Ratifiche delle spese condominiali

News di Condominio
Spese condominiali assunte dall?amministratore: l?assemblea può ratificarleL?approvazione del rendiconto è sempre un momento particolarmente teso
Ratifiche delle spese condominiali
Avv. Alessandro Gallucci
Spese condominiali assunte dall'amministratore: l'assemblea può ratificarle
L'approvazione del rendiconto è sempre un momento particolarmente teso nell'ambito della gestione condominiale.
Il suo esame, molto spesso, porta alla luce voci di spesa che non erano state inserite nel preventivo ma che, comunque, l'amministratore ha affrontato.
Di queste spese, sostanzialmente, si chiede la ratifica e quindi il rimborso.
Molte volte ci si è domandati: è lecito un simile comportamento?
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 18192/09), ribadisce quanto già detto e ripetuto nel corso degli anni: le spese ordinate dall'amministratore, inerenti la gestione condominiale, possono essere ratificate dall'assemblea anche in un momento successivo a quello della loro assunzione senza necessità di una preventiva approvazione.
Un esempio chiarirà il concetto.
Si pensi a quei casi in cui si verifica la rottura della serratura del portone d'ingresso e si renda necessaria, nonchà? urgente, la sua riparazione.
In questi casi l'amministratore, al fine di garantire il miglior godimento della cosa comune (compito cui è tenuto in base all'art. 1130 c.c.) potrà più che legittimamente ordinare la manutenzione del portone.
A questo punto il professionista ha due alternative: chiedere immediatamente la quota di spesa ad ogni condomino, oppure anticipare la spesa ed inserirla ex novo nel consuntivo di gestione che presenterà all'assemblea a fine anno.
Nel primo caso le contestazioni potranno essere effettuate subito e nella forma della contestazione dei provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c.
Nel secondo caso i rilievi dovranno essere mossi in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.
Indipendentemente dai tempi e dai modi di obiezione, vale la pena domandarsi: che cosa può fare l'assemblea di fronte ad una spesa già affrontata? Quando questa spesa dovrà essere considerata lecita?
A questi interrogativi risponde la Cassazione con la sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009.
Innanzitutto l'indicazione dei poteri dell'assemblea, contenuta nell'art. 1135 c.c., non è tassativa.
Secondo i giudici di legittimità, infatti, “l'assemblea condominiale, atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni ad essa riconosciute dall'art. 1135 cod. civ., può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio , sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominialeâ€? (Cass. 18192/09).
In sostanza, quindi, l'amministratore ha il potere di ordinare ogni spesa che ritiene utile per la gestione delle cose comuni, salvo il diritto di ratifica della spesa da parte dell'assemblea.
Ma vi è di più: secondo la Cassazione non è necessario che la spesa rivesta il carattere dell'urgenza, essendo sufficiente la sola finalità condominiale.
A sostegno di questa impostazione il Supremo Collegio ha affermato, il principio per cui, “alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorchà? non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purchà? oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria nà? gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condominiâ€?(Cass. cit.).

Ratifica delle spese condominialiL'approvazione del rendiconto è sempre un momento particolarmente teso nell'ambito della gestione condominiale.

Il suo esame, molto spesso, porta alla luce voci di spesa che non erano state inserite nel preventivo ma che, comunque, l'amministratore ha affrontato.

Di queste spese, sostanzialmente, si chiede la ratifica e quindi il rimborso.
Molte volte ci si è domandati: è lecito un simile comportamento?



Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 18192/09), ribadisce quanto già detto e ripetuto nel corso degli anni: le spese ordinate dall'amministratore, inerenti la gestione condominiale, possono essere ratificate dall'assemblea anche in un momento successivo a quello della loro assunzione senza necessità di una preventiva approvazione.

Un esempio chiarirà il concetto.

Si pensi a quei casi in cui si verifica la rottura della serratura del portone d'ingresso e si renda necessaria, nonché urgente, la sua riparazione.
In questi casi l'amministratore, al fine di garantire il miglior godimento della cosa comune (compito cui è tenuto in base all'art. 1130 c.c.) potrà più che legittimamente ordinare l'intervento manutentivo sul portone.

