L'amministratore di condominio, al termine di ogni anno, deve
rendere il conto della propria gestione. A stabilirlo l'
art. 1130, secondo comma, c.c. Al pari di qualsiasi mandatario, quindi, anche l'amministratore è tenuto,
al momento della scadenza del suo incarico, a presentare all'assemblea il così detto rendiconto consuntivo di spese. Si tratta di un
documento contabile nel quale sono annotate le entrate e le uscite nonchà il piano della ripartizione delle medesime tra i condomini.
Per fare un esempio: il legale rappresentante della compagine specifica che per l'anno trascorso le spese per l'energia elettrica sono state pari ad �� 1.000,00 e nel contempo indica tra quali condomini e con criteri le medesime debbano essere ripartite. Non esiste un metodo imposto per legge cui il mandatario deve adeguarsi per
redigere il rendiconto di gestione. È pacifico in giurisprudenza che
la delibera dell'assemblea dei condomini di approvazione del bilancio (consuntivo e/o preventivo), pur senza essere tenuta ad osservare, nella redazione della contabilità, forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, deve comunque rispettare, ai fini della sua legittimità e quindi della sua validità, i principi di chiarezza ed intelligibilità in ordine alle voce di entrata e di spesa, talchà tale delibera è illegittima, ove tali principi non vengano osservati (cfr. Cass. 25 maggio 1984, n. 3231; Cass. 6 febbraio 1984, n. 896). Ciò, evidentemente, in quanto, ai fini della corretta formazione della volontà assembleare, è necessario e presupposto indefettibile che i condomini siano messi in condizione di esprimere consapevolmente e con cognizione di causa la propria volontà. (
Trib. Brindisi 22 novembre 2006). Il riferimento è alla delibera ma naturalmente è estensibile alla
redazione del consuntivo che è di stretta competenza dell'amministratore in carica. Ciò detto è utile domandarsi: nel consuntivo possono entrare solamente le voci inerenti spese e incassi di quell'anno (così detto
criterio per competenza) o l'amministratore può inserire i crediti del condominio verso i condomini riferibili anche a gestioni passate (così detto
criterio per cassa)?
La questione è molto dibattuta in dottrina e giurisprudenza e non esiste una presa di posizione univoca (cfr.
GdP Gela 28 febbraio 2011 n. 120).
I riflessi, però, sono importanti. Se s'accetta
la teoria che ritiene lecita l'inclusione di debiti per anni precedenti nell'ultimo rendiconto approvato, allora quel debito, in quanto espressamente approvato, potrà essere richiesto anche al proprietario attuale dell'unità immobiliare pure sà, invece, è astrattamente riferibile al precedente proprietario. Non solo, il riconoscimento del debito, perchà in questo contesto andrebbe letta l'approvazione del medesimo,
farebbe interrompere i tempi di prescrizione del medesimo.
Aderendo all'altra tesi, invece, non solo quei debiti non potrebbero trovare ospitalità nei consuntivi successivi ma essi potrebbero essere richiesti al nuovo proprietario solamente nel caso di cui all'
art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. In sostanza solamente se riguardano quote per l'anno precedente e quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita.
Differenze di non poco conto che sarebbe bene chiarire definitivamente.
