La raccolta firme in condominio non sostituisce l'assemblea

Raccolta firme in condominio, è utile?

Il tema cui è dedicato questo articolo trae spunto da un quesito posto da un utente sul forum di lavorincasa dedicato al condominio.


Leggendolo, a qualcuno potrebbe sembrare di primo acchito un tema insolito, eppure a molti di noi capita, pensiamoci, di chiederci come muoversi per fare cambiare questa o quella situazione in condominio che ci coinvolge direttamente, come fare per manifestare una nostra volontà, e così via.

Dunque, capita anche di pensare a una raccolta di firme.

Allora, per rispondere sinteticamente alla domanda dell'utente, potremmo dire che nelle materie di competenza assembleare, la raccolta di firme è utile, ma solo da un punto di vista preparatorio, diciamo così, ad esempio per invogliare in qualche modo i condomini alla decisione che però, avverrà solo in assemblea.

Raccolta firme in condominio, è vincolante?

È infatti l'assemblea, la sede naturale delle decisioni condominiali.

E quindi, solo la decisione dell'assemblea, peraltro assunta nel rispetto delle norme, potrà essere vincolante; una raccolta firme, effettuata senza le garanzie delle norme sulla convocazione e sulla tenuta dell'assemblea, per quanto non risulti casistica sul punto, si esporrebbe a contestazione.



Nele materie di competenza assembleare, non ha dunque valore a parere di chi scrive, un documento come una raccolta firme effettuato fuori dall'assemblea.

È il principio democratico, bellezza, si potrebbe dire adattando al nostro caso la frase:

è la stampa bellezza L'ultima minaccia

pronunciata da Humphrey Bogart nel film L'ultima minaccia.

E cioè, le decisioni del condominio si assumono secondo le regole, predisposte, della maggioranza e del confronto, della dialettica, che vengono dalla compresenza di tutte le persone aventi diritto a essere presenti e (quindi) a essere convocate.

E questo, a parere di chi scrive, anche se la sottoscrizione della raccolta firme è di tutti.
Escluse le materie assembleari, un discorso diverso meritano quelle oggetto del regolamento contrattuale.

Quesito su petizione in condominio

Fatta questa premessa, dove anticipiamo molte delle tematiche che tratteremo, passiamo oltre e occupiamoci del quesito posto dall'utente.

Egli spiega che abita al primo piano e che, temendo la fuga del suo gatto, ha installato sul terrazzino una di quelle reti che impediscono ai gatti di scappare; successivamente, però, è stato contattato dall'amministratore, il quale gli ha fatto presente che quell'intervento non è permesso dal regolamento di condominio; nella lettera dell'amministratore si legge che a norma del regolamento condominiale è vietato installare su balconi e finestre opere, senza l'approvazione da parte dell'assemblea di condominio.

L'amministratore nella lettera prosegue avvertendo il condomino che:

durante la prossima assemblea ordinaria condominiale, qualora lei non avesse intenzione di rimuovere quanto installato, si discuterà dell'argomento e l'assemblea deciderà se autorizzare quanto da lei eseguito o richiederle ufficialmente la rimozione.

La norma, in effetti, riferisce l'utente, è prevista dal regolamento.


Cosa fare, dunque? Si chiede l'utente, che scrive di avere pensato, senza aspettare l'assemblea ordinaria, che si terrà a settembre 2020, di predisporre una sorta di petizione scritta da sottoporre e far firmare a ogni singolo condomino.

Sottolineiamo che non è chiaro cosa l'utente intenda con il termine petizione - egli stesso afferma che non sa se sia il termine giusto - se cioè debba considerarsi come una raccolta firme o una sottoscrizione per presa visione etc.

Il caso esposto, nel codice civile è disciplinato dall'art. 1122 c.c. che, a seguito della riforma del condominio (L. n. 220/2012), testualmente prevede:

Opere su parti di proprietà o uso individuale. Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
II]. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. (art. 1122 c.c.)

Alle previsione del codice civile possono aggiungersi quelle del regolamento condominiale, che, se sottoscritto da tutti, può limitare i singoli diritti di proprietà.