A questo punto il professionista ha due alternative: chiedere immediatamente la quota di spesa ad ogni condomino, oppure anticipare la spesa ed inserirla ex novo nel consuntivo di gestione che presenterà all'assemblea a fine anno.

Nel primo caso le contestazioni potranno essere effettuate subito e nella forma della contestazione dei provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c.spese condominiali

Nel secondo caso i rilievi dovranno essere mossi in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.

Indipendentemente dai tempi e dai modi di obiezione, vale la pena domandarsi:
che cosa può fare l'assemblea di fronte ad una spesa già affrontata?

Quando questa spesa dovrà essere considerata lecita?

A questi interrogativi risponde la Cassazione con la sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009.Innanzitutto l'indicazione dei poteri dell'assemblea, contenuta nell'art. 1135 c.c., non è tassativa.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, l'assemblea condominiale, atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni ad essa riconosciute dall'art. 1135 cod. civ., può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio , sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale (Cass. 18192/09).

In sostanza, quindi, l'amministratore ha il potere di ordinare ogni spesa che ritiene utile per la gestione delle cose comuni, salvo il diritto di ratifica della spesa da parte dell'assemblea.

Ma vi è di più: secondo la Cassazione non è necessario che la spesa rivesta il carattere dell'urgenza, essendo sufficiente la sola finalità condominiale.

A sostegno di questa impostazione il Supremo Collegio ha affermato, il principio per cui, alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.(Cass. cit.).

Articolo: Ratifiche delle spese condominiali
Valutazione: 0 / 6 basato su 0 voti.
  • Ti è piaciuto questo articolo?
    Condividilo sul tuo social!
  • 0
Commenta su Ratifiche delle spese condominiali
Caratteri rimanenti
  • Davraf
    Lunedì 1 Febbraio 2010, alle ore 14:51
    E se la spesa non viene ratificata?l'amministratore ha deciso autonomamente di intervenire sui frontalini, causando una certa spesa, ha chiesto ratifica ma ha ottenuto 2/6 si, 2/6 no, 2/6 astenuto.
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Ratifiche delle spese condominiali che potrebbero interessarti
Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio ha sempre diritto alla specifica degli oneri condominiali richiestigli dal proprietario...
Casa acquistata all'asta e spese condominiali

Casa acquistata all'asta e spese condominiali

La casa acquistata all'asta si porta, comunque, dietro le spese condominiali arretrate che, almeno in prima istanza, devono essere pagate da chi ha comprato.
Spese condominiali arretrate, paga sempre il nuovo proprietario

Spese condominiali arretrate, paga sempre il nuovo proprietario

Le spese condominiali arretrate nei rapporti con il condominio sono sempre a carico del nuovo proprietario, salvo diritto di rivalsa.
Perché chi acquista paga le spese arretrate?

Perché chi acquista paga le spese arretrate?

In tema di condominio uno dei problemi più frequenti, e motivo di litigio al momento della compravendita d'una unità immobiliare, riguarda le spese condominiali.
Spese condominiali contestate

