Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

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Rent to but è un tipo di contratto preparatorio all'acquisto di un immobile, il futuro acquirente prende in locazione il bene prima di diventarne proprietario.
19 Marzo 2015 ore 14:35

Rent to buy immobili: una modalità alternativa per comprare casa


rent to buyPer chi desidera comprare casa ed in questo momento non riesce ad ottenere un mutuo esiste una soluzione interessante. Si chiama Rent to buy ed è un tipo di contratto per immobili che fonde altri due tipi di contratto molto noti: il contratto di locazione ed il preliminare di vendita.

Il rent to buy prevede che il proprietario consegni fin da subito l'immobile al conduttore-futuro acquirente, che per un certo periodo di tempo pagherà un canone mensile.

Tale canone si configura per una parte come un normale affitto e per la parte restante come anticipo sul futuro acquisto.
Al termine di un periodo stabilito dalle parti all'interno del contratto (termine che non deve superare i 10 anni), il conduttore potrà decidere se acquistare l'immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati a titolo di anticipo.

Sottolineo che il conduttore potrà decidere. Infatti il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di acquistare il bene.
Ovviamente il contratto potrebbe stabilire un obbligo di acquisto, ma in questo caso non si potrebbe più parlare di rent to buy.


Differenza fra rent to buy e affitto con riscatto


Il Rent to buy non è da confondere con l'affitto con riscatto.
Questa seconda tipologia contrattuale è nata negli anni Cinquanta per favorire gli acquirenti di case popolari.
L'affitto con riscatto prevedeva il pagamento di un affitto della durata paragonabile a quella di un mutuo e l'ottenimento, alla fine del periodo pattuito, del riscatto della piena proprietà dell'immobile.
Si trattava di una forma di finanziamento o leasing, che è ancora utilizzata, in cui il venditore finanzia l'acquirente con un pagamento rateizzato.

Il Rent to buy, invece, non si configura come una forma di finanziamento.
È semplicemente un programma preparatorio in cui si dà all'acquirente il tempo di ottenere le condizioni necessarie per ottenere il mutuo, ma potendo già godere del bene.

Il venditore agevola semplicemente l'acquirente nella tempistica del rogito senza sostituirsi alla banca come finanziatore.

Inoltre, a differenza dell'affitto con riscatto, il rent to buy è solitamente gestito da un soggetto terzo super partes, professionista esperto in materia, che redige il programma adattandolo caso per caso e difendendo gli interessi di entrambe le parti.


Novità sul rent to buy nel Decreto Sblocca Italia


L'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia (il Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con la legge 11 novembre 2014 n. 164) ha risolto alcune criticità dovute alla mancanza di una specifica normativa in materia di rent to buy, meglio definito come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

rent to buyIn particolare lo Sblocca Italia prevede la trascrizione del contratto di rent to buy nei registri immobiliari, così come avviene per i contratti preliminari di compravendita.

La trascrizione vale come vera e propria prenotazione dell'acquisto dell'immobile, pertanto il proprietario non potrà vendere l'immobile a qualcun altro, concedere un'ipoteca sull'immobile, costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un'ipoteca sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Tutte queste sono forme di tutela per il conduttore, che permangono anche in caso di fallimento del venditore.

Esistono però delle differenze in materia di trascrizione tra contratto di rent to buy e preliminare di compravendita.
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo (e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta) non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Gli effetti della trascrizione del contratto di godimento con diritto di acquisto (rent to buy) hanno, invece, una durata più ampia. Infatti l'articolo 23 del DL Sblocca Italia stabilisce, al comma 3, che il termine triennale di efficacia della trascrizione previsto per il contratto preliminare è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Sono, inoltre, estesi ai contratti di godimento in esame gli effetti della trascrizione prevista per il contratto di locazione ultranovennale, con l'intento di rendere anche il contratto in questione opponibile a terzi.


Definizione dei canoni del rent to buy nello Sblocca Italia


L'articolo 23 del DL Sblocca Italia prevede che le parti contraenti debbano stabilire la quota parte del canone da imputare al corrispettivo della vendita dell'immobile.

In termini semplici, le parti stabiliscono a quanto ammonta la parte di canone da considerarsi come affitto e la parte di canone da considerarsi come anticipo sull'acquisto dell'immobile (quest'ultima parte verrà scalata dal totale da pagare al momento dell'acquisto effettivo).

Inoltre le parti sono tenute ad indicare nel contratto la quota dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti.


Contributi del Consiglio Nazionale del Notariato sul rent to buy


In seguito all'entrata in vigore del DL Sblocca Italia, il Consiglio Nazionale del Notariato è intervenuto pubblicando sul proprio sito un decalogo informativo per i cittadini col fine di orientarli ed informarli su questa nuova modalità di acquisto con contratto di rent to buy.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato anche uno schema contrattuale per il rent to buy per agevolarne operativamente l'applicazione.


Disciplina fiscale in materia di rent to buy


L'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia, nel definire gli elementi caratterizzanti il rent to buy, non individua la disciplina fiscale da applicare per la tassazione di questi contratti.

Con circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 l'Agenzia delle Entrate ha provveduto a sanare il vuoto normativo definendo aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del rent to buy.

rent to buyPer il periodo di godimento del bene antecedente all'acquisto abbiamo detto che è previsto il pagamento di un canone, che per una parte è corrisposto a titolo di locazione e per una parte come anticipo sull'acquisto. L'Agenzia delle Entrate dispone che il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell'immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.

Quindi per la quota di canone imputabile al godimento dell'immobile vanno applicate le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia ai fini delle imposte dirette che indirette. Per la quota di canone corrisposta come anticipo sull'acquisto vanno invece applicate le disposizioni previste sugli acconti prezzo della successiva vendita dell'immobile.

Qualora al termine del periodo di locazione si attui la compravendita, troverà applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Nell'ambito dell'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia sono disciplinate anche le ipotesi in cui le parti non procedano alla conclusione del contratto di compravendita, regolando, al contempo, le eventuali restituzioni delle somme versate a titolo di corrispettivo del trasferimento. Si può infatti verificare il mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore oppure che una delle due parti si riveli inadempiente al contratto. Nella circolare dell'Agenzia delle Entrate troverete tutte le specifiche anche per questi casi particolari.

riproduzione riservata
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