Responsabilità dell'amministratore e mediazione

NEWS DI Condominio
L'amministratore condominiale ed il procedimento di mediaconciliazione per responsabilità contrattuale: ipotesi e casi di esclusione
06 Giugno 2012 ore 16:01

ResponsabilitàL'amministratore è il mandatario del condominio o meglio, secondo le Sezioni Unite della Cassazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08), è il mandatario dei condomini in ragione delle loro quote millesimali. In un caso o nell'altro, non è questo l'oggetto dell'approfondimento, egli, assumendo l'incarico e quindi legandosi al condominio con un contratto di mandato, risponde dei danni causati nell'esercizio delle sue mansioni.

Detto più semplicemente: l'amministratore condominiale è soggetto alle norme sulla responsabilità contrattuale. In questo contesto, il primo quesito cui vale la pena dare soluzione è il seguente: qualora i condomini dovessero far causa all'amministratore per suoi inadempimenti nell'esecuzione dell'incarico, sarebbe necessario attivare il procedimento di mediazione? La risposta è netta ma variabile: non sempre. Approfondiamone le ragioni. Si supponga che uno o più condomini vogliano agire al fine di ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore in carica (art. 1129 c.c.). Per questo tipo di procedimento, che dottrina e giurisprudenza ritengono unanimemente di volontaria giurisdizione, che come tale si svolge in camera di consiglio, è lo stesso d.lgs n. 28/2010 ad escluderne l'obbligatorietà. S'ipotizzi, ancora, che il mandatario uscente non consegni il carteggio condominiale all'amministratore subentrante. L'azione che solitamente si propone in questi casi è un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. finalizzato alla restituzione dei documenti, ossia procedimento cautelare sottratto al tentativo di conciliazione. In altri casi, vale a dire per le ordinarie controversie sulle responsabilità dell'amministratore, bisognerà vedere in che modo verrà interpretato il termine condominio, utilizzato nel d.lgs n. 28/10. Spieghiamoci meglio. La parola condominio, utilizzata per specificare la materia soggetta al procedimento obbligatorio di mediazione, è generica: in sostanza ci si potrebbe domandare se il riferimento è alle questioni riguardanti strictu sensu il condominio (delibere, regolamento, gestione parti comuni). In questo contesto si potrebbe dire che il rapporto con l'amministratore riguarda un contratto di mandato. Giusto! Responsabilità2Com'è, tuttavia, altrettanto corretto affermare che quell'accordo ha ad oggetto la gestione di un condominio. Anche la servitù può sorgere contrattualmente. Ciò non vuol dire che sia messa in dubbio l'obbligatorietà del tentativo di conciliazione in materia di servitù convenzionali. Il tentativo di conciliazione, in casi come quelli di cui stiamo parlando, può essere particolarmente utile. Il motivo è semplice: spesso si tratta di azioni finalizzate ad ottenere un risarcimento del danno per inadempimento. Molte volte una trattativa per monetizzare più rapidamente potrebbe essere utile. Per questo genere di controversie, vale la pena ricordarlo, è sempre necessaria la preventiva deliberazione assembleare di autorizzazione alla lite (e quindi alla conciliazione) in quanto l'azione di responsabilità verso il precedente amministratore, infatti, non rientra nel novero di quelle esercitabili d'ufficio dall'amministratore in carica. L'unica eccezione è rappresentata dal ricorso d'urgenza per ottenere la consegna delle cose condominiali: in questo caso, infatti, il mandatario agisce per la tutela dei diritti inerenti le cose comuni.

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