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).
In tema di contratto di locazione, il proprietario dell'unità immobiliare oggetto del contratto è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto.
Secondo il consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nel contratto di locazione, la funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali.
