Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento

NEWS DI Assemblea di condominio
Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto? Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?
09 Settembre 2009 ore 17:12
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17886 del 31 luglio 2009, torna ad occuparsi del problema legato alla relazione tra vendita dell'appartamento e rispetto del regolamento di condominio di natura contrattuale da parte dell'acquirente.
Il Supremo Collegio, riprendendo un orientamento ormai consolidato, ribadisce l'obbligo per l'acquirente di rispettare il regolamento di condominio di natura contrattuale se lo stesso, all'atto della compravendita, lo ha accettato.
Per comprendere al meglio il perchà? di una simile decisione vale la pena soffermarsi brevemente sul rapporto tra regolamento di condominio e acquirente di un'unità immobiliare.
Si è detto (articolo del 5 agosto 2009) che il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico , ecc.
Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale.
Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini. In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti.
Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto. Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto?
Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?
Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.
Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l'art. 1107 c.c. Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.
L'art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti).
Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa.
In ossequio all'ultimo comma dell'art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.
Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) – e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi – esso varrà per gli acquirenti solo se all'atto dell'acquisto verrà accettato.
Si è dibattuto al lungo tempo se l'efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula.
La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell'orientamento “secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purchà? siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio , che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contrattoâ€? (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886).
Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest'ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.
Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano.
Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento.
Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento non è riportato o allegato nell'atto d'acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido. Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.

Regolamento di condominioLa Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17886 del 31 luglio 2009, torna ad occuparsi del problema legato alla vendita dell'appartamento ed al rispetto del regolamento di condominio di natura contrattuale da parte dell'acquirente.

Il Supremo Collegio, riprendendo un orientamento consolidato, ribadisce l'obbligo per l'acquirente di rispettare il regolamento di condominio di natura contrattuale se lo stesso, all'atto della compravendita, lo ha accettato.
Per comprendere al meglio il perché di una simile decisione, vale la pena soffermarsi brevemente sul rapporto tra regolamento di condominio e acquirente di un'unità immobiliare.
Si è detto che il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico, ecc.
Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale.


Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini.

In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti.

Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto.

Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.Regolamento

Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto?
Esistono delle norme che impongono all'acquirente di rispettare il regolamento condominiale?

Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.
Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l'art. 1107 c.c.
Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.
L'art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti).
Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa.In ossequio all'ultimo comma dell'art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.
Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi, esso varrà per gli acquirenti solo se all'atto dell'acquisto verrà accettato.
Si è dibattuto al lungo tempo se l'efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula.
La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell'orientamento secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886).

Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest'ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.

Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano.
Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento.

Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento contrattuale non è riportato o allegato nell'atto d'acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido.

Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.

riproduzione riservata
Articolo: Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 4 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Lunedì 9 Novembre 2009, alle ore 15:56
    Salve,devo comprare un appartamento costituito da una camera da letto, una cucina abitabile ed un soggiorno a vista.Mi interessava sapere cosa devo fare (richieste al condomio ed il comune ) e se devo pagare (tasse ...) per i seguenti interventi ad acquisto avvenuto: - spostare la cucina nel soggiorno effettuando rifacimento impianto idraulico, spostamento caldaia (sposamento dello scarico o senza spostamento dello scarico esterno)- adibire la ex. cucina in seconda stanza da letto.- spostare possibilmente una porta da una parete ad un'altra (entrambe non portanti). In conclusione, i cambiamenti non comportano variazioni esterne all'appartamento ma solo internamente variando l'appartamento da 1 stanza da letto, cucina e soggiorno a 2 stanze da letto con cucina a vista sul soggiorno.Vi ringrazio
    rispondi al commento
  • Andrea Gorri
    Andrea Gorri
    Mercoledì 23 Settembre 2009, alle ore 06:04
    Ho una domanda da fare, se ne' nel compromesso ne' nel rogito si fa riferimento alla esistenza di un condominio ne' a nessun tipo di regolamento dello stesso l'acquirente e' tenuto al rispetto dello stesso ?
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Regolamento di condominio e vendita dell'appartamento che potrebbero interessarti
Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Regolamento condominiale contrattuale e posizione dell'inquilino

