Responsabilità  civile dell'amministratore di condominio

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L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei
26 Maggio 2010 ore 13:49
Responsabilità amministratoreL'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08).Si tratta della nozione del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio che trova i maggiori consensi in dottrina e giurisprudenza.Proprio in considerazione di ciò, si può affermare senza ombra di dubbio che nel caso di inadempimento nello svolgimento del suo incarico si configurerà una responsabilità di tipo contrattuale del mandatario (l'amministratore) verso i suoi mandanti (i condomini).Ciò vuol dire che, in ragione delle norme dettate in tema di mandato, grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n. 19778 del 2003).In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 cod. civ.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass. ult cit.).Che cosa dovrà fare il legale rappresentante del condominio accusato dai comproprietari di non aver adempiuto correttamente al proprio mandato?A parte il caso in cui l'amministratore sia in grado di dimostrare l'infondatezza delle contestazioni sollevate dal condominio, nel caso di inadempimento, per andare esente da responsabilità è necessario dimostrare che il fatto che gli viene contestato sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l'ostacolo all'esecuzione dell'obbligo assunto ex contractu (Cass. ult cit.).Responsabilità amministratoreUn esempio chiarirà quanto espresso dalla Corte di Cassazione.Si pensi alle ipotesi del pagamento della fatture per il servizio di energia elettrica e si supponga, come spesso accade, che i condomini paghino per tempo le quote affinchà© l'amministratore possa far fronte senza ritardi a queste spese.S'ipotizzi che nonostante ciò l'amministratore non paghi le bollette, o che per lo meno tanto risulti alla società erogatrice, e che quindi si giunga all'applicazione di sanzioni o peggio ancora al blocco dell'erogazione di energia elettrica al condominio.Si supponga che, in conseguenza di tale ultima evenienza, l'ascensore condominiale risulti inutilizzabile per tutto il tempo necessario a ripristinare la normale funzionalità del servizio elettrico.In entrambi casi i condomini sono legittimati ad agire contro il loro rappresentante per chiedere, in conseguenza del suo inadempimento, il risarcimento del danno subito: ossia addebitargli gli interessi di mora e chiedere di essere risarciti per il mancato utilizzo dell'ascensore.L'amministratore, in simili circostanze, per andare esente da responsabilità dovrà dimostrare di aver agito secondo la diligenza richiesta per il tipo d'incarico affidatogli e che l'inconveniente si è verificato per fatti a lui non imputabili.
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