Spese condominiali contestate

Le spese condominiali devono essere pagate perché si è proprietario di un'unità immobiliare ubicata in condominio. Chi e in che modo può contestarle se le ritiene errate?...
Discussioni Correlate nel Forum LavorincasaSpese condominiali
Il muro del cortile del condominio confina con una strada comunale e con il relativo marciapiede comunale.Il marciapiede è in parte crollato e per questo motivo l'acqua...
chiarax 07 Febbraio 2015 ore 14:39 2
Qualcuno può aiutarmi?Ho un'amica che ha un negozio in affitto al piano terra con accesso solo dalla strada che fa parte di un condominio e non avendo nessuna pertinenza...
elettrods 10 Dicembre 2014 ore 21:20 2
Buongiorno a tutti.Nel condominio c'è un proprietario che risulta irreperibile il quale non paga le relative spese condominiali da oltre tre anni.L'amministratore, oltre le...
mylord 30 Aprile 2015 ore 10:07 2
Salve avrei una domanda.Abbiamo fatto un preliminare con una permuta nel marzo 2012In pratica una SRL mi ha venduto una unità immobiliare ed ha preso in permuta casa mia e...
alex.x 24 Maggio 2014 ore 07:39 2
Trattasi di edificio di 6 appartamenti costruito nel 1954.Nel solaio del bagno e cucina di uno degli appartamenti la ditta edile ha fatto cadere l'intonaco...
iuli49 05 Dicembre 2014 ore 11:59 1
IMMOBILIARE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Omnitronic digital consolle 12 type1
      Omnitronic digital consolle 12...
      90.00
    • Whirlpool frigorifero doppia porta whirpool wth5244nfmaqua wth5244 nfm aqua classe energetica a+,total no frost, multiflow,display esterno touch,maniglia in alluminio spazzolato,dispenser acqua,garanzia italia - zero spese paypal-
      Whirlpool frigorifero doppia porta...
      699.06
    • Vaillant caldaia atmoblock vmw-280-3-5b plus esterno risc.+h2o 28 kw (cod. 0010003228)
      Vaillant caldaia atmoblock...
      839.99
    • Daikin unità interna fancoil canalizzabile media prevalenza fwb04btn - versione 2 tubi
      Daikin unità interna...
      413.01
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      6.00
    • Kit per piscine interrate in cemento armato
      Kit per piscine interrate in...
      2780.00
    • Capitolato d'appalto per opere condominiali
      Capitolato d'appalto per opere...
      300.00
    • Piombatura lucidatura marmi, graniti, palchetti a torino
      Piombatura lucidatura marmi,...
      15.00
    • Vaillant caldaia a condensazione ecoblock pro vmw-286-5-3 int. risc.+h2o 24 kw (cod. 0010011693)
      Vaillant caldaia a condensazione...
      1.05
    • Vaillant scaldabagno atmomag 11-0-0y xz a camera aperta (cod. 311147)
      Vaillant scaldabagno atmomag...
      190.00
    • Hisense climatizzatore mono inverter serie essence 2 as-09ur4svete6 9000 btu-h p-c
      Hisense climatizzatore mono...
      325.00
    • Samsung frigo combinato samsung rb31ferncef 1,85 a++ sabbia display -***promozione*** garanzia italia- zero spese paypal-
      Samsung frigo combinato samsung...
      493.98
    • Vasca idromassaggio teuco
      Vasca idromassaggio teuco...
      1500.00
    • Vasca idromassaggio teuco avellino
      Vasca idromassaggio teuco avellino...
      1100.00
    • Potatura e rimozione alberi
      Potatura e rimozione alberi...
      400.00
    • Installazione di antenne
      Installazione di antenne...
      54.00
    • Daikin unità interna fancoil canalizzabile alta prevalenza fwd16at - versione 2 tubi
      Daikin unità interna...
      1.32
    • Whirlpool lavatrice whirlpool dlc7012 - ***promozione*** libera installazione, tipo caricamento: frontale. capacità cestello: 7 kg, velocità di centrifuga massima: 1200 rpm, classe efficienza energetica a+++ - garanzia italia- zero spese pay
      Whirlpool lavatrice whirlpool...
      237.90
    • Daikin unità interna fancoil parete fwt06ct - versione 2 tubi
      Daikin unità interna...
      470.00
    • Daikin unità interna fancoil flexi fwl01dtn - versione 2 tubi
      Daikin unità interna...
      259.13
    • Olimpia splendid condizionatore unico 8
      Olimpia splendid condizionatore...
      1062.00
    • Risanamento murature
      Risanamento murature...
      300.00
    • Junkers bosch caldaia a metano
      Junkers bosch caldaia a metano...
      965.00
    • Umidostato speedy-air
      Umidostato speedy-air...
      300.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Geosec
  • Antifurto Casa Sicurezzapoint
  • Officine Locati
  • Murprotec
  • Mansarda.it
  • Heasytech
  • Metra
  • Casa.it
  • kappazeta
  • Internorm
  • Iperceramica
  • Marazzi
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.