Dunque, se il regolamento (o la clausola del regolamento) è contrattuale, e cioè se è approvato da tutti, allora potrà contenere norme limitative dei diritti dei condomini nelle proprie abitazioni e dunque potrà essere modificato solo, ancora, all'unanimità.

Ma un foglio firmato da tutti, nelle materie che esulano dalla competenza assembleare - e che, come in questo caso, incidono sui dirittti dei singoli - può autorizzare (perlomeo) la disapplicazione del regolamento contrattuale?

In astratto, potrebbe dirsi di sì, se il testo sottoscritto è chiaro e non equivoco; ma la certezza sul fatto che non vi siano contestazioni, ad esempio, se la sottoscrizione è nulla, non può darsi.

Dunque nel caso di esecuzione di opere sul terrazzino (o in genere su parti di proprietà o uso individuale, ex art. 1122 c.c.), in generale, in ossequio alla legge, se l'opera arreca danno alle parti comuni ovvero causi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, è vietata; in ogni caso, il condomino prima di eseguire l'opera, deve darne notizia all'amministratore, il quale deve riferirne all'assemblea; il caso dell'utente in questione è poi anche regolato dalla clausola regolamentare (se di tipo contrattuale) che vieta qualunque opera su balconi e finestre opere senza il consenso dell'assemblea.

Al di là della valutazione della liceità di una clausola regolamentare che vieta qualunque opera e non solo quelle che creino un pregiudizio (in tal caso va valutata la via della sede giudiziaria), la via per la soluzione non sarà (solo) quella ipotizzata dal condomino, cioè una petizione o similari.

Premesso che se la clausola è invalida (e se gli eventuali tentativi di modifica stragiudiziale non vanno a buon fine), sarà possibile/necessario impugnarla davanti all'autorità giudiziaria, la via prospettata dal condomino potrebbe essere sufficiente al massimo per aggirare le norme regolamentari di tipo contrattuale, ma non le norme ex art. 1122 c.c., che prevedono espressamente il coinvolgimento dell'assemblea.

Convocazione di assemblea su richiesta del condomino

In generale, quindi (cioè ad esempio, al di là dei casi previsti dall'art. 1122 c.c. e di eventuali ricorsi all'autorità giudiziaria e fuori dalle competenze non assembleari), ove si voglia risolvere un problema con il condominio, la sede naturale resterà quella assembleare.



Ma, si deve necessariamente attendere la convocazione dell'assemblea ordinaria, cioè quella che annualmente è convocata per approvare le deliberazioni indicate dall'art. 1135 c.c. (tra cui ad esempio l'approvazione del rendiconto)?

La risposta alla domanda è: no, non è necessario attendere l'assemblea ordinaria.

Il codice prevede infatti anche la convocazione dell'assemblea straordinaria.

La convocazione dell'assemblea straordinaria è regolata (salvo casi specifici e salvo ulteriori disposizioni del regolamento più favorevoli per i condomini) dall'art. 66 disp. att. e trans. c.c., secondo il quale l'amministratore può convocare l'assemblea straordinaria ove lo ritenga necessario oppure ove ne facciano richiesta almeno due condomini, che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio.

Se l'amministratore non procede entro dieci giorni, i condomini possono procedere direttamente alla convocazione.

Se manca l'amministratore, la convocazione dell'assemblea, ordinaria e straordinaria, può essere fatta direttamente da ogni condomino.

Sottolineiamo che nel caso di specie, l'avviso di convocazione, che deve rispettare le prescrizioni indicate dall'art. 66, dovrà contenere, come indicazione dell'ordine del giorno, il caso in questione.

Una volta giunti alla riunione, la decisione verrà assunta dalla maggioranza secondo il quorum costitutivo e deliberativo attinente alla materia ai sensi dell'art. 1136 c.c.
Se, lo ricordiamo la decisione è illegittima potrà esserne valutata l'mpugnazione.

Infine, ricordiamo che ogni situazione, prima che sia assunta una decisione sul da farsi, va sempre analizzata nel suo complesso, fattuale e giuridico.