Il regolamento condominiale non dev'essere rispettato dall'inquilino se il proprietario non l'ha accettato o se non c'è uno specifico accordo...
Revisione tabelle millesimali senza unanimità

Revisione tabelle millesimali senza unanimità

Con la sentenza 18477 del 9 agosto delle sezioni unite della Cassazione sarà sufficiente la maggioranza in assemblea per avere la revisione delle tabelle millesimali.
Edificio e box autonomi, non sempre si può parlare di condominio

Edificio e box autonomi, non sempre si può parlare di condominio

Edificio e boxes in condominio: quando si può parlare di unico complesso condominiale e quando invece sono entità autonome?...
Animali in condominio, quando è lecito tenerli?

Animali in condominio, quando è lecito tenerli?

Quella degli animali in condominio è faccenda che crea spesso tensioni nell'ambito dei così detti rapporti di buon vicinato.
Il condominio è responsabile dei gravi difetti dell'immobile

Il condominio è responsabile dei gravi difetti dell'immobile

Il condominio, intesa come la compagine composta da tutti i proprietari di unità immobiliari presenti nell'edificio, è responsabile dei gravi difetti dell'immobile.
accedi al social
Registrati come Utente
276347 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21002 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Nbrand cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Nbrand cassetta postale a 4 posti...
      126.96
    • Universo faretto led ad incasso 1 watt mini spot punto luce tondo luce bianca 6500k calda 3000k e blu 220v
      Universo faretto led ad incasso 1...
      4.50
    • Leifheit stendibiancheria a ombrello linomatic plus 600
      Leifheit stendibiancheria a...
      126.50
    • Mebus stazione meteo con previsioni meteo, 40233, argento
      Mebus stazione meteo con...
      35.56
    • Pro-form abs proform usa - + set di cavigliere con peso
      Pro-form abs proform usa - + set...
      27.92
    • Midea italia comfee hs129cn1wh libera installazione orizzontale 102l a+ bianco congelatore - garanzia italia
      Midea italia comfee hs129cn1wh...
      108.23
    • Progettazione di interni
      Progettazione di interni...
      300.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Ristrutturazione bagno zona Roma
      Ristrutturazione bagno zona roma...
      3790.00
    • Verniciatura ringhiera Milano
      Verniciatura ringhiera milano...
      10.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Vidaxl set 6 coprisedie elastiche beige tessuto poliestere a coste
      Vidaxl set 6 coprisedie elastiche...
      41.99
    • Allforfood forniture ristorazione - frullatore ad immersione - stabilizzatore di velocita' - mod. aquila 75 variotronic - potenza watt-hp 750-1 - mono
      Allforfood forniture ristorazione...
      246.89
    • Cordivari radiatore scaldasalviette cordivari lisa 22 1160x45
      Cordivari radiatore...
      50.00
    • Turikan coppia reggilibri bianco in metallo art.7250
      Turikan coppia reggilibri bianco...
      4.45
    • Corsair cssd-n240gbxt neutron xt harddisk
      Corsair cssd-n240gbxt neutron xt...
      134.99
    • Black+decker sc350 tritatutto, 120 w, 350 ml
      Black+decker sc350 tritatutto, 120...
      16.98
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • C.k. borsa porta utensili con contenuto 18 parti c.k. t1630 fkit elettricisti
      C.k. borsa porta utensili con...
      259.00
    • Stanley cacciavite basic 5x150 stanley 1-60-005
      Stanley cacciavite basic 5x150...
      1.99
    • Elica cappa a parete 60cm inox missy ix-a-60 - prf0004024a
      Elica cappa a parete 60cm inox...
      68.99
    • Outsunny set mobili da giardino in polyrattan 4pz tavolino, divano e 2 poltrone con cuscini, marrone chiaro
      Outsunny set mobili da giardino in...
      284.95
    • Ricambi aspirapolvere necchi tubo aspirapolvere necchi
      Ricambi aspirapolvere necchi tubo...
      11.50
    • Husqvarna 128 rj - decespugliatore a scoppio
      Husqvarna 128 rj - decespugliatore...
      245.95
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Weber
  • Onlywood
  • Policarbonato online
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Vimec
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 250.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 5 geo Roma
Scade il 31 Agosto 2017
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97534
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok