È l'incubo di tantissime persone: comprare un appartamento in condominio e qualche giorno dopo l'acquisto vedersi richieste le spese condominiali arretrate.
Per scongiurare la nefasta ipotesi in molti, moltissimi, al momento della stesura del rogito notarile chiedono al venditore l'impegno a garantire l'acquirente da ogni responsabilità per i debiti sorti prima della cessione.
Si tratta, a ben vedere, di una garanzia valida nei rapporti interni ma non nei confronti del condominio.
Rispetto alla compagine, infatti, vale quanto dice l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. che recita:
chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Responsabilità solidale, ossia possibilità per il condominio di chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo contro l'acquirente, fermo restando il diritto di quest'ultimo di agire in rivalsa contro il venditore. Certo è che, come dice la norma appena citata, la solidarietà per i debiti condominiali ha limiti temporali ben precisi.
In una sentenza resa nel 2005 la Cassazione ha avuto modo di specificare che l'art. 63, secondo comma. disp. att. c.c. limita al biennio precedente all'acquisto l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido col dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio (Cass. 18 agosto 2005 n. 16975).
In sostanza, proseguono gli ermellini, trattasi di norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall'art. 1104, ult. co. cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell'art. 63, co.2°, disp. att. cod. civ., poiché, il rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio (Cass. cit.).
A nulla rileva, chiosano dalla Corte, il fatto che la norma citata è inserita tra le disposizioni di attuazione del codice civile e non direttamente in quest'ultimo.
Ciò perché l'interpretazione logica dell'art. 1139 c.c. (norma che rimanda alle disposizioni sulla comunione per quanto non espressamente previsto dal quelle sul condominio) induce a ritenere il rinvio esteso a tutte le norme specificamente dettate in tema di condominio e, quindi, anche a quelle poste in materia da disposizioni di attuazione del codice civile sia perché non esiste una gerarchia tra le norme del codice civile e quelle di attuazione di esso sia perché, comunque, non è ravvisabile alcun contrasto tra la disposizione dell'art. 1123 cod. civ., posta in via generale con riferimento al contenuto dell'obbligo contributivo previsto a carico dei condomini e l'art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che prevede l'obbligo solidale dal cessionario, circoscrivendolo nel tempo (Cass. 18 agosto 2005 n. 16975).
Insomma se il compratore acquista nel 2012, egli dovrà essere considerato debitore solidale per il 2012 e per il 2011 ma non anche per il 2010 a meno che i debiti per quest'anno non siano inseriti quale posta passiva anche nel rendiconto di gestione dell'anno successivo (ossia il 2011).
Questa, almeno, è l'interpretazione fornita da certa giurisprudenza (Corte Appello Genova n. 513/09).
