Pubblicità immobiliare: i registri immobiliari

Registri immobiliari e pubblicità

Il principio della certezza del diritto è garantito nel diritto civile anche dal sistema pubblicitario.
Per pubblicità dobbiamo intendere il sistema che rende noti a terzi alcuni eventi considerati rilevanti dall'ordinamento giuridico; il sacrificio della riservatezza dei singoli è giustificato appunto dall'esigenza di certezza nei rapporti civili.

Di pubblici registri ne abbiamo tanti: dall'anagrafe al registro delle imprese, ai registri immobiliari.
La funzione di questi ultimi in particolare è di tenere l'aggiornamento circa determinate vicende giuridiche dei detti beni, rendendo opponibili a terzi certi fatti o atti (pubblicità dichiarativa), oppure di costituire (per cui prima dell'atto di pubblicità il fatto non esiste proprio) (pubblicità costitutiva).

Trascrizione

In materia immobiliare la pubblicità dichiarativa è data dalle trascrizioni: devono essere trascritti tutti gli atti indicati dall'art. 2643 e ss. c.c. e aventi ad oggetto, beni immobili: ad esempio, bisogna trascrivere i contratti di compravendita di beni immobili, oppure quelli di locazione di beni immobili, se di durata superiore ai nove anni.

La funzione principale della trascrizione è quella di dirimere il conflitto eventuale tra più acquirenti: se un immobile viene trasferito più volte di seguito da qualche furbacchione, il criterio per stabilire a chi riconoscerne la proprietà è dato dalla priorità della trascrizione: vince chi ha trascritto per primo.

Ecco perché è fondamentale, prima di firmare, fare un accesso presso la conservatoria e, comunque, dopo la firma, trascrivere subito. Il sistema dei registri immobiliari è regolato dal principio della continuità delle trascrizioni: ai sensi dell'art. 2650 c.c., se un atto di acquisto soggetto a trascrizione non è trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non hanno effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.

Quando poi detto atto di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, con salvezza dei diritti di chi ha trascritto nel frattempo, ai sensi dell'art. 2644 c.c.

In parole semplici, ma la questione non è semplice, sostanzialmente si tratta di poter ricostruire i passaggi di proprietà senza buchi, al fine di avere la certezza di quali siano i proprietari, volta per volta sino all'acquisito originario (o meglio, a titolo originario), perlomeno retrocedendo nel tempo sino a che non si giunga al termine temporale che consentirebbe di acquisire per usucapione. L'usucapione infatti, è un acquisto a titolo originario, davanti a cui la funzione della trascrizione viene meno (v. Cass. n. 8792/2000).

Nell'ipotesi di un buco nella catena, e quindi in difetto di continuità, la trascrizione di un atto non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce un effetto cosiddetto prenotativo, cioè secondo l'ordine in cui si trova, e quando verrà colmato il buco con la trascrizione mancante, l'atto trascritto acquisterà a sua volta una piena efficacia. Se però, prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni, un terzo trascrive il proprio acquisto, sono fatte salve le sue ragioni (v. art. 2644 c.c.).

In generale dunque le trascrizioni consentono di verificare se chi si dice proprietario di un bene lo è veramente. Per fare un esempio di scuola, se nel film Totòtruffa 62 l'ingenuo turista lo avesse fatto, non avrebbe comprato dal mitico Totò la fontana di Trevi...

Usucapione abbreviata e trascrizione con efficacia costitutiva

Le eccezioni a tale sistema sono in realtà coerenti con il sistema stesso. E cioè, ad esempio, è detta costitutiva quella pubblicità relativa all'usucapione abbreviata di cui agli artt. 1159, 1159-bis, 1162 c.c. cioè di usucapione per acquisto da chi non è proprietario, essendo in buona fede, con trascrizione del titolo (astrattamente idoneo) di acquisto e il possesso: in tal caso, il termine per il compimento dell'usucapione è abbreviato e decorre dalla trascrizione, o dalla data della presa in possesso, se non c'è coincidenza. In tal caso la pubblicità rappresenta elemento costituivo della fattispecie di usucapione abbreviata, ma, si è detto, la trascrizione non può sostituire il titolo di acquisto (v. Cass. n. 8441/1995).

Iscrizione

L'iscrizione ha invece la funzione di costituire e rendere nota la presenza delle ipoteche. Costituire, perché, a differenza della trascrizione (ove il trasferimento si compie con l'atto, e la trascrizione lo rende solo pubblico), prima dell'iscrizione il diritto di ipoteca non esiste.

Annotazione

L'annotazione va a modificare le precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni.

Registro generale e registri particolari

In corrispondenza con quanto detto, presso la conservatoria devono essere tenuti: un registro generale d'ordine e tre registri particolari (oltre agli altri registri, indicati dalla legge, ex art. 2679, co.2, c.c.).

Sul primo, detto registro generale d'ordine viene registrato giornalmente, secondo l'ordine di presentazione, ogni titolo che viene rimesso perché sia trascritto, iscritto o annotato.

Detto registro deve indicare il numero d'ordine, il giorno della richiesta ed il relativo numero di presentazione, la persona dell'esibitore e le persone per cui la richiesta è fatta, i titoli presentati con la nota, l'oggetto della richiesta, e cioè se questa è fatta per trascrizione, per iscrizione o per annotazione, e le persone riguardo alle quali la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione si deve eseguire.

Dopo l'accettazione del titolo e della nota, il conservatore ne dà ricevuta all'esibitore, con l'indicazione del numero di presentazione (v. art. 2678 c.c.).

Ci sono poi i registri particolari, ove vengono effettuate le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni, con il numero d'ordine del registro generale (v. artt. 2679 e 2664 c.c.).